宜昌合同纠纷中情势变更与商业风险的界限认定
余余立宁律师
2026[宜昌]合同纠纷焦点分析：情势变更与商业风险的界限认定
在近年宜昌法院审理的合同纠纷案件中，“情势变更”与“商业风险”的界限问题日益成为争议焦点。本文以一起典型的房屋租赁合同纠纷为例，分析当事人主张情势变更要求解除合同或减免租金时，法院如何把握裁判尺度。
案情摘要
2024年，某商户与宜昌某商业管理公司签订为期五年的商铺租赁合同，约定月租金2万元，租期自2024年1月至2029年1月。2025年，该商户因所在商圈整体改造、客流量大幅下降，经营收入锐减。商户遂以“情势变更”为由诉至法院，要求解除合同并免除2025年下半年的租金。而商场方辩称，商业风险应由商户自行承担，合同应继续履行。
法律分析：情势变更的适用条件
根据《民法典》第五百三十三条，情势变更需同时满足以下要件：
- 合同成立后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化；
- 该变化导致合同基础丧失，继续履行合同对一方当事人明显不公平；
- 受不利影响的当事人可以与对方重新协商；协商不成的，可请求法院变更或解除合同。
本案的核心争议在于：商圈改造、客流量下降究竟属于“不可预见的重大变化”，还是属于市场主体应当自行承担的“商业风险”？
司法实践的裁判逻辑
宜昌地区法院在审理类似案件时，通常从以下维度进行审查：
- 可预见性：若商圈改造在合同签订前已有政府规划公示，或行业普遍知悉即将进行改造升级，则商户作为理性经营者应当预见，不构成“无法预见”。
- 影响程度：客流量下降是否达到了“合同基础彻底丧失”的程度。如果只是盈利减少，但合同仍可继续履行，法院通常不会认定情势变更。
- 风险分配：租赁合同中是否已有关于不可抗力、经营风险、政府征收等因素的条款。若合同明确约定“经营风险由承租方承担”，则法院更倾向于认定属于商业风险。
在本案中，法院查明该商圈改造计划早在2023年即已由住建部门公示，商户签订合同时理应知晓。且客流下降虽导致收入减少，但商铺仍处于可经营状态，并未达到“无法继续履行”的严重程度。因此，法院最终认定该情形属于商业风险，驳回商户解除合同及减免租金的诉讼请求。
实务建议
- 当事人在签订长期合同时，应将未来可能发生的政策变化、市场波动等因素纳入合同条款，明确约定风险承担机制。
- 主张情势变更的一方，需提供充分证据证明“不可预见”和“明显不公平”，仅凭经营亏损难以获得法院支持。
- 发生争议时，应先履行重新协商程序，并保留书面协商记录，否则可能影响诉讼中的举证。
相关QA
Q1：什么是情势变更？与不可抗力有何区别？ A1：情势变更指合同成立后发生当事人无法预见的重大变化，导致继续履行明显不公平；不可抗力指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。情势变更适用于合同基础动摇，不可抗力适用于履行不能或无法实现合同目的。
Q2：商户因客流量减少要求解除租赁合同，法院通常会支持吗？ A2：通常不会。客流量下降一般属于经营风险，除非能证明该变化在签约时无法预见且导致合同根本目的无法实现，否则法院倾向于维持合同效力。
Q3：合同约定“经营风险由承租方承担”，还能主张情势变更吗？ A3：较难。该约定属于当事人对风险的自愿分配，视为已经预见并接受，除非该约定违反法律强制性规定或显失公平。
Q4：如何证明“无法预见”？ A4：需要提供签约时客观环境的证据，如政府文件、公示信息、行业报告等，证明相关变化在签约时不存在或未公开，且一般人无法合理预见。
Q5：情势变更后，必须先和对方协商才能起诉吗？ A5：是的。法律规定受不利影响的当事人可以先请求重新协商；协商不成的，才能请求法院变更或解除合同。未经协商直接起诉的，法院可能以程序不符合要求为由驳回。
Q6：法院判决时如何判断“明显不公平”？ A6：一般从合同履行成本、价值对比、利润损失程度等综合判断。若履行成本远超签约时预期，或双方利益严重失衡，可能构成明显不公平。
Q7：如果法院认定构成情势变更，会怎么处理？ A7：法院可判决变更合同条款（如调整租金、延长履行期限等），也可解除合同并免除违约赔偿责任，具体依据实际情况和当事人请求确定。
Q8：商业风险与情势变更的边界在哪里？ A8：商业风险是市场主体应当自行承担的固有风险，如价格波动、需求变化、竞争加剧等；情势变更则是超出正常经营规律的重大变化，如战争、严重自然灾害、政策性法律变动等。
Q9：宜昌地区法院对合同纠纷案件有没有专门的裁判指引？ A9：宜昌法院总体遵循《民法典》及相关司法解释，并结合地方实际情况裁判。建议在具体案件中咨询专业律师，获取针对性的诉讼策略。
Q10：如果合同纠纷已经发生，当事人应该怎么办？ A10：应尽快固定证据、分析合同条款、评估法律依据，并向专业律师咨询。若协商无果，及时通过诉讼或仲裁解决，避免损失扩大。
关联律师：余立宁
湖北三雄律师事务所
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