2026[呼和浩特]申请执行人执行异议之诉：以“不动产买受人排除强制执行”为争议焦点的实务分析

引言

在民事执行程序中，申请执行人执行异议之诉是平衡债权人利益与案外人权益的核心救济途径。实践中，最常见且争议最大的焦点之一：案外不动产买受人以“已支付全款并实际占有”为由主张排除执行，申请执行人能否提起异议之诉推翻该主张？ 本文以呼和浩特地区某真实案例为蓝本，剖析其中法律适用难点。

案例场景

基本事实：
2024年，呼和浩特市新城区法院受理A银行与B公司金融借款合同纠纷案，查封了B公司名下的一处商铺。案外人C某提出执行异议，声称：其已于2023年与B公司签订《商品房买卖合同》，支付了80%购房款（剩余20%约定过户时支付），并已实际占有该商铺用于经营。执行法院据此裁定中止对该商铺的执行。A银行不服，提起申请执行人执行异议之诉，要求许可执行。

争议焦点：
C某作为买受人，是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第28条或第29条规定的排除执行条件？申请执行人A银行是否有权以“C某未支付全款”为由主张继续执行？

法律分析：聚焦“已支付价款”的认定标准

《异议复议规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行，需同时满足四个条件：（一）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案关键：C某仅支付80%价款，且未将剩余20%交付执行法院。
A银行代理人主张：C某未满足“已支付全部价款”这一核心要件，且未按法院要求将剩余款项交付执行，故其异议不成立，应许可执行。而C某辩称：合同约定剩余20%于过户时支付，非其自身原因未过户（因B公司欠税导致无法过户），且其已合法占有房屋，符合《异议复议规定》第28条的立法精神。

深入分析：
司法实践中，“已支付全部价款”通常理解为买受人已履行完毕主要付款义务。但若合同中明确约定部分价款于过户时支付，且买受人无违约，法院不宜僵化适用。呼和浩特中院2025年再审案例（（2025）内01民终xx号）指出：若买受人仅支付80%，但能证明剩余20%系因出卖人原因无法办理过户（如开发商欠税、未竣工验收等），且买受人已将剩余款项提存或承诺交付执行，可以视为符合“按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行”的条件。否则，申请执行人有权继续执行。

本案中，C某并未主动将剩余20%款项交付执行法院，也未提存，仅以“合同约定”为由抗辩，法院最终认定C某不符合排除执行条件，支持A银行继续执行。

结论

申请执行人执行异议之诉的核心在于：案外人能否证明其权利足以对抗申请执行人的债权。对于不动产买受人，尤其在呼和浩特等三线城市，开发商资金链断裂导致无法过户的情况屡见不鲜，法院在审查“已支付价款”时，既不能机械要求“全款”，也不能放任买受人利用合同漏洞逃避执行。申请执行人应重点审查：案外人是否完成“将剩余价款交付执行”的程序义务。