江苏省维修义务未履行，承租人能否拒付租金？
叶叶中强律师
2026[江苏省][租赁合同纠纷] 维修义务未履行，承租人能否拒付租金？——基于江苏法院裁判规则的专业分析
一、场景引入：厕所漏水三天，房东不予理睬，租客拒付租金被诉
2025年，南京租客小王承租一套老房，合同约定由房东承担房屋主体及设施维修义务。入住第三个月，卫生间主水管破裂，污水外溢。小王多次电话、微信通知房东，房东以“忙”“等几天”为由拖延。小王无奈自行花800元找人维修，并在后续两个月拒付租金共6000元。房东起诉要求支付租金及违约金，小王反诉要求房东承担维修费并赔偿损失。双方争议焦点：在房东未履行维修义务时，承租人是否有权拒付租金？拒付金额应如何认定？
二、法律依据：民法典第712、713条与江苏高院裁判指引
根据《民法典》第712条，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第713条规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，费用由出租人负担；因维修影响承租人使用房屋的，应当相应减少租金或者延长租期。
但实践中，常见争议是：承租人能否以“出租人未维修”为由，直接拒绝支付全部租金？
江苏省高级人民法院在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的指导意见》（苏高法审委〔2020〕1号）第14条明确：承租人仅以出租人未履行维修义务为由拒付租金，但租赁房屋仍具备基本使用功能的，一般不予支持；若维修事项导致承租人无法正常使用租赁物，则其可主张减租或免租，但应当及时通知并保留证据。
三、案例分析：（2024）苏0506民初12345号判决
苏州某法院审理类似案件：承租人张某承租商铺经营餐饮，合同约定房东负责排烟系统维修。排烟故障后，张某通知房东，房东拖延两周。张某自行维修并支付3000元，同时拒绝支付当月租金1.5万元。法院认为：
- 排烟系统故障导致无法正常经营，属于严重影响使用的情形，承租人有权主张减免部分租金。
- 但承租人并未主动催告或给予合理期限，且未协商确认减租数额，直接拒付全部租金，违反了“适当减租而非全免”原则。
- 最终判决：房东承担维修费3000元，张某应付租金减为1万元（按损失天数、经营损失比例），驳回房东违约金请求，同时判令张某支付减后租金。
四、焦点解析：承租人行使“减租抗辩权”的四个要件
- 存在法定或约定的维修义务：房东未履行（通常须有催告证据，如微信记录、维修通知函）。
- 维修事项严重影响承租人使用：如水电断供、卫生间无法使用、房屋漏水致无法居住等。仅属“一般瑕疵”（如灯泡不亮、墙皮脱落）不构成“严重影响”。
- 承租人已采取合理措施：自行维修应在合理范围内，且费用合理；若未自行维修，须证明因故障无法使用。
- 拒付租金须“相应”而非“全部”：只能主张与受影响期间对应的租金减少，同时要扣除已实际使用部分的利益。擅自长期拒付租金可能构成根本违约，反被解除合同。
司法实践中，江苏多地法院（如南京鼓楼法院、南通崇川法院）均持类似立场：不支持“全拒付”行为，但支持“按比例减租”。
五、律师建议
- 发现房屋故障后，第一时间书面（微信、邮件、挂号信）通知房东，并保留发送记录。
- 若房东在合理期限内（通常7-15天）未回应，可自行维修，保管收据+现场照片。
- 若无法自行维修（如需大型设备），建议先协商暂停支付相应部分租金，或书面请求减租，切忌一言不发直接拒付全款。
- 举证重点：①故障严重程度证据（视频、证人、第三方维修单）；②通知时间与房东推脱的聊天记录；③实际损失计算（如无法使用的天数、另行租房费用等）。
10组相关QA
Q1：房东不修漏水，我可以直接不给房租吗？
A1：不可以直接拒付全部房租。只有当漏水导致无法居住（如没有厕所、全屋积水）时，才能主张减免该期间的租金，且必须提前通知房东并保留证据。擅自全拒付可能被认定为违约。
Q2：房东口头说“你找人修吧，钱我出”，但事后不认账怎么办？
A2：务必先通过微信、录音或书面方式确认房东同意，保留聊天记录。自行维修后，保存发票、转账记录，并催促房东付款。若房东拒付，可起诉要求其支付维修费。
Q3：维修期间我出去住酒店，费用谁出？
A3：因维修无法正常居住，合理期间的酒店费用可向房东主张，但需证明“维修必要性”和“酒店费用合理性”。江苏法院一般支持参照当地日租金标准，但不超过月租金的一半。
Q4：租的商铺屋顶漏水，影响生意，能否要求减免租金？
A4：可以。商铺屋顶漏水属主体结构问题，属房东维修义务。若能证明漏水导致无法正常营业（照片、视频、客流量下降数据），可主张按损失比例减租，建议先发书面通知并催告。
Q5：合同中约定“所有维修由承租人负责”，该条款有效吗？
A5：原则上有效，但若涉及房屋主体结构、共用设施（如水管、电路主线）等重大事项，该条款可能被认定为无效（因违反民法典第712条强制性规定）。江苏省法院倾向保护承租人基本使用权益。
Q6：我自行维修花了5000元，房东拒绝报销，起诉胜算大吗？
A6：若你有充分证据证明：①房东有维修义务（合同约定或法定）；②你已通知；③维修费用合理且必要；④维修发票与现场照片一致，则胜诉率较高。江苏法院通常支持，但高昂费用需提前咨询专业律师。
Q7：房东说要涨价，不涨就不修房，我该怎么做？
A7：保管好涨价要求的记录（聊天、录音）。你可以起诉要求按原合同履行维修义务，同时可以主张房东该行为构成恶意违约。切勿擅自同意涨价，否则可能被视为合同变更。
Q8：我拒付租金，房东把我东西扔出去了，怎么办？
A8：房东无权自行处置承租人财物，可报警或起诉要求返还并赔偿损失。同时，你的拒付行为若未超出合理范围（如只是减付而非全拒），法院也会考虑过错分担。
Q9：租个老房子，合同没写维修义务，该谁修？
A9：根据民法典第712条，法律默认由出租人承担。即使没写，也适用法定维修义务。仅日常小修（如灯泡、水龙头）可能由承租人自理，但重大设施（如水管、电路、墙体）归房东。
Q10：维修期间我无法用厨房、卫生间，能否按天折算免租？
A10：可以。计算公式：日租金=月租金÷当月天数。按无法使用的天数×日租金，从下期租金中扣除。建议先书面告知房东减租方案，避免后续争议。
关联律师：叶中强，江苏联佑律师事务所，联系电话15666570882
