北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京02民终10269号

上诉人（原审原告）：北京谦谦众和技术服务有限公司，住所地北京市海淀区永定路88号长银大厦10C05室。

法定代表人：王亚琛，董事长兼经理。

上诉人（原审原告）：北京市丰台区雅瀚艺术幼儿园，住所地北京市丰台区草桥欣园三区11号楼。

法定代表人：王钰，董事长。

二上诉人之共同委托诉讼代理人：高鸣飞，北京德谕泽律师事务所律师。

二上诉人之共同委托诉讼代理人：高懿锌，北京德谕泽律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京市新时特物业管理有限公司，住所地北京市丰台区草桥欣园三区1号楼。

法定代表人：李光华，总经理。

委托诉讼代理人：王伟，北京市中咨律师事务所律师。

委托诉讼代理人：唐燕宁，北京市中咨律师事务所实习律师。

原审第三人：北京市丰台区教育发展服务中心，住所地北京市丰台区小屯村一号。

法定代表人：李晓东，主任。

委托诉讼代理人：王均明，北京市圣奇律师事务所律师。

上诉人北京谦谦众和技术服务有限公司（以下简称众和公司）、北京市丰台区雅瀚艺术幼儿园（以下简称雅瀚幼儿园）与被上诉人北京市新时特物业管理有限公司（以下简称新时特公司）、原审第三人北京市丰台区教育发展服务中心（以下简称教育中心）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，进行了审理。本案现已审理终结。

众和公司、雅瀚幼儿园上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我们的一审诉讼请求或将本案发回重审；一审、二审诉讼费由新时特公司承担。事实和理由：我们已就涉案房屋分别向新时特公司和教育中心支付了房租，如果按照一审判决执行，会造成我们就一处房屋支付两份租金。1.一审审理期间，新时特公司并未提供其有权出租的证据，一审法院亦未查清涉案房屋的真正出租权人，本案事实不清。2015年9月5日，新时特公司的母公司北京市新时特房地产开发有限公司（以下简称新时特房地产公司）已与北京市丰台区教育委员会（以下简称丰台教委）就涉案房屋签署《产权移交协议》。但新时特公司仍于2017年续约时继续与众和公司签订《房屋租赁合同》《管理合同》至2020年3月28日。新时特公司无权对涉案房屋出租且事后未取得教育中心对其出租权的追认。2.一审适用法律错误，新时特公司并未在一审中提交有处分权或获得权利人追认的证据，故本案不应适用《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，而应适用《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第七条之规定。3.本案对于新时特公司是否有权对涉案房屋进行出租争议很大，且涉案金额较大，应适用普通程序而非简易程序审理，一审程序违法。

新时特公司辩称，同意一审判决，请求驳回众和公司、雅瀚幼儿园的全部上诉请求。我公司与众和公司签订的两份《房屋租赁合同》和四份《管理合同》合法有效，不存在任何导致合同无效的情形。众和公司、雅瀚幼儿园关于我公司因未取得房屋所有权人丰台教委的同意而无权出租涉案房屋的主张不成立。1.涉案房屋有建设工程规划许可证，具备租赁合同有效的基本前提；且权属应以物权登记为准，涉案房屋并未登记在丰台教委名下，法律意义上尚不能认定丰台教委为涉案房屋的所有权人，故丰台教委无权行使法律意义上的物权。2.退一步讲，即使暂不讨论丰台教委的物权问题，丰台教委始终明知并同意我公司向众和公司、雅瀚幼儿园出租。根据一审庭审陈述可见，众和公司、雅瀚幼儿园每年都向丰台教委提交其与我公司签订的合同，丰台教委明确表示收到上述合同，但从未向我公司主张过任何与本案房屋相关的权利。众和公司、雅瀚幼儿园亦一直能够正常使用涉案房屋、并向我公司支付租金，且在明知产权已移交的前提下未向我公司提出异议。教育中心主张丰台教委并未将相关情况告知教育中心，完全属于丰台教委内部行政管理和民事行为内部划分不清的问题。3.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，出租不以物权变动为目的，并非处分行为，故该法第五十一条关于“无权处分”的规定在本案并不适用，且我公司出租涉案房屋经过丰台教委及教育中心的同意，不构成“无权”处分。再退一步讲，现买卖合同司法解释已规定买卖合同尚且不因出卖人对标的物无处分权而无效，“举重以明轻”，租赁合同亦不会因此无效。

教育中心述称，众和公司、雅瀚幼儿园的上诉主要是针对新时特公司的，我中心对其上诉不发表意见。一审判决在认定事实上、适用法律上都有错误。众和公司、雅瀚幼儿园的一审诉讼主张并无不当，一审判决不公平。一审法院认定的事实系法官主观推断，并非事实，但我中心未提出上诉。

众和公司、雅瀚幼儿园向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的6份《房屋租赁合同》《管理合同》无效；2.新时特公司返还2017年3月29日至2020年3月28日的租金4500000元，并赔偿自我们付款之日起到返还之日的利息（2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.诉讼费用由新时特公司承担。

一审法院认定事实：2004年3月29日，北京市华野家园物业管理有限公司（甲方）与北京雅瀚文化发展有限公司（乙方）签订《关于举办草桥欣园地区幼儿园协议书》。合同约定经甲、乙双方协商，现就草桥欣园“双叶艺术幼儿园”重新办园一事达成协议。由乙方投资并引入较有资历的幼儿园接管现有“双叶艺术幼儿园”，由甲方提供房屋和场地作为乙方开办幼儿园的园舍和场地。合作期为八年。

2012年5月14日，新时特公司（出租人，甲方）与北京雅瀚文化发展有限公司（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：201203幼）。合同约定租赁期限为5年，从2012年3月29日至2017年3月28日止。

2012年11月6日，北京雅瀚文化发展有限公司名称变更为北京谦谦众和文化发展有限公司。2013年6月14日，北京谦谦众和文化发展有限公司名称变更为众和公司。

2015年7月3日，新时特公司（建设单位）与丰台教委（接收单位）共同盖章签署《产权移交证明书》，双方均同意将草桥欣园三区配套幼儿园进行产权移交。

2015年9月15日，丰台教委（甲方）与新时特公司（乙方）签订《草桥欣园三区配套幼儿园产权移交协议书》（以下简称《产权移交协议》），协议载明“一、项目背景草桥欣园三区配套幼儿园为北京新时特房地产开发有限公司开发的草桥欣园小区教育配套。幼儿园于1999年建成，后由开发单位交给下属单位华野物业公司管理，并寻求社会合作开办了幼儿园。2001年，引进朝阳区双叶幼儿园，2004年因多种原因，改与北京雅瀚文化发展有限公司签订合作协议，双方的合作协议截止日期为2012年3月29日。其间，2011年5月草桥实业总公司的北京新时特物业管理有限公司接管了华野物业管理的小区，2012年3月后，北京雅瀚文化发展有限公司与北京新时特物业管理有限公司新签租赁协议，新协议截止日期为2017年3月28日。根据市区有关文件要求，教育配套设施产权归教委所有，未经教委批准，不得转让、出租或从事其他以营利为目的的经营活动，现乙方同意将配套幼儿园产权移交甲方。……四、移交事项（一）本着尊重历史的原则，产权移交后，拟定如下意见：1、原则同意由北京草桥实业总公司举办幼儿园，经小区配套幼儿园规划建设和领导小组工作会审议通过后，申请办学许可事宜。……2、由北京草桥实业总公司与丰台教委后勤服务中心签订房屋租赁协议，按照民办园相关管理要求，对小区业主执行普惠性收费标准”。

2015年12月23日，丰台教委（甲方）与北京草桥实业总公司（乙方）签订《草桥欣园三区配套幼儿园资产接收备忘录》（以下简称《备忘录》），对接收后有关工作进行明确“一、由新时特公司负责整理配套幼儿园产权移交资料，并配合甲方做好土地及房屋权属登记等手续的办理工作。二、由乙方与丰台教委后勤服务中心签订房屋租赁协议。三、由乙方负责配套幼儿园办学主体变更，确保配套幼儿园举办主体与承租主体一致……”。

2017年4月26日，新时特公司（出租人，甲方）与众和公司（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：201703幼）。合同约定租赁期限为1年，自2017年3月29日至2018年3月28日止。

2018年3月21日，新时特公司（出租人，甲方）与众和公司（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：201803幼）。合同约定租赁期限为1年，自2018年3月29日至2019年3月28日止。

上述两份《房屋租赁合同》租赁房屋位置均位于北京市丰台区草桥欣园三区11号楼，年租金金额均为1500000元。

2019年3月22日，新时特公司（甲方）与众和公司（乙方）签订《管理合同》，合同约定双方就物业服务管理工作订立合同，甲方负责草桥欣园三区11号楼物业管理服务工作，管理期限为三个月，即2019年3月29日至2019年6月28日。此后，新时特公司与众和公司又分别签订三份《管理合同》，合同期限分别为2019年6月29日至2019年9月28日、2019年9月29日至2019年12月28日、2019年12月29日至2020年3月28日，其他合同内容同第一份《管理合同》。

众和公司、雅瀚幼儿园向法院提交新时特公司向其开具的增值税发票若干张，合计金额4602772.8元，主张雅瀚幼儿园已向新时特公司支付租金4500000元，管理费102772.8元。经核对，上述票据上购买方名称均为雅瀚幼儿园。新时特公司认可收到上述款项。庭审中，本院询问诉争六份合同的主体，各方均认可六份合同均为众和公司与新时特公司签订，但众和公司、雅瀚幼儿园称由于雅瀚幼儿园是实际承租人，费用也是雅瀚幼儿园支付，故雅瀚幼儿园应为合同主体。新时特公司认为雅瀚幼儿园并非合同主体。

2019年12月30日，教育中心（出租方）与雅瀚幼儿园（承租方）签订《北京市教育系统房屋出租合同》，约定教育中心将11号楼出租给雅瀚幼儿园，租期暂定为2017年3月29日至2019年12月31日止，租金金额为1642906元，一次性交清。

众和公司、雅瀚幼儿园主张丰台教委系诉争房屋所有权人，教育中心系管理人，新时特公司出租房屋的行为系无权处分行为，丰台教委及教育中心未允许新时特公司出租诉争房屋，新时特公司亦未提交证据证明丰台教委或教育中心允许新时特公司出租房屋。丰台教委通过和雅瀚幼儿园签订《北京市教育系统房屋出租合同》的行为表示拒绝追认原被告之间的合同。因此，要求依据合同法第五十一条确认诉争六份《房屋租赁合同》《管理合同》无效，同时依据合同法第五十八条新时特公司还应返还相应租金及并给付利息。新时特公司对众和公司、雅瀚幼儿园的陈述及主张均不予认可，认为前述合同均应为有效合同。新时特公司称其理由有二：首先，新时特公司有权对外出租11号楼。通过《备忘录》第二条以及《产权移交协议》第四条，都可以看出新时特公司与教育中心存在租赁关系。第二，教育中心对新时特公司的出租行为知情，且未提出异议。

教育中心称幼儿园按照国家规定应由教委牵头将房屋出租给草桥实业总公司，由草桥实业总公司牵头办园，但是其私自将房屋出租给众和公司，教育中心对该出租行为不清楚。本院询问教育中心雅瀚幼儿园年检时是否需要提交租赁合同，教育中心称“一年检一次，需要出示租赁合同，但2017年之后因为被告无权出租，所以也就没有再给他审批通过”。众和公司及雅瀚幼儿园认可教育中心所述内容。法院继续询问教育中心年检中发现租赁合同之后如何处理，教育中心称“催草桥实业公司交还房屋”。新时特公司对此不予认可，主张教育中心从未让其交还房屋。法院询问众和公司及雅瀚幼儿园2017年至2019年年检一直不过，为什么继续交纳租金，众和公司、雅瀚幼儿园称“教委没有明确告知我们产权已经移交，教委答复房屋有产权纠纷所以不过年检，但是没有告诉我们具体是什么纠纷，也没有让我们向教委交房租，基于我们与被告一直以来的租赁关系，且房屋确实可以使用，我们只能相信被告并向其交租……”。

庭审中，众和公司、雅瀚幼儿园认为《管理合同》的实质仍为租赁合同。新时特公司称签订《管理合同》的目的是众和公司可以享有使用11号楼开办幼儿园并享受物业服务的权利，新时特公司可以获得使用场地和物业服务的费用。

另，六份《房屋租赁合同》《管理合同》中约定的11号楼尚未完成初始登记。

一审法院认为，从程序角度：即使雅瀚幼儿园实际使用11号楼，且确实缴纳租金，但上述情形并不足以使得法院认定雅瀚幼儿园系六份合同的承租人，且新时特公司对雅瀚幼儿园系承租人亦不认可，故六份合同的主体仍然为新时特公司与众和公司。虽然雅瀚幼儿园并非合同主体，但结合当事人陈述及诉讼请求，法院可以认定雅瀚幼儿园符合民事诉讼法就本案起诉的条件。

从实体角度：首先，两份《房屋租赁合同》的双方系租赁关系不必赘述。依据当事人陈述可知，四份《管理合同》的实质亦为房屋租赁关系。

其次，所有权人享有对物占有、使用、收益、处分的权利。所有权人应当以物权登记为准，现11号楼所有权人尚未进行登记，故虽然新时特公司与丰台教委签有《产权移交协议》，但法律意义上尚不能认定丰台教委为11号楼所有权人。

再次，退一步讲，现新时特公司认可丰台教委系11号楼权利人，法院以该前提进行论述。显然，《产权移交协议》和《备忘录》中的内容并不足以使得法院认定新时特公司与丰台教委之间有租赁关系，即现有证据确不足以证明新时特公司有权出租11号楼。但租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。可见，出租不以物权变动为目的，并非处分行为。合同法五十一条的规定，不能作为认定租赁合同无效的理由。

最后，再退一步讲，即使认为出租是对租赁物使用、收益权能的处分，将本案诉争的六份合同视为无权处分的合同。现买卖合同司法解释已规定买卖合同不因出卖人对标的物无处分权而无效，也即处分人在缔约时对标的物是否享有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的合同的效力。因此，一方面，依照合同法“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，可以参照买卖合同的有关规定”，无权出租的合同效力不应因出租人无处分权而无效。另一方面，按照“举重以明轻”的法律解释规则，无权出租合同效力认定亦应如买卖合同。

综上，法院对众和公司、雅瀚幼儿园以新时特公司在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由要求确认六份合同无效，不予支持。同时，法院依据现有证据亦无法认定六份合同存在其他无效情形。进而，法院对众和公司、雅瀚幼儿园基于合同无效要求返还租金、给付利息的请求，亦不予支持。综上，一审法院判决：驳回北京谦谦众和技术服务有限公司、北京市丰台区雅瀚艺术幼儿园的诉讼请求。

本院二审期间，经本案各方当事人确认，一审法院查明的如下事实存在错误，本院予以纠正：1.2015年7月3日，新时特房地产公司（建设单位）（一审误为新时特公司）与丰台教委（接收单位）共同盖章签署《产权移交证明书》，双方均同意将草桥欣园三区配套幼儿园进行产权移交。2.2015年9月15日，2015年9月15日，丰台教委（甲方）与新时特房地产公司（乙方）（一审误为新时特公司）签订《产权移交协议》。3.2015年12月23日，丰台教委（甲方）与北京草桥实业总公司（乙方）签订《备忘录》，对接收后有关工作进行明确“一、由新时特房地产公司（一审误为新时特公司）负责整理配套幼儿园产权移交资料，并配合甲方做好土地及房屋权属登记等手续的办理工作。……”。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。

本院认为，本案中，众和公司、雅瀚幼儿园以新时特公司无对外出租的处分权、且未经权利人追认为由，诉请要求确认新时特公司与众和公司签订的《房屋租赁合同》《管理合同》共计六份协议无效。关于该六份协议的性质，一审法院经审查，认定为房屋租赁合同关系，各方均未对此提出异议，本院予以确认。关于众和公司、雅瀚幼儿园提出的要求确认合同无效的理由能否成立，一审法院亦已进行了详细阐述，本院不再赘述。且根据各方庭审陈述情况可见，丰台教委、教育中心对于涉案房屋由雅瀚幼儿园实际使用明确知晓，在丰台教委已与北京草桥实业总公司签订有《产权移交协议》及《备忘录》的情况下，其并未提供相应的证据证明其曾向新时特公司就涉案房屋的使用问题提出过异议；教育中心虽主张曾在雅瀚幼儿园办理年检时未予通过，对其出示的租赁合同提出异议，称新时特公司无权出租，但此系其与新时特公司之间的纠纷问题，该异议应当向新时特公司提出，且该陈述亦再次印证其对涉案房屋出租给雅瀚幼儿园使用明确知晓的事实。一审法院对众和公司、雅瀚幼儿园诉请确认合同无效的理由未予采纳，并无不妥。在现有证据无法证明诉请的六份合同存在其他无效事由的情况下，一审法院对众和公司、雅瀚幼儿园的诉讼请求未予支持，处理正确。

综上所述，众和公司、雅瀚幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费42800元，由北京谦谦众和技术服务有限公司、北京市丰台区雅瀚艺术幼儿园负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长刘慧慧

审判员白松

审判员王军华

二〇二〇年十一月十八日

书记员孙春玮