山东省邹平市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁1681民初4275号

原告：王昆，女，1977年1月17日出生，汉族，居民，住邹平市。

委托诉讼代理人：张明宇，山东元亮律师事务所律师（特别授权代理）。

被告：李咸英，女，1935年12月26日出生，汉族，居民，户籍地邹平市××镇××村，现住淄博市周村区。

委托诉讼代理人：王玉华，女，1962年10月1日出生，汉族，居民，住淄博市周村区，系被告之女（特别授权代理）。

原告王昆与被告李咸英确认合同有效纠纷一案，本院于2021年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告王昆及其委托诉讼代理人张明宇、被告李咸英的委托诉讼代理人王玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王昆向本院提出诉讼请求：一、依法确认原被告于2020年9月9日签订的《房屋买卖合同》有效；二、判令被告在房屋具备登记条件时协助原告办理转移登记；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告均为邹平市××镇××村村民，属于同一集体经济组织成员。2020年9月9日，原告王昆与被告李咸英签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于邹平市××镇××村××房××号楼××单元××号房屋，购房款为28万元。合同签订后，原告于当日将购房款支付给被告。因被告年龄原因，为确保原告将来能够实现上述房屋的所有权，现原告为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。

被告辩称，同意确认有效。

原告王昆围绕其诉讼请求，向本院提交了五组证据（证据1、楼房置换协议复印件一份，拟证明：2019年3月21日，被告李咸英与临池镇大临池村村民委员会签订楼房置换协议的事实；证据2、邹平市××镇××村出具的证明一份，拟证明：涉案房屋的所有权归李咸英所有；证据3、房屋买卖合同复印件一份，拟证明：2020年9月9日原被告签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于××镇××社区××号楼××单元××号××房，合同约定价款为28万元；证据4、银行转账凭证一份，拟证明：原告于2020年9月9日将购房款支付给被告李咸英；证据5、证明及身份证复印件一份，拟证明：被告女儿王永珍同意母亲出售涉案房屋；证据6、证明及身份证复印件一份，拟证明：被告儿子王铁同意其母亲出售涉案房屋。），被告对上述证据进行质证后，对证据1-6均无异议。被告未向本院提交证据材料。

为查明案件事实，本院对被告李咸英拍摄询问录像（光盘一张），经原被告进行质证后，原告对该询问录像的真实性无异议，并认为从视频中可以看出被告虽然年事已高但是精神状态很好，具备完全行为能力，同时涉案房屋的买卖是双方真实意思表示的，是合法有效的，且双方已经实际履行合同的约定。被告质证后对该录像没有异议。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李咸英与其丈夫王某某共育有四个子女：大儿子王孔俊，大女儿王玉华，小女儿王永珍，小儿子王铁。原告王坤系被告小儿子王铁的妻子。被告李咸英与王某某在原位于邹平市××镇××村××村宅基地处有宅院一处，在该宅基地上面主要有被告李咸英与其丈夫王某某建盖的北屋五间。2007年，王某某去世。该宅院由被告李咸英一直居住。因美丽乡村建设，大临池村在原村基础上进行社区化升级改造。2019年3月21日，邹平市××镇××村村民委员会与被告签订《楼房置换协议》一份，在协议中约定：一、拆迁置换实行一宅换一户（一户建筑面积约为125±1平方米）的原则：1、以宅基地上现有房屋三间以上（含三间，房屋未倒塌）为一宅……。三、综合以上约定，你户符合以上第一条第一项，应付购房款零元。被告在该《楼房置换协议》上的“乙方”处签名按印。在原宅基地及上面的房屋等拆除后，被告通过置换的方式，置换了位于邹平市临池镇大临池社区（原临池小学旧址）2号楼1单元301室的房屋。2020年9月9日，被告将涉案的置换的房屋以280000元的价格出售给原告王昆（被告的小儿媳妇）。因被告的大儿子王孔俊不同意，原告为确认该合同有效，诉至本院提起本诉。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

具体到本案中，本案争议焦点为《房屋买卖合同》是否合法有效。经查，原告王昆与被告李咸英签订《房屋买卖合同》，内容系将被告李咸英置换的涉案房屋以280000元的价格出售给本案原告，但该房屋系被告李咸英将自己原有的与其丈夫王某某建盖的位于邹平市××镇××村××村宅基地处的宅院一处及北屋五间置换而来（楼房置换协议已经明确载明），原宅基地处的宅院一处及地上附着物北屋五间在王某某死亡后，被告李咸英及其子女均享有对该财产的继承权。如按照法定继承或存在遗嘱继承的情况下，该老宅基地上的房屋并非归被告李咸英一人所有，故其用老宅置换的新房屋也并非归被告李咸英一人所有，在未被其他子女明确表示放弃继承或就其应继承的财产由继承人进行法律上分割的情况下，本院认为被告李咸英不宜与其子女的妻子单独签订买卖合同并对涉案置换的房屋进行买卖。对于涉及的财产继承或追认的问题，被告应与其子女协商一致。综上，对于原被告之间签订的房屋买卖合同，在明显可能损害第三人合法利益的情况下，本院不应在本案中对于原被告之间签订的房屋买卖合同作出有效的裁判。

综上，原告的诉讼请求本院不予支持。本院依据依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告王昆的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告王昆负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。

审判员刘建刚

二〇二一年十月二十七日

书记员赵珍珠