山东省青岛市黄岛区人民法院

民 事 判 决 书

(2024)鲁0211民初11362号

原告：青岛某某包装有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。

法定代表人：谷某双。

委托诉讼代理人：季明森，山东昌森律师事务所律师。

委托诉讼代理人：季爱，山东昌森律师事务所律师。

被告：邓某慧，女，1967年10月26日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。

委托诉讼代理人：张秀军，山东同赫律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵雯雯，山东同赫律师事务所律师。

被告：王某建，男，1983年8月10日出生，汉族，住山东省临沂市。

原告青岛某某包装有限公司（以下简称某某公司）与被告邓某慧、王某建租赁合同纠纷一案，本院于2024年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人季明森、被告邓某慧的委托诉讼代理人张秀军、赵雯雯，被告王某建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告立即给付原告停产停业补偿324000元及搬迁费48000元，并支付逾期利息（至2024年1月20日为10000元）；2.被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告将诉讼请求第一项中的停产停业损失变更为372600元、搬迁费变更为65388元。事实与理由：被告邓某慧将位于青岛市黄岛区李某河村厂房租赁给被告王某建，2020年7月1日原告从被告王某建处转租厂房600平方米进行生产经营。2023年3月原告租赁厂房被占有，被告承诺原告租赁厂房拆迁的停产、停业及搬迁费归原告，现被告已经领取拆迁安置各项补偿，原告多次与被告协商给付原告厂房拆迁安置的停产、停业补偿及搬迁费未果。

被告邓某慧辩称，一、本案原告某某公司是从本案被告王某建转租的厂房，与答辩人没有直接的租赁法律关系，根据合同的相对性，要求答辩人承担相应法律责任，无事实和法律依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”据此规定，搬迁费、临时安置费和停产停业损失费的补偿对象均为被征收人，房屋承租人就因拆迁产生的搬迁、临时安置、停产停业等损失可依据其与出租人签订的租赁合同的约定，根据租赁合同不能履行时，出租人的违约和过错情况，进行处理。在本案中，答辩人将案涉厂房出租给王某建使用，并签订了《厂房租赁合同书》，该合同第七条明确约定：乙方在租赁期内，如要转租，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋转租给他人，转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人，应当与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。此外，该合同并未约定征收补偿费用的相关事宜。被告王某建将案涉厂房转租给原告某某公司，并未征得答辩人的书面同意，原告某某公司也并未与答辩人签订转租合同，王某建无权向原告某某公司承诺由其收取征收补偿费用，即使其双方对征收补偿费用有所约定，也对答辩人不具有法律效力。因此案涉厂房被征收产生的停产停业损失、搬迁费应由答辩人收取，原告某某公司无权要求答辩人向其支付停产、停业补偿。二、原告某某公司起诉状中所陈述与事实不符，导致计算错误原告某某公司起诉状所列停产停业补偿372600元，按照评估单价500元／平方米计算，为745.2平方米；所列搬迁费65338元，按照评估单价为，40元／平方米计算，为1633.45平方米。答辩人的厂房内共有2个车间，一个车间450平方米，另一个车间690平方米（评估分户表明细），2个车间面积一共1140平方米，答辩人所有的整个区域才1899.99平方米。为此，原告某某公司起诉状对涉及具体面积存有矛盾，与事实不符。答辩人把两个车间（其中450平方米的车间有50多平方米答辩人自用存放机械）租给被告王某建，被告王某建把450平方米的那个车间除去答辩人自用50多平方米之外的车间空间转租给了原告某某公司，原告某某公司（次）承租车间的面积不超过400平方米。三、原告某某公司诉求，无事实及法律依据，且有悖于（不符合）民法之公平公允公正之原则。（一）截止到开庭之日，被告王某建仍拖欠答辩人的租赁费36万元人民币（含原告某某公司（次）承租的那个车间租赁费14.5万元）。原告是否向被告王某建支付租赁费，答辩人不清楚。答辩人从来没有收到过原告某某公司占用、使用车间的费用。答辩人与被告王某建曾签订了2份租赁合同，即租赁期限从2018.5.1-2021.5.1的租赁合同、租赁期限从2021.5.1-2024.5.1的租赁合同。被告王某建在2018年至2019年度、2019年至2020年度租赁的是1个车间，每年的租赁费是5万元人民币；被告王某建在2020年5月1日后是租赁的2个车间，每个车间每年的租赁费是5万元人民币，每年租赁费共计10万元人民币。被告王某建应支付2018年至2019年度的租赁费5万元、2019年至2020年度的租赁费5万元、2020年至2021年度的租赁费10万元、2021年至2022年度的租赁费10万元、2022年5月1日至2023年3月25日期间的租赁费9万元（因为该厂房是2023年3月25日被驻地政府强制拆除，按照10万／360天ｘ324天），以上总计39万元租赁费；被告王某建仅向答辩人支付了3万元，还有36万元的租赁费没有支付。原告某某公司是2020年7月份从被告王某建处转租的450平方米车间部分（答辩人自用了50多平方米）。答辩人从未收到过原告某某公司支付的租赁费（每年5万元人民币），截至开庭之日450平方米的那个车间仍拖欠租赁费14.5万元人民币，这是原告某某公司应当支付的；被告王某建是否向原告某某公司收取租赁费，答辩人并不清楚。（二）答辩人邓某慧的丈夫（已去世）2011年1月15日签订的《土地、房屋承包转让协议》，协议到期时间为2055年12月25日；该厂房是2023年3月25日被政府拆除，距协议到期时间为32年9个月。（三）答辩人邓某慧与被告王某建签订的租赁合同期限为3年，从该厂房被征服拆迁之日起算，距合同到期终止时间为1年36天政府拆迁时实施的租赁合同，租赁期限是2021年5月1日起至2024年5月1日止，租赁期限为3年。该厂房是2023年3月25日被政府拆除的，离租赁合同到期时间为1年36天。（四）搬迁费、停产停业补偿如何分配（即出租人与承租人如何分配）。这是本案的焦点问题。搬迁费、停产停业补偿都是基于答辩人邓某慧所有的厂房。答辩人的家庭曾投巨资购买及维护厂房，不管是自用还是出租，厂房拆迁，必然造成答辩人停产停业之损失、产生搬迁的费用；（土地、房屋承包转让协议）距协议到期时间为32年9个月，必然给答辩人造成巨大的停产停业损失（未来利益损失）。被告王某建的租赁合同期限（为3年），拆迁之日距租赁合同到期期间为1年36天，相比较而言，拆迁对承租人王某建的停产停业之损失微乎其微，且2022年政府就通知了涉案土地因修路被征用，要求涉及的企业及个人及时搬走，承租人王某建及次承租人（原告）为了获取补偿故意拖延搬迁。另，如法院认定承租人享有一定的拆迁利益，应先扣除承租人（含原告某某公司）拖欠的租赁费。综上，原告某某公司诉求无事实及法律依据，请法院依法判决驳回原告某某公司的起诉。

被告王某建辩称，对原告的诉讼请求无异议。

原告某某公司围绕诉讼请求提供以下证据：证据一、2021年6月30日原告与被告王某建签订的《厂房租赁合同》，证明原告与被告王某建双方签订房屋租赁合同，被告王某建将租赁被告邓某慧的厂房600平方米转租赁给原告。在合同第一条约定原告租赁600平方米厂房；在合同第二条约定租赁期限三年。每年租赁费5.5万元；协议第六条约定房屋征用占用搬迁、停产、停业损失归原告所有。证据二、原告的法定代表人谷某双与被告王某建交易流水查询四份、支付业务回单一份，证明原告在2021年9月1日给付被告王某建租金30000元；2021年10月6日分两笔给付被告王某建房屋租金36250元（两笔10350元、25900元）；2022年8月4日给付被告王某建租金30000元；2022年9月7日给付被告王某建租金15100元。共计给付租金111350元。业务支付回单注明为原告给付房租。证据三、被告邓某慧与黄岛区灵山卫街道李某河股份经济合作社签订《地上附着物补偿协议书》一份、评估分户明细表一份，证明原告、被告王某建租赁的被告邓某慧的厂房获得3164102元补偿。原告租赁的2厂房面积690平方米，停产损失为500元／平方米，搬迁补助40元／平方米共计原告租赁房屋停产、停业损失372600元。原告修建的地坪漆地面重置补偿28305元；原告所有的空压机＋储气罐重置补偿300元；印刷机重置补偿8800元；吹膜机重置补偿8500元；拌料机重置补偿300元；制袋机重置补偿16000元；石膏板带钢架重置补偿900元；吊顶重置补偿2283元，共计65388元。停产、停业损失372600元、重置补偿65388元，共计437988元，按照合同约定及法律规定应归原告所有。证据四、2023年11月25日的原告法定代表人谷某双与被告邓某慧通话录音，证明被告邓某慧知道并同意原告从被告王某建处转租厂房600平方米（原告称大姐我只要回我那600平方米的，被告邓某慧认可）。原告与被告邓某慧协商给付拆迁补偿款问题，被告邓某慧承诺给付原告停产、停业损失及重置补偿费用。证据五、原告租赁房屋录像一份，证明原告租赁房屋为拆迁评估分户明细表中2号房屋，租赁面积690平方米。

被告邓某慧对证据一真实性不予认可，原告与被告王某建签订合同的具体情况，被告邓某慧并未参与也并不清楚，对证明事项不予认可。一、房屋出租期限超出了被告邓某慧将案涉厂房租赁给被告王某建的出租期限；二、双方在合同第六条约定的搬迁费、停产停业损失费均对被告邓某慧不产生法律效力，被告王某建无权与原告协商征收补偿费用；对证据二银行流水明细真实性与证明事项不予认可，首先该明细中并未备注是给付房屋不排除原告与被告王某建有其他经济往来，其中虽有一笔中国银行金额为3万元的付款回单中备注了是房租，但该笔转帐的收款人系青岛某某工贸有限公司，并不是被告王某建本人，且该回单的打印时间显示为2002年1月1日；对证据三真实性无异议，但对证明事项有异议；对证据四真实性认可，对证明事项不予认可，在录音中原告本人陈述其承租的厂房面积为600平方米，但被告邓某慧从未予以确认，据被告邓某慧了解原告使用的厂房面积为400平方米，并不是原告所陈述的600平方米，且被告邓某慧在通话过程中也没有承诺给付原告停产停业损失及重置补偿费用；对证据五原告提交的录像系聊天记录中的保存影像，没有提供录制的原始载体，且该视频中的车间系案涉房屋中450平方米的车间，在该车间里有50平方米是被告邓某慧自用，用于堆放器械，原告仅使用剩余的400平方米。被告王某建对证据三证明事项不予认可，称被告没有获得补偿款，对其他证据均无异议。

被告邓某慧提交以下证据：证据一、荒山承包合同一份、荒山承包合同转让协议书一份、土地房屋承包转让协议一份、结婚证一份、户口页一份，证明2005年12月26日，滕某伟与灵山卫街道办事处李某河村民委员会签订荒山承包合同一份，约定由滕某伟承包案涉地块，承包期为2005年12月26日至2055年12月25日，2005年12月26日滕某伟将案涉上述地块及其自建厂房、房屋转让给王某杰，2011年1月15日，王某杰将其转让给张某荣（邓某慧之夫）。证据二、厂房租赁合同书一份，证明：（1）被告邓某慧与被告王某建约定邓某慧将案涉厂房租赁给王某建使用，租赁期限为2021年5月1日至2024年5月1日；（2）合同约定租金为每年10万元；（3）合同约定转租房屋时应事先征得出租方的书面同意，并按规定与出租方签订租赁主体变更合同；（4）双方并未对征收补偿做出约定。证据三、评估分户明细表一份，证明案涉厂房的面积等基本情况及征收评估情况。

原告某某公司质证称，对证据一承包合同、荒山承包专用协议书真实性不清楚，对房屋转让协议、结婚证、户口本真实性认可，通过该份证据可见被告邓某慧对涉案的厂房具有处分权；对证据二厂房租赁合同书真实性原告不清楚，通过该份协议可见租赁期限并非是2021年5月1日到2024年5月1日三年的租赁期限，协议约定三年后租金每年按5%递增，由此可见被告邓某慧与被告王某建签订的房屋租赁合同对终止期限并未作出约定，双方租赁合同是按每三年一签订的无期限租赁，合同第一条也约定了被告邓某慧将厂房（含办公）全部租赁给乙方使用，租赁的标的物为全部的厂房及土地，并不存在被告邓某慧未租赁的情况；对证据三的真实性原告不清楚，该份证据与原告到黄岛区灵山卫街道办事处调取的拆迁安置协议及评估分户明细表并不一致，被告邓某慧持有该明细表与原告进行协商，导致原告的诉讼请求计算不准确。被告王某建对证据一、证据二、证据三真实性无异议，对证据二中证明事项（4）双方并未对征收补偿作出约定有异议。

本院经审理认定事实如下：

2005年12月26日，滕某伟与灵山卫街道办事处李某河村民委员会签订荒山承包合同一份，约定由滕某伟承包案涉地块，承包期为2005年12月26日至2055年12月25日，2005年12月26日滕某伟将案涉上述地块及其自建厂房、房屋转让给王某杰，2011年1月15日，王某杰将其转让给张某荣（邓某慧之夫）

2021年5月1日，被告邓某慧（甲方）与被告王某建（乙方）签订厂房租赁合同，约定邓某慧将位于青岛市黄岛区李某河的厂房（含办公）租赁给王某建使用，租赁物功能为仓库，租赁期限为3年，即2021年5月1日至2024年5月1日，3年内租赁费不作价格上调，3年后，租金每年按5%递增；租金为每年100000元；乙方在租赁期内，如要转租，需事先征得甲方的书面同意，乙方转租该房屋，应按规定与受租方订立书面的转租合同。租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方书面同意，转让或交换后，该房屋承租权的受让人和交换人，应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。

2021年6月30日，原告某某公司（乙方）与被告王某建（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定被告王某建将李某河村东100米处600平方米厂房租赁给乙方使用。出租日期为2021年7月1日至2024年6月30日，租赁费每年5.5万元；协议第六条约定租赁期间遇到国家占用，乙方须无条件按规定时间腾地倒房，乙方投入动产归乙方，其他搬迁费、停产、停业损失按规定由乙方所有。双方对于租赁期间内租赁费已经结清无争议。

2023年3月27日，被告邓某慧（乙方）与黄岛区灵山卫街道李某河股份经济合作社（甲方）签订《地上附着物补偿协议书》，约定，赔付方式为货币补偿方式，补偿总金额3164102元，赔付明细见评估报告。协议书约定，2023年3月26日前为乙方腾空搬迁时间。

另查明，2020年9月21日，某某公司将住所地变更至青岛市黄岛区李某河村委往南100米，即案涉房屋处。

2023年11月25日，原告某某公司法定代表人谷某双与被告邓某慧通电话。谷某双：我给他说了，我给王某说了，大姐我啥也不管，我想了想，我只要我租的那600平方厂房的钱，然后我也给他说了，具体对不对咱得谈。然后我寻思你上次那种说法肯定是不行，大姐你开始说的，小谷你放心，该你的都是你的，弄了半天，我一分钱也拿不到手，那也不行啊，是不是大姐？邓某慧：不是小谷，那么个事吧，你看小王就那么的说，他欠我的你那天也知道，那27万**面吧，就是说要是给你的话，他欠的房租抵抵给你也够了，他现在不给我房租，你说咱怎么弄。

本院认为，本案系租赁合同纠纷，争议的焦点是：1.原告的实际租赁面积如何认定；2.原告主张的停产停业损失、搬迁费用如何认定；3.相关补偿款应如何分配。

关于原告实际租赁面积的认定。原告主张实际承租的面积为563平方米，王某建对此无异议，邓某慧仅认可400平方米。原告某某公司与邓某慧的分歧分两部分，一是租赁范围是否包含两处厂房的拐角部分面积，二是原告租赁的厂房，是否有50平方米属于邓某慧自用。关于拐角部分面积，根据被告邓某慧与被告王某建签订的厂房租赁合同，双方约定的租赁物为位于青岛市黄岛区李某河的厂房（含办公），但未明确注明面积。庭审中，双方均认可该租赁物为两处厂房，邓某慧认为两处厂房的交接处拐角部分（大约100多平方米）的面积属于邓某慧自用部分，该部分面积用于存放邓某慧的机械设备等物资，不属于出租部分，王某建则认为其承租范围包含该部分面积。而根据王某建与原告某某公司签订的租赁合同，租赁物为李某河村南100米处600平方米厂房，原告主张承租范围包含两处厂房的交接处拐角部分，原告还称，该厂房拐角确实存有邓某慧的设备，但当初跟邓某慧弟弟沟通过，因为设备太大不好搬离，当时说不碍事就先放着，王某建对原告上述意见表示认可。经查，当事人争议的该处拐角部分相对独立，与王某建自用的厂房部分有一堵墙相隔，与原告所用厂房部分有一道门可以通行。本院认为，原告的租赁物首先来源于与被告王某建之间签订的租赁合同，王某建认可原告承租范围包括该拐角部分，而邓某慧虽主张在此处存有部分机械设备，但邓某慧与王某建签订的租赁合同并未明确约定该拐角部分排除在租赁范围之内，因此本院对于原告主张租赁范围包含该拐角部分的主张予以支持。关于除拐角外部分外，邓某慧主张有50平方米属于自用部分是否成立。双方对于原告租赁使用的厂房除拐角外总面积450平方米无异议，但邓某慧主张该450平方米中，有50平方米属于邓某慧自用部分，应予以扣除。本院认为，邓某慧提供的证据不足以证明该450平米中尚有邓某慧自用部分，本院依法认定该450平方米属于原告承租范围。综上，本院认为，原告承租范围包括450平方米部分和两厂房的交接拐角处。因涉案房屋已经拆除，拐角部分面积已经无法实际测量，原告主张该部分面积110平方米左右，被告邓某慧主张100多平方米，综合已经查明的事实，本院酌定该部分面积按100平方米计算。综上，原告实际租赁面积应为550平方米。

关于停产停业损失和搬迁费如何认定。经查，原告主张的停产停业损失372600元是按照租赁面积690平方米，每平方米540元计算的，原告于2024年6月13日庭审中主张按照563平方米计算为304020元。经查，根据评估分户明细表，涉案房屋停产停业损失计算标准为每平方米500元，搬迁补助费计算标准为每平方米40元，因此原告主张的上述停产停业损失实际包含停产停业损失和搬迁补助费。如前所述，本院认定原告实际租赁面积为550平方米，因此原告承租部分厂房的停产停业损失应为275000元（550＊500）、搬迁补助费应为22000元（550＊40）。关于原告诉状中主张的搬迁费65388元，根据原告陈述，包括地坪漆地面重置补偿28305元、空压机＋储气罐重置补偿300元、印刷机重置补偿8800元、吹膜机重置补偿8500元、拌料机重置补偿300元、制袋机重置补偿16000元、石膏板带钢架重置补偿900元、吊顶重置补偿2283元，因此该部分费用实际应为设施设备补偿款，被告邓某慧认为原告列明的印刷机、拌料机等机械设备均已在搬迁前由原告拉走，原告应承担机械设备损失的证明义务。本院认为，根据评估分户明细表，原告主张的65388元对应的是原告所述的地坪漆、印刷机、制袋机等资产设备，邓某慧并未否认上述资产设备归原告所有，邓某慧仅以原告已经在房屋拆迁前将设备拉走为由抗辩，不足以否定原告的该项主张，本院对原告主张的该部分款项依法予以认定。关于邓某慧提出的实际补偿款中包含了专属于邓某慧的额外设备赔偿款10万元的意见，本院认为，相关赔偿数额应以被告邓某慧与黄岛区灵山卫街道李某河股份经济合作社签订《地上附着物补偿协议书》及附件评估分户明细表为准，被告邓某慧的上述意见证据不足，本院不予采纳。

关于上述补偿款的分配。邓某慧和王某建的租赁合同对于补偿款如何分配没有明确约定，虽然原告与王某建的合同约定搬迁费、停产停业损失按规定由原告所有，但上述约定对于邓某慧不具有约束力。本案中，原告某某公司作为涉案厂房的次承租人因房屋拆迁致租赁合同无法继续履行，不得不终止生产经营活动，必然产生经营损失，而对于出租人邓某慧而言，涉案房屋被拆迁也意味着其无法继续出租房屋获利，综合考虑涉案的房屋性质、拆迁时租赁合同剩余期限、租金支付情况等情形，本案中涉案厂房的停产停业损失补偿以实际承租人即原告某某公司获得50%的份额为宜，因该部分补偿款已经由被告邓某慧领取，故被告邓某慧应给付原告某某公司停产停业损失137500元（275000×50%）。关于搬迁费和设施设备补偿费，本案系房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，原告因搬迁产生费用合乎常理，搬迁补助费22000元、设施设备补偿费65388元应归设备所有人即实际承租人原告某某公司所有，该部分费用，邓某慧应给付原告。被告邓某慧以王某建欠付房租为由，主张某某公司不能要求停产停业损失，依据不足，本院不予采纳。另外，因被告王某建并未实际领取涉案房屋补偿款，故对于原告要求被告王某建承担支付责任的请求，本院不予支持。关于邓某慧提出的应先扣除承租人（含原告某某公司）拖欠的租赁费的问题，本案中，邓某慧并无证据证明某某公司拖欠租赁费，邓某慧要求扣除某某公司拖欠的租赁费无事实和法律依据，本院对此不予支持。关于王某建是否拖欠邓某慧租赁费，与本案并非同一法律关系，双方可另行处理。

关于原告主张的逾期利息，本院认为，鉴于邓某慧系基于与案外人李某河股份经济合作社签订的《地上附着物补偿协议书》获得相关补偿款，原告与邓某慧之间对相关补偿款的分配存在争议，双方之间也未达成关于相关费用支付时间的约定，原告某某公司主张逾期利息缺少依据，本院对此不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下：

一、被告邓某慧于本判决生效后十日内支付原告青岛某某包装有限公司停产停业损失137500元；

二、被告邓某慧于本判决生效后十日内支付原告青岛某某包装有限公司搬迁费22000元、设施设备补偿款65388元；

三、驳回原告青岛某某包装有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7870元（原告已预交），由原告青岛某某包装有限公司负担3800元，由被告邓某慧负担4070元，被告邓某慧应将应负担的案件受理费于本判决生效后十日内直接支付给青岛某某包装有限公司。

如不服本判决，应在本判决书送达之日起十五日内通过网络平台上诉（网址***.ｃｎ或搜索“山东法院电子诉讼服务网”，案件登记号：186800000901296），同时预交上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。逾期未缴纳上诉费的，视为未上诉。

审 判 员刘伟春

二〇二四年九月十二日

法官助理张子涵

书 记 员刘雯月