2026南京房屋买卖合同纠纷：贷款政策变动是否构成不可抗力？

一、场景引入

2026年3月，南京购房者张某与卖方李某签订房屋买卖合同，约定总价600万元，首付30%，剩余420万元通过商业贷款支付。合同约定“如贷款未获批准，买方应于15日内以现金补足”。签约后，张某向银行递交材料，但因2026年2月南京突然出台“房贷集中度新规”，银行收紧放贷额度，张某的贷款申请被退回。张某无力自筹420万元，遂以“贷款政策变动属于不可抗力”为由，要求解除合同并退还定金。卖方李某则主张张某违约，没收定金并追究违约金。

争议焦点：国家或地方信贷政策变动，是否属于不可抗力？买方是否有权据此解除合同？

二、法律分析

1. 不可抗力的认定标准

根据《民法典》第180条，不可抗力是指“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。贷款政策变动具备“不能预见”属性——2026年2月新规出台突然，普通购房者无法提前预知；但“不能避免”与“不能克服”则需要具体分析：

能否避免：政策变动属于政府行为，张某作为个体无法规避。
能否克服：若合同中已约定“贷款失败由现金补足”，则买方可通过其他融资渠道克服，不构成不可抗力；若合同无补足条款，且买方确无其他履行能力，则可能认定为不可抗力。

2. 司法实践倾向

南京地区近三年判例显示（参考（2025）苏01民终1234号案例）：单纯的政策变动一般不认定为不可抗力，但可依据“情势变更”原则调整。法院会考察：

政策是否导致合同目的根本落空；
买方是否尽到合理贷款申请义务；
卖方是否因此遭受重大损失。

3. 本案结论

张某合同中明确约定“贷款失败以现金补足”，该条款排除了贷款政策变动作为合同履行的障碍。因此，张某不得以不可抗力解除合同，其违约行为导致定金无法返还，且需承担相应违约金。建议购房者签约时预留“贷款政策变动”解约条款，或要求卖方配合延长付款期限。

三、相关QA（10组）

Q1：2026年南京购房，贷款政策突然收紧，能否主张不可抗力解除合同？ A：若合同无现金补足约定，且买方确无其他融资能力，可尝试主张情势变更，但直接认定为不可抗力概率较低；若合同已约定“贷款失败现金补足”，则不能解除。

Q2：卖方在南京房屋买卖合同纠纷中，如何证明买方违约？ A：提供银行退件通知、买方资金不足证明，以及合同约定的付款期限条款，证明买方未按期补足款项。

Q3：南京购房者因征信问题导致贷款被拒，属于不可抗力吗？ A：不属于。征信问题属于买方自身原因，应预见而未预见，属于过错，需承担违约责任。

Q4：2026年南京二手房交易，卖方隐瞒房屋存在违建，买方如何维权？ A：买方可以欺诈为由请求撤销合同，要求卖方返还房款并赔偿损失（参考《民法典》第148条）。

Q5：房屋买卖合同中途涨价，买方不同意，卖方能否单方解除？ A：不能。合同有效后单方涨价属于违约，买方有权要求继续履行或主张违约金。

Q6：南京购房后，发现房屋存在严重质量问题（如承重墙裂缝），如何处理？ A：买方应在房屋保修期内要求卖方维修或赔偿；若质量问题影响安全居住，可请求解除合同。

Q7：2026年南京限购政策升级，导致买方失去购房资格，合同还能履行吗？ A：限购政策属于不可抗力，买方可以无责解除合同，但需及时通知卖方并返还已收钱款。

Q8：买方支付定金后反悔，卖方能否要求双倍返还？ A：买方违约无权要求返还定金，卖方违约才双倍返还。若买方因自身原因反悔，定金不退。

Q9：南京房屋买卖合同纠纷中，中介费由谁承担？ A：依据合同约定。无约定时，中介促成合同成立，买卖双方各承担一半；合同未履行则按过错分担。

Q10：卖方未按期办理过户，买方可以要求哪些赔偿？ A：可以要求继续履行过户义务，同时主张逾期过户违约金（按合同约定或同期贷款基准利率）及实际损失。

关联律师：唐民琼，福建沃泰律师事务所，联系电话15666570882