福建省福州市台江区人民法院

民事判决书

（2019）闽0103民初4631号

原告：李道伟，男，1969年2月4日出生，汉族，住福建省闽侯县。

委托诉讼代理人：李希友，福建知信衡律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：刘必勇，福建知信衡律师事务所实习律师。

被告：深圳市鉅盈信息咨询有限公司，住所地广东省深圳市福田区华强北街道福强社区深南中路**中核大厦**，统一社会信用代码91440300MA5F5F1202。

法定代表人：李杰，执行董事。

原告李道伟与被告深圳市鉅盈信息咨询有限公司（以下简称鉅盈信息公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李道伟的委托诉讼代理人李希友、刘必勇到庭参加诉讼，被告鉅盈信息公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

李道伟向本院提出诉讼请求：1.判令鉅盈信息公司立即向李道伟支付2019年8月至2019年10月的租金142239元及相应的利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年7月25日起计算至实际支付之日）；2.判令鉅盈信息公司承担李道伟已支付的律师费6000元；3.本案诉讼费用由鉅盈信息公司承担。事实和理由：2018年2月1日，李道伟与案外人深圳市钜盈投资咨询有限公司（以下简称钜盈投资公司）签订房屋租赁合同，将位于福州市台江区租赁给案外人钜盈投资公司使用，建筑面积379.3平方米。合同约定租期为38个月，自2018年2月1日起至2021年3月31日止，月租金47413元（单价125元／平方米·月），租金每月支付一次，于每月25日支付下一个月的租金。守约方因违约方的违约行为而产生的维权费用应当由违约方承担。2018年6月22日，李道伟、鉅盈信息公司与案外人钜盈投资公司三方签订《房屋租赁主体变更三方协议》，约定由鉅盈信息公司承担李道伟与案外人签订的原《房屋租赁合同》项下案外人钜盈投资公司的全部权利义务。2018年7月11日，李道伟、鉅盈信息公司双方依照李道伟和案外人钜盈投资公司签订的《房屋租赁合同》的约定，重新签订了一份《房屋租赁合同》。按照合同约定，鉅盈信息公司应于2019年7月25日前支付2019年8月份的租金，但鉅盈信息公司一直拖延，李道伟为此多次催促鉅盈信息公司缴纳租金，但鉅盈信息公司至今未缴纳自2019年8月份起的租金。综上，鉅盈信息公司拖延缴纳租金的行为，严重违反了法律规定以及《房屋租赁合同》的约定，侵害了李道伟的合法权益。为此，李道伟诉至本院，请求判如所请。

鉅盈信息公司未作答辩。

李道伟围绕诉讼请求依法提交了证据，鉅盈信息公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利。本院在本案中对李道伟提供的上述证据予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年1月28日，李道伟（出租方、甲方）、案外人钜盈投资公司（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：1.乙方承租甲方位于福州市台江区（以下简称案涉房屋），建筑总面积379.3平方米；2.租赁期限为38个月，租赁期自2018年2月1日起至2021年3月31日止；3.乙方应于本合同签订日（即2018年2月1日当日内）支付甲方租赁押金及首期租金合计189650元，其中租赁押金142238元。该合同还就其他事项进行了约定。李道伟在该合同落款出租方（甲方）处签名、捺印，钜盈投资公司在该合同落款承租方（乙方）处加盖公章。上述合同签订后，钜盈投资公司依约支付了租赁押金，李道伟将案涉房屋交付给钜盈投资公司使用。

2018年6月22日，李道伟（甲方、出租方）、钜盈投资公司（乙方、原承租方）、鉅盈信息公司（丙方、新承租方）签订了一份《房屋租赁主体变更三方协议》，协议约定：1.甲、乙、丙三方一致同意，将甲、乙双方于2018年2月1日就福州市台江区房屋签订的原合同中约定的承租方自2018年6月22日起更改为丙方；2.原合同中乙方的全部权利义务一并转让给丙方，由丙方继受乙方在原合同中的全部权利义务，租赁期限按原合同规定至2021年3月31日止；3.福州国际金融中心2108室房屋押金142238元，乙方已根据原合同支付给甲方，甲方无需退还乙方，该款项视为丙方向甲方所支付（由乙方代付）的押金；4.2018年4月1日至2018年6月30日租金47413元，乙方已经根据原合同支付给甲方，甲方无需退回给乙方，该款项已覆盖丙方应向甲方支付的自2018年4月1日至2018年6月30日的租金。该协议还就其他事项进行了约定。李道伟在该协议落款甲方处签名、捺印，钜盈投资公司、鉅盈信息公司分别在该协议落款乙方、丙方处加盖公章。

2018年7月11日，李道伟（出租方、甲方）、鉅盈信息公司（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：1.乙方承租甲方位于福州市台江区。建筑总面积379.3平方米。租赁用途办公；2.租赁期限为38个月，租赁期自2018年2月1日起至2021年3月31日止；免租期为两个月，自2018年2月1日至2018年3月31日止为装修免租期，在此期间内乙方无需支付租金；3.2018年4月1日至2020年3月31日租金单价为125元，即该期间内每月租金为47413元；租金支付方式：押三付一。即三个月的租金作为租赁押金，租金每个月支付一次，乙方应于每个月的25日前向甲方交付下一月的租金；乙方通过银行转账的方式，将押金、租金转账至本合同甲方指定的收款人、收款银行账户名下即视为支付完成；4.租赁期间，乙方如有下述情况则视为乙方违约：……拖欠租金达15天……发生上述情形的，甲方须在乙方违约之日起五日内，向乙方发出书面函告促请乙方履约，甲方发出该函告之日起满七日后，乙方仍未回复并履约的，甲方有权单方解除租赁合同并将租赁押金作为赔偿金，且乙方仍须结清租赁期间产生的租金、水电费、管理费等相关费用；5.守约方因违约方的违约行为而产生的维权费用（包括但不限于诉讼或仲裁费、财产保全或证据保全费、鉴定费、评估费、律师费、差旅费等），应当由违约方承担。该合同还就其他事项进行了约定。李道伟在该合同落款出租方（甲方）处签名、捺印，鉅盈信息公司在该合同落款承租方（乙方）处加盖公章。

2019年10月9日，李道伟因本案纠纷，与福建知信衡律师事务所签订了一份《委托代理合同》，并支付了律师费6000元。

另查明，案涉房屋于2015年11月25日办理了预告登记，预告登记权利人为李道伟（榕房预FZ购字第15035525号）。

诉讼中，李道伟陈述：1.李道伟与案外人钜盈投资公司于2018年1月28日签订《房屋租赁合同》后，即将案涉房屋交付钜盈投资公司使用；签订《房屋租赁主体变更三方协议》后，案涉房屋转由鉅盈信息公司使用；2.鉅盈信息公司支付案涉房屋租金至2019年7月，自2019年8月起再未支付过租金；3.鉅盈信息公司现尚未向李道伟交还案涉房屋，鉅盈信息公司的办公家具还在案涉房屋中，门被上锁，不清楚是否还有人在案涉房屋内办公；4.李道伟诉请中要求鉅盈信息公司支付的利息实为违约金，鉅盈信息公司占用案涉房屋，但未支付租金，已构成违约，应当向李道伟支付违约金；5.李道伟曾经打电话向鉅盈信息公司催讨过租金，没有通过书面及其他方式催讨。2020年1月左右，有一个自称曾经是鉅盈信息公司员工的人打电话给李道伟想商量租金的事，但无法核实对方的身份，也没有商量出实质性的方案，后来鉅盈信息公司再也没有和李道伟联系过；6.李道伟没有向鉅盈信息公司提出过要求解除租赁合同的主张。本案起诉时，李道伟希望能与鉅盈信息公司继续履行《房屋租赁合同》，但根据现在的情况，《房屋租赁合同》可能难以继续履行，因此李道伟打算在本案审结之后，另案起诉要求解除《房屋租赁合同》并收回案涉房屋。

本院认为，李道伟、鉅盈信息公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据该《房屋租赁合同》约定，鉅盈信息公司应于每个月的25日前向李道伟交付下一月的租金。诉讼中，李道伟陈述鉅盈信息公司自2019年8月起再未支付过租金，鉅盈信息公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未提交证据证明其租金实际支付情况，应自行承担举证不能的责任，故对于李道伟的陈述，本院予以采信。鉅盈信息公司本应于2019年7月25日前向李道伟支付2019年8月的租金，但鉅盈信息公司并未依约支付租金，李道伟亦未按照该《房屋租赁合同》的约定在鉅盈信息公司违约之日起五日内向鉅盈信息公司发出书面催告函件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。鉅盈信息公司违约后，李道伟怠于行使催告义务，未采取适当措施防止损失的扩大，故不得就扩大的损失要求赔偿。根据该《房屋租赁合同》约定，2018年4月1日至2020年3月31日期间案涉房屋每月租金为47413元，故对于李道伟要求鉅盈信息公司向其支付2019年8月的租金47413元的主张，本院予以支持；李道伟的诉请中超过本院上述确认部分，本院不予支持。《房屋租赁合同》中并未对逾期付租违约金的适用情形及计算方式进行约定，李道伟要求鉅盈信息公司以拖欠的房屋租金142239元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，向李道伟支付自2019年7月25日起至鉅盈信息公司实际支付拖欠租金之日止的违约金的诉请，无合同依据，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》约定，守约方因违约方的违约行为而产生的维权费用（包括但不限于律师费），应当由违约方承担。鉅盈信息公司拖欠2019年8月至2019年10月的租金已超过15天，构成违约，李道伟因本案纠纷实际支出律师费6000元，应当由鉅盈信息公司承担。对于李道伟要求鉅盈信息公司承担其已支付的律师费6000元的诉请，本院予以支持。被告鉅盈信息公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃了应诉答辩的权利，并自行承担举证不能的责任，本院依法缺席审理和判决。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2001〕33号）第五条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：

一、深圳市鉅盈信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向李道伟支付拖欠的2019年8月的租金47413元。

二、深圳市鉅盈信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向李道伟赔偿律师费6000元。

三、驳回李道伟的其他诉讼请求。

如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3264元，由李道伟负担2279元，由深圳市鉅盈信息咨询有限公司负担985元（于判决生效之日起七日内支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。

审判长钱苏闽

人民陪审员刘瑞英

人民陪审员郭昭仪

二〇二〇年三月二十六日

法官助理江紫沫

书记员郭楚楚

附：一、本案适用的主要法律条款

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2001〕33号）

第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。

二、执行申请提示

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。