北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)京03民终4464号

上诉人（原审原告，反诉被告）：中铁十六局集团第一工程有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇顺畅大道1号B-013室。

法定代表人：王红伟，董事长。

委托诉讼代理人：黄长浩，北京百朗律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘少锋，北京百朗律师事务所律师。

上诉人（原审被告，反诉原告）：王晓辉，男，1974年1月13日出生，汉族，住北京市顺义区。

委托诉讼代理人：王红（王晓辉之妻），住北京市顺义区。

委托诉讼代理人：党英，河北宏扬律师事务所律师。

上诉人中铁十六局集团第一工程有限公司（以下简称中铁十六局公司）与上诉人王晓辉房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初15380号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中铁十六局公司的诉讼代理人黄长浩、刘少锋，上诉人王晓辉及其诉讼代理人王红、党英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中铁十六局公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判中铁十六局公司无需承担赔偿责任；2.诉讼费用由王晓辉负担。事实和理由：一审法院自由裁量认定中铁十六局公司赔偿王晓辉200万元损失，存在事实认定错误、法律适用错误，应予改判。一、王晓辉为获取利益自愿购买北京市×地下室（以下简称涉诉房屋）使用权，其应对自身行为负责，承担合同解除的主要责任。1.涉诉房屋是配套设施用房，为地下室并非普通商品房，无法进行交易。2.王晓辉之所以与中铁十六局公司签订《房屋使用权出让协议》而非《商品房买卖协议》就是因为王晓辉在购买时就清楚涉诉房屋并非商品住宅，双方才约定了出让70年的房屋使用权。3.王晓辉向一审法院提交了同时期真正商品房买卖的价格，足以证明涉诉房屋的价格远低于同时期同地段商品房价格。王晓辉在明知涉诉房屋为配套设施用房的情况下，为达到经营活动的目的主动向中铁十六局公司购买涉诉房屋。4.《房屋使用权出让协议》第9.1条约定：“甲方为乙方办理房屋使用权转让的相关手续”，由此可以确定，王晓辉在签订《房屋使用权出让协议》时就清楚涉诉房屋无法买卖，因此才限定了中铁十六局公司办理使用权转让的相关手续的义务。综上所述，王晓辉为了获取利益，为了规避法律规定，在明知涉诉房屋不符合上市交易的情况下自愿以较低的价格购买涉诉房屋70年的使用权，中铁十六局公司并未虚构、隐瞒房屋任何情况，并无过错。王晓辉自愿购买涉诉房屋，应承担合同解除的主要责任，一审法院认定中铁十六局公司应承担解除赔偿责任并无法律依据。二、涉诉房屋并非商品住宅，而是配套设施用房，配套设施用房不能上市交易，王晓辉亦未遭受任何损失。王晓辉依据《商品房销售管理办法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》向中铁十六局公司主张损失，毫无依据。1.王晓辉要求赔偿金的法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，而涉诉房屋并非商品房而是地下室，规划用途也是地下文化活动中心和地下有线电视光电转换间，属居住公共服务设施，不属于前述法律规定的商品房。王晓辉在购买时明知涉诉房屋根本无法上市交易，房屋价值也远低于普通商品房。因此，王晓辉依据同地段普通商品房的交易及出租价格请求信赖利益损失，毫无依据。2.王晓辉将涉诉房屋用于小饭桌经营，聚集人口数量高达100余人，均为小学生，一审庭审中其自述经营八年之久未缴纳过任何税费，甚至无经营许可、无卫生许可证，故其购买涉诉房屋并不存在任何损失，反而基于经营活动获得了高额收益。3.王晓辉主张的装修投入损失毫无法律依据，其未提供相应装修投入的票据，仅依据其提供的自制合同无法证实其主张，而且其投入均是为了经营活动，也获得了高额回报。因此，其投入与合同履行无关，只是其为了获益而投入的成本，无权主张损失。三、涉诉房屋依据规划应交由小区居委会管理，用于服务全体业主，合同解除后中铁十六局公司并未因此获益。中铁十六局公司在合同解除后会依据规划内容将涉诉房屋交由居委会管理，消除安全隐患，为了保护房屋真正权利人的合法权益，中铁十六局公司不应承担任何责任。

王晓辉针对中铁十六局公司的上诉请求和理由辩称，不同意中铁十六局公司的上诉请求，要求改判支持王晓辉的上诉请求。

王晓辉上诉请求：1.撤销一审判决，确认一审裁判剥夺王晓辉请求评估鉴定涉诉房屋价值诉求违法，改判中铁十六局公司赔偿涉诉房屋现值与购买时价值差额1000万元损失；2.一、二审诉讼费全部由中铁十六局公司承担。事实和理由：一审判决确认双方为房屋买卖合同争议，只因涉诉房屋属公共建筑、暂不能满足买卖产权过户条件，所以中铁十六局公司请求解除合同，王晓辉无奈只得同意解除，且对判决解除买卖合同无异议，但对一审拒绝王晓辉对涉诉房屋进行价值评估的申请并判决赔偿200万元损失有异议。一、一审判决解除房屋买卖合同给王晓辉造成经济损失如下：1.王晓辉卖掉唯一住房支付涉诉房屋房款的损失。王晓辉为购买涉诉房屋及时凑齐购房款，以低价103万元变卖掉唯一住房，现该房产相同位置面积的房屋价值390万元。该损失与中铁十六局公司无权处分涉诉房屋、导致买卖合同履行不能而解除有着法律上直接利害关系，该损失应由中铁十六局公司承担。2.添附装修损失。王晓辉购买涉诉房屋后，投入装修款304886元，购买设备等投资39696元，合计344583元损失应由中铁十六局公司承担。3.涉诉房屋现值约12113700元，与一审判决退还的购房本金和赔偿损失金额存在8295930元差额，该损失应由中铁十六局公司承担。王晓辉除上述三项损失外，一审未考虑王晓辉购买涉诉房屋经营70年预期利益约两亿元损失，即使当下再购买相同位置房产，仍需另添加8295930元才能弥补现实利益损失，该损失应当由中铁十六局公司承担。一审判决赔偿200万元损失，显然有失公平。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.为协助一审查明事实，准确认定解除本案买卖合同后的双方损失，王晓辉早已聘请了资产评估公司对涉诉房屋进行价值鉴定，当王晓辉提出对涉诉房屋价值评估鉴定时，被一审法院驳回该申请，导致解除买卖合同损失无参照依据。一审酌情判决赔偿200万元，系认定事实不清、适用法律错误，剥夺王晓辉实体诉权。2.既然一审认定双方存在房屋买卖合同法律关系，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，依法支持王晓辉已付购房款的一倍赔偿金。（1）该司法解释第一条明确规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。中铁十六局公司作为开发商将尚未建成的房屋向王晓辉出售，王晓辉支付购房款，双方的行为完全符合该规定。（2）该司法解释第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案双方签订的房屋买卖合同具备购买所有权的意思。从中铁十六局公司一审起诉状中的自认就能看出，双方都认可是商品房买卖合同，且一审判决中也认定“中铁十六局公司以出让房屋使用权为名，行出售房屋所有权之实”，只是待满足买卖条件时（物权人追认）仍应履行合同转移所有权义务。一审以涉诉房屋性质并非商品房为由不支持王晓辉已付购房款的一倍赔偿金的请求，无任何事实及法律依据。中铁十六局公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证等事实，导致王晓辉无法取得房屋所有权，不得不同意解除合同。一审不支持王晓辉诉求的损失，缺乏法定依据。另，王晓辉的真实意思是要求继续履行《房屋使用权出让协议》，如果不能继续履行，要求中铁十六局公司给予合理的赔偿，一审中系被迫提出解除合同。

中铁十六局公司针对王晓辉的上诉请求和理由辩称，答辩意见同中铁十六局公司的上诉意见，不同意赔偿王晓辉损失。另外，王晓辉称其一审中被迫提出反诉，缺乏事实和法律依据。

中铁十六局公司向一审法院起诉请求：1.解除中铁十六局公司与王晓辉于2012年7月17日签订的《房屋使用权出让协议》；2.王晓辉将北京市×地下室腾空返还中铁十六局公司；3.王晓辉承担本案诉讼费用。

王晓辉向一审法院反诉请求：1.解除王晓辉与中铁十六局公司于2012年7月17日签订的《房屋使用权出让协议》；2.中铁十六局公司返还王晓辉已付购房款（即房屋出让金）1817775元及利息（自2012年6月15日以10万元为基数，2012年7月19日以90万元为基数，2012年12月10日以817775元为基数，计算到实际返还全部购房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算）；3.中铁十六局公司赔偿王晓辉实际经济损失5416100元；4.中铁十六局公司承担王晓辉已付购房款一倍的赔偿金1817775元；5.反诉费用由中铁十六局公司承担。一审审理过程中，王晓辉将10万元利息的起算点变更为2012年7月1日。

一审法院认定事实：2012年7月17日，中铁十六局集团第一工程有限公司北京分公司（出租方，甲方）与王晓辉（承租方，乙方）就涉诉房屋签订《房屋使用权出让协议》。《房屋使用权出让协议》约定：第二条房屋用途：甲方保证，甲方有权将该房屋给乙方居住使用至少七十年，乙方保证，不扰民，不从事违法经营活动，若有违法行为，后果自负；第四条租赁期限：（一）房屋出让期70年，即自2012年7月18日至2082年7月18日；第五条付款及违约金：（一）出让金需一次性支付，单价为每建筑平方米4500元，出让金总计1817775元；第九条所有权变动以及协议的解除：（一）甲方负责为乙方办理房屋使用权转让的相关手续。《房屋使用权出让协议》签署后，王晓辉分期支付了全部出让金1817775元，中铁十六局集团第一工程有限公司北京分公司出具的收据分别为2012年6月（收据无具体日期）10万元、2012年7月19日90万元，2012年12月10日817775元。

中铁十六局公司将王晓辉诉至一审法院，要求确认双方于2012年7月17日签订的《房屋使用权出让协议》无效，王晓辉将涉诉房屋腾空返还。一审法院于2020年8月18日作出（2020）京0113民初8072号民事判决书，查明：“中铁十六局公司表示中铁十六局集团第一工程有限公司北京分公司已于2016年5月13日经北京市工商行政管理局顺义分局核定准予注销，相关的权利义务由中铁十六局公司承接。王晓辉对该案原告中铁十六局公司的主体资格无异议。庭审中，中铁十六局公司与王晓辉均表示《房屋使用权出让协议》实为房屋买卖合同。王晓辉表示涉诉房屋自交付起由其实际掌控，同时表示在该案中暂不提起反诉，如涉及赔偿另行主张。中铁十六局公司提交2010规（顺）建字0035号建设工程规划许可证（以下简称规证）及附件，主张因涉诉房屋属居住公共服务设施，《房屋使用权出让协议》违反了法律法规的强制性规定，应属无效。2010规（顺）建字0035号规证载明：建设位置为顺义区××，建设项目名称为××等两项。附件载明：×××建筑面积地上1964平方米、地下394平方米，层数地上5层、地下1层，备注：其中地下文化活动中心358平方米，地下有线电视光电转换间36平方米。一审法院向北京市规划和自然资源委员会顺义分局发函核实×和××××建设工程规划情况。北京市规划和自然资源委员会顺义分局向一审法院复函，内容为：一、规证中的××与×××分别对应现状北京市顺义区××××××与×楼；二、规证中的两项住宅楼建设项目未申请过规划验收。竣工验收工作不在我局职能管辖范围，建议咨询顺义区住建委进行核实；三、规证附件中×××地下一层为地下文化活动中心和地下有线电视光电转换间，属居住公共服务设施，不应进行买卖，规范性文件详见原北京市规划委核发的‘关于印发《北京市居住公共服务设施规划设计指标》的通知’（市规发【2006】384号）；四、规证中××无地下室”；认定：“中铁十六局公司与王晓辉均主张《房屋使用权出让协议》实为房屋买卖合同，一审法院不持异议。根据规证可知，涉诉房屋经过建设工程规划许可手续，为合法建设。根据北京市规划和自然资源委员会顺义分局的复函，×地下一层为地下文化活动中心和地下有线电视光电转换间，属居住公共服务设施，不应进行买卖。因此，中铁十六局集团第一工程有限公司北京分公司向王晓辉出售属居住公共服务设施的涉诉房屋系无权处分的行为，但无权处分并不产生合同无效的法律后果，并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定。故，对于中铁十六局公司要求确认《房屋使用权出让协议》无效的请求，一审法院不予支持。对于中铁十六局公司依据合同无效要求王晓辉腾空涉诉房屋的请求，一审法院亦不予支持”；判决如下：驳回中铁十六局公司的全部诉讼请求。

该案中，中铁十六局公司表示《房屋使用权出让协议》无法实际履行，其公司没有房屋处置权，为纠正损害行为，保护涉诉房屋真正权利人的利益，要求自开庭之日（2020年12月9日）起解除《房屋使用权出让协议》，并要求王晓辉予以腾退。王晓辉表示中铁十六局公司根本违约导致涉诉房屋无法办理产权证，合同目的无法实现，故同意自开庭之日起解除合同，并主张在中铁十六局公司赔偿合理损失后腾退涉诉房屋。

王晓辉主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求中铁十六局公司返还已付的购房款1817775元及利息（计算方式同反诉请求），赔偿购房款一倍的损失1817775元，并赔偿经济损失（包括房屋增值利益损失5071592元，装修损失304886元，设备损失39696元，共主张5416100元）。

中铁十六局公司不同意王晓辉要求支付购房款、利息、赔偿金及经济损失的请求，表示王晓辉为获取利益在明知涉诉房屋为地下室，自愿购买涉诉房屋使用权，应对自身行为负责，承担合同解除的主要责任；涉诉房屋并非商品住宅，而是配套设施用房，王晓辉参照商品房主张损失不应采信；王晓辉通过八年多的经营获得了高额利润，并不存在任何损失；同意依法返还涉诉房屋部分出让金，但需扣除王晓辉占用期间费用；涉诉房屋依据规划应交由小区居委会管理，用于服务全体业主，合同解除后中铁十六局公司并未因此获利；王晓辉购买涉诉房屋时清楚房屋规划情况，存在全部过错，并且涉诉房屋用于经营小饭桌，王晓辉没有经济损失，反而通过经营获得利益。

王晓辉认可自2012年9月开始在涉诉房屋内经营小饭桌业务至今。

一审法院认为，双方均同意自2020年12月9日起解除《房屋使用权出让协议》，一审法院不持异议。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，中铁十六局公司明知建设工程规划许可证审批的涉诉房屋用途为地下文化活动中心与地下有线电视光电转换间，仍然以出让房屋使用权为名、行出售房屋所有权之实，存在主要过错。王晓辉作为购房人，对涉诉房屋权属及其规划用途未审慎注意，因此王晓辉亦存在一定过错。故，对于王晓辉要求中铁十六局公司退还房屋出让金的请求，一审法院予以支持。考虑到王晓辉实际使用涉诉房屋长达八年，对王晓辉主张的利息损失，一审法院不予支持。

涉诉房屋性质并非商品房，对于王晓辉要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条主张购房款一倍的损失及其他经济损失，依据不足，一审法院不予支持。由于中铁十六局公司对于涉诉房屋的出售、解除具有主要过错，应赔偿王晓辉相应损失。双方在签订《房屋使用权出让协议》后，涉诉房屋价值存在一定增值，但鉴于王晓辉自2012年9月起使用涉诉房屋用于经营小饭桌业务，取得一定收益，一审法院酌情确认中铁十六局公司应赔偿王晓辉的损失数额为200万元。

双方的《房屋使用权出让协议》解除后，王晓辉负有返还涉诉房屋给中铁十六局公司的义务。王晓辉要求在收到房屋出让金及赔偿款后予以腾退，合理合法，一审法院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、中铁十六局公司与王晓辉签署的《房屋使用权出让协议》自二〇二〇年十二月九日起解除；二、中铁十六局公司返还王晓辉房屋出让金一百八十一万七千七百七十五元，于判决生效之日起七日内执行；三、中铁十六局公司赔偿王晓辉损失二百万元，于判决生效之日起七日内执行；四、王晓辉在收到中铁十六局公司返还及赔偿的上述所有款项后七日内，将北京市×地下室腾退给中铁十六局公司；五、驳回王晓辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，中铁十六局公司未向本院提交证据。王晓辉向本院提交如下证据：证据1.涉诉房屋的资产评估报告书，证明中铁十六局公司违约解除《房屋使用权出让协议》给王晓辉造成如下损失：（1）涉诉房屋现市值12375000元，解除合同后，王晓辉再购买相同房屋将多支付约10557225元；（2）涉诉房屋预期利益损失766.9万元；一审判决赔偿王晓辉200万元损失，显失公平。证据2.照片4张，证明中铁十六局公司另有公建（居委会、物业、文化中心等），并且正在使用中，中铁十六局公司应设法变更涉诉房屋规划用途，以便王晓辉办理产权登记，其坚持解除涉案合同，不讲诚信。证据3.法院传票，证明中铁十六局公司曾四次起诉王晓辉要求解除《房屋使用权出让协议》，其见利忘义。证据4.照片3张，证明中铁十六局公司承建的涉诉房屋×，地上一、二层也是公建，也转让出售给个人，但其只起诉王晓辉解除案涉合同，是因为二层住户均是其公司领导，而王晓辉非本单位人员，其行为实属欺负弱小诚信人的违法表现。证据5.照片2张，证明中铁十六局公司承建××，在无建设工程规划许可证的情形下，其仍然建设并出售转让给他人，请法院发现违法行为、及时提出司法建议，对其违法出售违建房屋行为进行处罚。证据6.照片1张，证明中铁十六局公司承建××居民公共建筑车棚出售出租给个人行为违法，请法院发现违法行为及时提出司法建议，对其违法出售公共建筑用房行为处罚纠错。证据7.照片2张，证明中铁十六局公司原居委会物业、文化活动中心等公共建筑房屋并没有在新建后拆除而是出租出售给博文教育机构，其存在违法行为。证据8.照片及视频，该照片显示的是房屋出租出售广告，广告电话机主刘某是中铁十六局公司员工，是该公司销售员，刘某带王晓辉查看涉诉房屋现场，在小区内主动对外推荐介绍，使王晓辉了解到涉诉房屋信息并最终签订合同，是中铁十六局公司先主动对外销售，王晓辉后购买，不存在其诉状中称王晓辉主动向其购买涉诉房屋的情况。证据9.北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初8072号民事判决书，证明双方按照商品房交易进行买卖，交易合法有效，不属于无效情形，中铁十六局公司主张合同无效被法院驳回。证据10.北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初15380号案件缴费通知书两张，证明王晓辉不愿意解除合同，但一审法院强迫王晓辉交纳反诉费。证据11.北京市规划委员会建设工程规划许可证附件1页，证明中铁十六局公司把其他的公共财产进行了处分，其有权处分涉诉房屋，其解除本案合同是见利忘义。证据12.房屋销售价格截图3页，证明涉诉房屋周边房屋价格大约每平方米4万元。证据13.光大银行付款截图，证明王晓辉为购买涉诉房屋低价出售了自己的房产。证据14.2019年6月13日起诉状一份，证明中铁十六局公司行使解除权超过了除斥期间。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。中铁十六局公司对王晓辉提交的上述证据发表如下质证意见：证据1不属于二审新证据，其评估鉴定程序不符合法律规定，涉诉房屋为公共文化用地，评估的内容是参照商品住宅用房，关于未来经营损失的评估，王晓辉一审中自认其经营托管班是无经营许可和卫生许可的个人经营行为，其评估内容所述的经营损失属无稽之谈，且王晓辉在一审中称疫情后教委出台了相关规定其未再实际经营，故评估报告没有任何依据，与事实不符；证据2、4、5、6、7不是二审新证据，对真实性不认可，证据形式不符合法律规定，不认可与本案的关联性，证明目的也不认可；对证据3真实性认可，不认可关联性、证明目的；对证据8真实性、关联性、证明目的均不认可，视频中并没有出现中铁十六局公司的工作人员；对证据9、10真实性认可，关联性和证明目的不认可，一审中王晓辉及其妻子是再三确认后才提出的反诉，不存在一审法院强迫其交纳反诉费；对证据11真实性认可，证明目的不认可；对证据12的真实性、关联性、证明目的均不认可；对证据13真实性认可，但是与本案无关，证明目的不认可；证据14本案代理人未参与该案，不发表质证意见。

本院认为，关于王晓辉二审中提交的证据，证据1系其单方委托评估后作出的，对其证明力将在本院认为部分予以阐述；证据2、4、5、6、7均系王晓辉一方用手机拍摄的，上述证据与本案不具有关联性；证据3系法院传票、证据9系（2020）京0113民初8072号民事判决书、证据10系一审交款通知书，且中铁十六局公司认可上述证据的真实性，故本院对上述证据的真实性予以确认，王晓辉主张一审法院强迫其交纳反诉案件受理费，缺乏事实依据，本院难以采信；证据8照片和视频，王晓辉无法提供原始载体，且中铁十六局公司不认可其真实性，本院对该证据不予认定；因中铁十六局公司认可证据11、13的真实性，故本院对上述证据的真实性予以确认；证据12系网页截图，本院无法确认其真实性；证据14王晓辉未提供原件，且本案双方当事人在一审中均提出解除案涉《房屋使用权出让协议》的诉求，故该证据与本案不具有关联性。

本院二审期间依法补充查明以下事实：案涉《房屋使用权出让协议》第一条约定，该房屋坐落于北京市×地下室，建筑面积403.95平方米。

关于涉诉房屋的使用情况，王晓辉在一审中称：其自2012年9月开始在涉诉房屋经营小饭桌，每年经营收入不确定，人数也不确定；2012年时人比较少，收入也少，一个月5000-6000元，2012、2013年每人每月260元，2014年每人每月300元，2016、2017年大约60-70人，每人每月350元，2018、2019年开始人多了，2018年将近100人，2018年每人每月400元，2019年每人每月500元，2020年上半年未营业，每年工作8个半月，35％是收入，65％是成本，没有包括房屋成本，年收入没有具体核算过；经营小饭桌没有办理个体工商户营业执照，没有纳税，也没有卫生许可证。二审中，王晓辉称其经营小饭桌至2020年12月，涉诉房屋现由其占有、使用。

根据一审法院2020年12月9日的开庭笔录，一审法官当庭拨打北京首佳房地产评估有限公司工作人员的电话询问能否做涉诉房屋现价值评估，对方答复“需要房屋所有权证及土地规划和用地许可证才能做”，王晓辉代理人当庭表示“鉴于房屋不具备评估条件，我方就不申请评估了”。一审判决作出后，王晓辉自行委托北京万亚资产评估有限公司（以下简称万亚评估公司）对涉诉房屋进行评估。2021年1月15日，万亚评估公司作出万亚评字【2021】第007号资产评估报告书，主要内容为：评估目的为王晓辉了解委估资产市场价值为目的提供参考依据；评估范围为涉诉房屋，建筑面积403.95平方米，房屋所有权：王晓辉，产权证无；评估基准日2020年12月31日；评估值1237.5万元；特别事项说明：委托方的责任是提供真实、合法、完整的有效文件资料、房屋所有权证明资料，并保证资产的完全、完整，本次评估只对委估房屋建筑物的市场价值作出评价，未考虑该资产法律权属等对该资产价值的影响，本次评估以商品房为比较案例，为房地合一价格。2021年1月15日，万亚评估公司作出万亚评字【2021】第008号“西辛课后托管机构未来经营损失”项目评估报告书，内容为：评估对象和范围为王晓辉发起的“西辛课后托管机构未来经营损失”项目；评估基准日2020年12月31日；本次项目评估基本假设前提为持续使用假设，本评估报告仅供委托方本次融入资金使用，不得用于其它用途，本项目的评估价值是建立在项目承办方所承办的项目按预期运行并能够获取预期收入的基础之上；评估结论为截止至评估基准日2020年12月31日，在相关假设条件下，王晓辉委托的“西辛课后托管机构未来经营损失”项目收益期62年，项目收益静态价值为2473.8万元，项目收益动态价值为766.9万元；本项目价值是建立在委托方能依法取得相关资质，并能够达到预期规模的基础之上的。二审中，王晓辉提交涉诉房屋评估价值申请书，申请对涉诉房屋特定投资者价值评估和预期利益价值评估。在2021年4月23日的庭审中，王晓辉当庭明确表示在二审中不再申请评估，要求法院采纳其提交的评估报告。

经询，王晓辉上诉请求中铁十六局公司赔偿涉诉房屋现值与购买时价值差额1000万元损失，包括：重新购置房屋需要1237.5万元，合同终止后影响其小饭桌经营的预期利益损失766.9万元，装修投资损失304886元，为购买涉诉房屋卖掉自己住房，重新购置住房要多花200万元。

对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。

本院认为，根据一审中中铁十六局公司提交的起诉状、王晓辉提交的反诉状以及一审开庭笔录，双方当事人均同意自2020年12月9日起解除《房屋使用权出让协议》，故一审判决对此予以确认并无不当，本院予以维持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方当事人对于一审判决主文第二项“中铁十六局公司返还王晓辉房屋出让金1817775元”以及一审判决主文第四项中的“王晓辉在收到中铁十六局公司返还及赔偿的所有款项后七日内，将北京市×地下室腾退给中铁十六局公司”均无异议，本院对此予以确认。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为一审判决中铁十六局公司赔偿王晓辉损失200万元是否适当。对此，本院具体分析如下：

首先，关于合同解除的责任认定。根据已经查明的事实，中铁十六局公司作为涉诉房屋的建设单位明知建设工程规划许可证审批的涉诉房屋用途为地下文化活动中心和地下有线电视光电转换间，仍然与王晓辉签订《房屋使用权出让协议》，故其存在主要过错。王晓辉作为购房人，对涉诉房屋权属及其规划用途未审慎注意，亦存在一定过错。一审法院对此认定并无不当，中铁十六局公司上诉主张其无过错、王晓辉应承担合同解除的主要责任，缺乏事实依据，本院不予采信。

其次，关于王晓辉损失数额的认定。第一，根据一审开庭笔录，王晓辉一方明确表示“鉴于房屋不具备评估条件，我方就不申请评估了”，故王晓辉上诉主张一审法院剥夺了其评估鉴定涉诉房屋价值的权利，缺乏事实依据，本院难以采信。一审判决作出后，王晓辉自行委托万亚评估公司出具资产评估报告书，中铁十六局公司对此不予认可。根据该评估报告书所载，此次评估未考虑涉诉房屋的法律权属对于其价值的影响且以商品房为比较案例。而根据已经查明的事实，王晓辉并未取得涉诉房屋的所有权，且涉诉房屋属居住公共服务设施，并非商品房，故王晓辉根据该资产评估报告书主张涉诉房屋现值为1237.5万元，依据不足，本院不予采信。第二，现王晓辉依据其自行委托的万亚评估公司作出的“西辛课后托管机构未来经营损失”项目评估报告书主张其预期利益损失766.9万元，中铁十六局公司对此亦不予认可。根据该评估报告书所载，该评估报告“仅供委托方本次融入资金使用，不得用于其它用途”，其项目价值是建立在委托方能依法取得相关资质并能够达到预期规模的基础之上的。而根据王晓辉的陈述，其在涉诉房屋内经营的小饭桌没有办理营业执照，也没有卫生许可证，故该项目评估报告书不能证明王晓辉的预期利益损失为766.9万元。第三，因涉诉房屋性质并非商品房，故王晓辉依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条主张购房款一倍的赔偿金，依据不足，一审法院对其该项请求未予支持，并无不当。第四，王晓辉主张的装修投资损失304886元、购买设备等投资39696元，系其为经营小饭桌所投入的成本，且其提供的证据不足以证明其已实际支出上述款项。王晓辉另主张其为购买涉诉房屋卖掉自己住房，重新购置住房需多花200万元，该部分并非合同解除给其造成的直接损失，亦非中铁十六局公司在订立合同时能够预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。但是，由于中铁十六局公司对于涉案合同的签订、解除均具有主要过错，且涉诉房屋价值存在一定增值，故中铁十六局公司应赔偿王晓辉相应损失。同时考虑到涉诉房屋的性质、双方的过错程度以及王晓辉自2012年9月起使用涉诉房屋用于经营小饭桌并取得一定收益的情况，一审法院酌情确认中铁十六局公司赔偿王晓辉的损失数额为200万元，并无明显不当，本院予以维持。中铁十六局公司以王晓辉未遭受任何损失且其在合同解除后未获得收益为由主张其不应承担任何赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。王晓辉上诉主张一审判决赔偿200万元损失显失公平，亦缺乏依据，本院亦不予采信。

综上所述，中铁十六局公司和王晓辉的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费90600元，由中铁十六局集团第一工程有限公司负担22800元（已交纳），由王晓辉负担67800元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长巴晶焱

审 判 员蒋巍

审 判 员石煜

二〇二一年六月四日

法官助理田子阳

法官助理孟磊

书 记 员刘怡然