2026[邯郸]确认合同无效纠纷：名为买卖实为借贷担保，合同效力如何认定？

在近年来的司法实践中，涉及“名为买卖、实为借贷”的合同纠纷日益增多。此类案件的争议焦点往往集中于：当事人签订的《商品房买卖合同》或《买卖合同》并非真实的交易意思表示，而是为了担保民间借贷债务的履行。当债务人未能按期还款时，债权人主张履行买卖合同，或债务人起诉请求确认买卖合同无效，由此引发的纠纷在2026年邯郸地区法院审理的“确认合同无效纠纷”案件中尤为典型。

一、经典法律场景剖析

假设案情如下：2024年，邯郸某房地产开发公司（下称“甲公司”）因资金周转困难，向自然人李某借款人民币500万元，约定借款期限6个月，月息2%。为确保借款安全，双方并未签订规范的抵押合同（因项目土地已设定抵押），而是另行签订了一份《商品房买卖合同》，约定甲公司将其开发的十余套商铺以500万元的总价“出售”给李某，并办理了网签备案。双方同时口头约定：若甲公司到期还本付息，则解除该买卖合同；若到期未能清偿，则李某有权依据买卖合同要求过户商铺以抵偿债务。

后甲公司到期未还款，李某诉至法院，请求判令甲公司履行《商品房买卖合同》，交付房屋并办理过户手续。甲公司则提出反诉，主张该《商品房买卖合同》系双方通谋虚伪表示，真实目的为借贷担保，故应属无效合同，请求法院确认该买卖合同无效，并判令李某配合解除网签备案。

二、法院裁判观点与法理分析

该案件的争议焦点明确：在借贷关系真实性存在的前提下，为担保债务履行而签订的《商品房买卖合同》是否有效？

法院裁判观点（主流司法口径）：

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条之规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

在邯郸法院的司法实践中，针对此类“名为买卖、实为担保”的案件，法院通常会深入探究双方的真实意思表示，而不仅仅局限于合同文本。裁判逻辑通常分为三步：

1. 认定虚假意思表示（买卖合同无效）：法院通过审查双方的资金往来、合同约定的价格是否明显偏离市场价、以及是否存在“到期回购”等买卖合同中不应有的条款，来综合判断双方并无真实的买卖合意。既然买卖是假，则该《商品房买卖合同》作为虚假的意思表示，应认定为无效。
2. 认定隐藏行为（借贷及担保有效）：法院会认定隐蔽在买卖合同之下的是真实的民间借贷法律关系。借贷合同本身若无违反法律强制性规定的情形，则属有效。对于债权人李某而言，其享有的仅是基于借贷关系的债权，而非基于买卖合同的物权期待权。
3. 对于担保效力的处理：虽然买卖合同无效，但并不意味着债权人就失去了保障。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。

核心结论： 在本案中，《商品房买卖合同》因属通谋虚伪表示而无效。法院不会支持李某要求强行过户的诉讼请求。如果双方无法通过以物抵债协议达成新的合意，法院将仅就借贷本金及合法利息部分进行判决，李某的债权只能通过拍卖变卖担保物（若未办理抵押登记则仅为普通债权）或执行程序实现，而不存在买卖合同的优先受偿权。

三、风险提示与实务建议

1. 对于债权人（出借人）：不要轻信所谓的“买卖合同担保”。这种流质质押（或让与担保）虽然在实践中常见，但在诉讼中存在极大的法律风险。若涉诉，不仅无法直接取得房屋所有权，还可能因诉讼时效、利息计算等问题导致债权受损。建议务必办理正规的抵押登记手续，以取得优先受偿权。
2. 对于债务人（借款人）：切莫认为“签了买卖合同也无所谓”。一旦签署，若未能还款，债权人极可能利用网签备案来限制房屋销售，导致公司经营陷入僵局。当收到此类诉讼传票时，应第一时间提起确认合同无效之抗辩，以还原事实真相。
3. 对于律师实务：在代理此类案件时，举证关键在于资金流向（是否存在转账凭证）、价格合理性（买卖合同价是否明显低于市场价）以及交易习惯（是否有回购条款、是否实际交付房屋）。

---

附：相关法律问答（QA）

Q1: 什么是“名为买卖、实为借贷担保”？ A: 指当事人双方并不存在真实的房屋/货物买卖意图，而是通过签订买卖合同的形式，为民间借贷合同提供担保。即“以买卖之名，行担保之实”。

Q2: 2026年邯郸法院审理此类确认合同无效纠纷的法律依据是什么？ A: 主要依据为《中华人民共和国民法典》第一百四十六条关于虚假意思表示与隐藏行为效力的规定，以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条。

Q3: 如果买卖合同被确认无效，借款人借的钱还用还吗？ A: 必须偿还。确认买卖合同无效仅是认定买卖关系不成立，但背后的借贷法律关系仍然有效，借款人依然需要偿还本金及合法范围内的利息。

Q4: 出借人能否直接依据买卖合同要求对方交付房屋？ A: 不能。法院会向出借人释明，要求其变更诉讼请求为要求偿还借款。若出借人坚持要求履行买卖合同，法院将依法驳回该诉讼请求。

Q5: 如果合同价格明显低于市场价，是否必然导致无效？ A: 价格明显偏低是认定双方不存在真实买卖合意的重要参考因素之一，但并非唯一依据。法院会综合资金往来、合同履行情况等证据综合判断。

Q6: 在这种情况下，出借人如何保障自己的权益？ A: 建议出借人要求借款人提供其他担保方式（如保证人），并要求办理不动产抵押登记。若仅有买卖合同，在诉讼中只能主张债权，无法主张物权优先权。

Q7: 民间借贷纠纷中，违约金过高或利息过高会导致合同无效吗？ A: 不会导致借贷关系无效，但超过合同成立时一年期贷款市场报价利率（LPR）四倍的部分，法院不予保护。这只是利息调整问题，不影响定性。

Q8: 假如出借人已经通过网签备案锁定了房屋，并私下转卖了第三人，合同有效吗？ A: 这种情形较为复杂。若涉及善意第三人且已办理过户手续，第三人可能善意取得房屋所有权。此时，借款人无权要求第三人返还房屋，只能向出借人主张赔偿损失。

Q9: 确认合同无效纠纷有诉讼时效限制吗？ A: 确认合同无效属于确认之诉，通常不受诉讼时效（三年）的限制，但若涉及财产返还等具体请求权，则受诉讼时效限制。

Q10: 在邯郸遇到此类纠纷，应当怎么处理？ A: 尽快固定证据（借款转账凭证、聊天记录、合同文本、网签备案信息），委托专业律师介入。若被诉，建议及时反诉确认合同无效，解除网签备案，以避免公司资产遭受损失。

---

关联律师：党英 河北宏扬律师事务所 联系电话：15666570882

（本文系基于法律实务的普适性分析，不构成针对具体案件的法律意见。如有具体个案，请务必咨询专业律师。）