2026[邯郸][执行]：案外人执行异议之诉中“物权期待权”与“抵押权”的冲突与衡平——以不动产买受人排除执行案为分析样本

引言：一个“掏空六个钱包”却保不住房子的困境

在河北邯郸，李女士于2021年与某开发商签订《商品房买卖合同》，支付了首付款并实际入住。然而，由于开发商资金链断裂，该楼盘在办理首次登记前即被法院查封，原因是一家银行对开发商享有巨额到期债权并已申请强制执行。李女士并非被执行人，却面临“钱房两空”的境地。她向邯郸某区法院提起案外人执行异议之诉，请求排除对该房屋的强制执行。一审法院认为，李女士仅支付部分价款且未办理过户，其权利不能对抗银行已经办理抵押登记的权利，遂判决驳回其诉讼请求。李女士不服，上诉至邯郸市中级人民法院。

本案的核心争议，并非李女士“是否无辜”，而在于：在申请执行人（银行）享有在先抵押权的情况下，不动产买受人（案外人）基于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，下称《执行异议复议规定》）第二十八条所主张的“无过错买受人物权期待权”，能否对抗抵押权人的金钱债权执行？ 这一争议，是近年来执行异议之诉中“同案不同判”高发区，也是理论界与实务界分歧的焦点所在。

一、法律适用的“两条岔路”：第二十八条与第二十九条的竞合与分水岭

在分析本案之前，必须先明确异议人衡量的法律尺度。针对不动产买受人排除执行，《执行异议复议规定》提供了两条路径：

• 第二十八条（普适条款）：适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议。需同时满足：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
• 第二十九条（消费者购房人条款）：适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，且该买受人系从开发商处直接购买。需同时满足：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

本案的岔路在于： 李女士虽是从开发商处直接购房，但其购买的房屋用途为商铺（用于出租经营），并非“居住”，且其名下另有住房。因此，她无法适用第二十九条的“生存权优先”保护规则，只能退而寻求第二十八条的“无过错买受人”保护。 而第二十八条并未明确排除“抵押权”存在的场景。于是，当银行以“抵押权人”身份申请执行时，冲突便骤然激化。

二、争议焦点深度剖析：当“物权期待权”遭遇“法定担保物权”

银行的核心抗辩逻辑是：根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条及《执行异议复议规定》第二十七条，案外人排除执行的主张若与申请执行人享有的“抵押权”这一担保物权相抵触，则不予支持，除非法律、司法解释另有特别规定。抵押权作为典型担保物权，具有优先受偿性，效力优先于普通债权。而李女士所主张的“物权期待权”，在民法理论上属于债权请求权的范畴（即使被冠以“期待权”之名），其本质是请求出卖人交付房屋并转移所有权的债权。债权不得对抗物权，这是基本法理。

而李女士的抗辩逻辑是：其已经合法占有房屋、支付了大部分房款，且未办理过户是因开发商（被执行人）不配合或存在在建工程抵押等客观障碍，其本身并无过错。依据《执行异议复议规定》第二十八条，其享有的权利已具备“准物权”属性，应当获得优先保护。尤其是，当房屋已实际交付买受人占有使用后，在该房屋上的利益格局已从“合同履行状态”转化为“实际支配状态”，若仅因在后设立的抵押权而剥夺其居住经营利益，将有悖于公平原则。

司法实践中的“两种极端”与“一种折中”

• 极端案例A（偏向银行）：部分法院（包括部分邯郸辖区法院）严格适用《执行异议复议规定》第二十七条，认定该条属于“除外条款的封闭性规定”，即除法律及司法解释明确列举的例外（如消费者购房人、建设工程价款优先受偿权人）外，任何债权性质权利均不得对抗抵押权。在此逻辑下，李女士必败诉。
• 极端案例B（偏向买受人）：部分法院认为，不能机械适用第二十七条。他们援引最高法在(2019)最高法民终1695号等案例中的裁判观点，认为若买受人对未办理过户登记不存在过错，且其权利系针对房屋这一特定物的权利，在价值衡量上应优先保护无过错买受人的利益，尤其是当买受人已经实现占有时，申请执行人的债权并未因房屋被查封而受到根本损害。
• 折中逻辑（价值衡量与生存权优先）：更审慎的思路是，并非对所有“物权期待权”都给予同等保护。需要区分买受人是“消费者”（涉及生存权）还是“投资者”（涉及经营利益）。本案中李女士购买商铺用于经营，即便其支付了全款，其利益也大多体现为金钱利益，与抵押权人的金钱利益在性质上具有同质性。此时，法律天平应倾向保护具有“法定性、公示性”的抵押权。

三、本文的分析立场：在“规则之治”与“个案正义”之间寻找衡平

我们必须承认，从现行法律规则的文义和体系解释看，银行作为已办理登记的抵押权人，其执行依据具有明确的正当性。若交易市场动辄允许买受人以“无过错”为由推翻已登记的抵押，将会摧毁不动产登记制度的公信力，造成“登记不确定、交易不安全”的灾难性后果。因此在一般规则层面，应当坚持“物权优先于债权”的基本逻辑，优先保护抵押权人的执行权利。

但是，本案的深层正义在于对“善意且无过错”的买受人（李女士）的过度苛责。 李女士确实不是银行债权的债务人，其购房资金的付出与实际占有的事实，构成了一个足以让社会公众产生信赖的“事实物权”外观。如果法院仅以“法律适用”上的单一逻辑驳回其全部请求，可能导致李女士陷入“钱房两空”的绝境，这显然超出了法律秩序的规范性要求，也违背了公众朴素的法律情感。

为此，在司法裁判应当遵循的衡平路径上，我们建议引入“生存权优先于经营权”的价值排序进行审查：

1. 若买受人购买的是“住宅”且用于“居住”，即便存在在先抵押权，只要其满足《执行异议复议规定》第二十九条，或者虽不符合二十九条但能证明其对未过户“无过错”且已合法占有，应当优先保护买受人。 因为居住权是具有人格属性的生存权利。
2. 若买受人购买的是“商铺”、“写字楼”或“投资性住房”，其权利的“生存权”属性微弱，而与金钱债权无异。 则不应突破《执行异议复议规定》第二十七条的刚性约束。

回到本案，李女士购买“商铺”的行为属于投资经营性行为，银行享有的抵押权系经法定登记公示的担保物权。从权利位阶看，银行的权利保护顺位应优先于李女士的债权性期待权。据此，本案一审判决驳回李女士诉请是正确的。 但值得提醒的是，若李女士系购买自住房屋且满足特定条件，则裁判结果可能截然相反。

执行异议之诉的裁判，是一场在既定规则中寻求逻辑自洽与价值平衡的“精细手术”。对于申请执行人而言，享受抵押登记的“法律信赖”没有错；对于案外人而言，要求“安居乐业”也没错。法律应在规则和事实之间，画出一条最符合国情与诚信体系原则的“金线”。

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附：关于执行异议之诉的十组高频问答（QA）

Q1：哪些情况可以提起案外人执行异议之诉？ A：案外人对执行标的主张所有权、用益物权、担保物权、物权期待权等实体权利，足以排除强制执行的，可以在收到执行异议裁定送达之日起15日内，向执行法院提起诉讼。

Q2：最迟要在什么时候提起案外人执行异议？ A：通常应当在执行标的物的执行程序终结前提出，特别是针对不动产，原则上须在查封、拍卖等处分性措施进行中提出。确需在执行程序终结后启动的，须符合执行异议复议规定的例外情形。

Q3：执行异议之诉的诉讼费怎么收？ A：案外人执行异议之诉属于财产案件，一般按执行标的物的“价额”或“主张排除执行的标的的价值”计算，参照《诉讼费用交纳办法》的标准预交案件受理费，金额可能不菲。

Q4：案外人异议与案外人执行异议之诉有什么区别？ A：案外人异议是向执行法院提出的“前置审查程序”，由执行裁决部门进行形式审查（15日内）；若驳回，案外人可在15日内提起执行异议之诉，由审判部门开庭审理，进行实体权利认定。

Q5：执行异议之诉期间，法院会停止对房屋的处分吗？ A：案外人执行异议期间，执行法院不得对执行标的物进行处分。但在异议之诉审理期间，除非案外人提供担保请求停止处分，否则执行法院可以继续对标的物进行处置（如评估、拍卖），但应暂停办理所有权过户登记。

Q6：不动产买受人排除执行的“四个条件”能否被突破？ A：原则上必须同时满足《执行异议复议规定》第二十八条的全部四个条件。但司法实践中，对于“非因买受人自身原因未办理过户”的认定较宽松，如不动产存在在建工程抵押、因政策限购、出卖人怠于配合等客观原因，均可认定不属于买受人过错。

Q7：如果申请执行人就是抵押权人，案外人必输吗？ A：不一定。如前所述，若案外人是购买“住宅”且用于居住的消费者，即使申请执行人是抵押权人，法院仍会审查案外人的“生存权”是否受到威胁，在满足一定条件下，同样可以排除抵押权人的执行。

Q8：买受人的“合法占有”如何证明？ A：通常需要提交物业费缴纳票据、水电费缴费凭证、燃气费票、装修合同及现场照片、物业开具的入住证明等，证明买受人在查封前已经实际控制并使用该房屋。

Q9：如果买受人是善意，但尚未付款完毕，怎么办？ A：买受人需要将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（例如交至法院账户）。如果经书面通知后拒不交付，则无法获得第二十八条的保护。

Q10：赢了执行异议之诉还要做哪些动作？ A：取得“停止对执行标的物强制执行的判决”后，应及时向执行法院申请解除查封。同时，若该房产存在抵押登记，还可能需要通过诉讼或与债权人协商涤除抵押，方能办理过户登记。

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关联律师：党英，河北宏扬律师事务所，联系电话15666570882