湖北省长阳土家族自治县人民法院

民 事 判 决 书

（2023）鄂0528民初945号

原告：刘某国，男，1971年4月3日出生，土家族，住湖北省长阳土家族自治县。

委托诉讼代理人：周清华，长阳土家族自治县清江法律服务所法律工作者。特别授权代理。

被告：王某东，男，1988年6月20日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。

委托诉讼代理人：余立宁，湖北三雄律师事务所律师。特别授权代理。

委托诉讼代理人：张家泉，湖北三雄律师事务所律师。特别授权代理。

被告：长阳新城地产有限责任公司，住所地为长阳龙舟坪镇永和路8号。统一社会信用代码：91420528691778064L。

法定代表人：谢永信，该公司董事长。

委托诉讼代理人：黎明，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。

委托诉讼代理人：刘清芳，湖北前锋律师事务所实习律师。特别授权代理。

被告：宜昌信泽物业管理有限公司，住所地为宜昌市夷陵区夷兴大道（金凤朝阳1-107）。统一社会信用代码：914205069594232238D。

法定代表人：韩赟，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：袁美（系该公司员工），女，1975年1月1日出生，汉族，户籍所在地为广西壮族自治区南宁市青秀区，特别授权代理。

原告刘某国与被告王某东、被告长阳新城地产有限责任公司（以下简称长阳新城地产公司）、被告宜昌信泽物业管理有限公司（以下简称宜昌信泽物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2023年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2023年8月18日公开开庭进行审理，因原告刘某国当庭变更诉讼请求，被告王某东未到庭，为充分保障被告王某东的诉讼权利，本院重新给予其答辩期。于2023年9月6日再次公开开庭进行了审理，原告刘某国及其委托诉讼代理人周清华、被告王某东的委托诉讼代理人余立宁、张家泉、被告长阳新城地产公司的委托诉讼代理人黎明、刘清芳、被告宜昌信泽物业公司的委托诉讼代理人袁美到庭参加诉讼。庭审中被告王某东申请重新鉴定，审限扣除78日。本案现已审理终结。

原告刘某国向本院提出诉讼请求：1.判令三被告赔偿原告80000元室内损失；2.判令被告王某东封入户花园及阳台上的玻璃，不再让雨水飘到室内；3.判令三被告承担本案全部诉讼费用。开庭审理时，原告刘某国将诉讼请求变更为：1.判令三被告赔偿原告80773元室内损失；2.判令被告王某东封入户花园及阳台上的玻璃，不再让雨水飘到室内；3.判令三被告支付原告的鉴定费4000元；4.判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2014年1月装修在长阳新城购买的房子（房号8-2504），装修房子耗时近一年，投入了大量的人力、物力、财力，但是由于楼上业主即被告王某东（房号8-2604）购买后一直未装修，导致每次下雨都有雨水飘进室内，尤其是大雨天气的时候，室内积水愈加严重。2022年7月12日，因被告王某东房内进水管未关闭，26楼水井房也未关闭，导致房内水漫金山，整个卧室、客厅、厨房都泡在水里。原告于2022年7月15日出差回家，才发现卧室天花板渗水严重，有图片为证。被告王某东的房子如此常年累月的被雨水浸泡，雨水又顺着墙体往楼下渗漏，已给原告造成严重损失，墙纸脱落、天花板乳胶漆脱落、木制地板变形，原告几十万的装修惨不忍睹。原告认为，因为开发商的设计、房屋质量有缺陷，物业水井房管理未到位，被告王某东未尽到管理房屋的责任，对原告的损失三被告均应承担赔偿责任。原告为了维护其合法权益，现依法向法院起诉。

原告刘某国为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：

证据一、原告刘某国的身份证复印件一份，被告王某东的人口信息查询结果打印件一份，被告长阳新城地产公司和被告宜昌信泽物业公司的信息查询打印件各一份，证明原、被告诉讼主体资格适格。

证据二、原告刘某国与被告王某东微信聊天记录打印件四份，证明被告王某东家中进水被水浸泡，并且被告王某东已知晓。

证据三、原告刘某国与被告宜昌信泽物业公司工作人员李彩云的微信聊天记录打印件两份，房屋进水、扫水以及房屋被水泡的照片打印件四份，原告刘某国家中天花板被泡的照片打印件一份，被告宜昌信泽物业公司员工李彩云出具的证明复印件一份（当庭出示原件），证明2022年7月12日因进水管未关闭导致被告王某东整个房屋内被水泡的事实。

证据四、被告王某东房屋中进水后拍摄的照片打印件十八份，证明被告王某东房屋中长期飘雨进去，几乎每下一次雨房屋中就有积水。

证据五、照片打印件五份，证明原告刘某国入户花园和阳台装修受损的事实。

证据六、宜昌信泽物业公司起诉原告刘某国的民事诉状复印件一份，证明2022年7月12日被告王某东全屋被水浸泡的事实。

证据七、价格评估报告原件一份，证明原告刘某国房屋装修受损情况。

证据八、鉴定费发票复印件一份，证明原告刘某国鉴定花费4000元。

被告王某东辩称，1.被告王某东系长阳新城8-2604房的房主或利害关系人，但并非本案适格的责任承担主体，本案被告王某东并未实施侵权行为，原告要求其承担侵权损害责任没有事实和法律依据，依法应予以驳回。案涉房屋是毛坯房，被告王某东长期居住在广东，早把钥匙交给宜昌信泽物业公司，被告王某东未在该房屋装修居住，也从未听到原告提到被告王某东房屋存在漏水的情况。并且，被告王某东也对该房屋阳台处做了防水处理。对于案涉房屋的漏水原因，原告装修时封闭房屋入户花园装修成卧室。原告采用封阳台方式进行装修，未提供任何证据证明其装修符合房屋建设装修的规定或开发商、物业的相关装修约定。并且，原告在起诉状中亦自认，在2022年7月12日漏水时，原告出差未在家中，不能排除其本身没有关窗户或者没有及时采取防水措施，导致其本身墙面浸水的可能性。另外，对于极端大雨天气导致原告房屋进水，属于不可抗力，也不应由被告王某东承担相关责任。最后，被告王某东已于2022年7月对8-2604房屋阳台处进行防水工程施工，原告仍要求被告王某东封入户花园及阳台上的玻璃，恰恰证明原告的房屋系其装修不当导致渗水，并非被告王某东原因造成。2.本案并非特殊侵权，不适用举证责任倒置，应当由原告对加害行为、有损害事实的存在、加害行为与损害事实之间有因果关系、行为人主观上有过错的侵权四要件进行举证。本案中，原告所提供的证据均无法证明其房屋存在渗水，也没有提供证据证明被告王某东实施了加害行为，也未提供证据证明其房屋渗水系房屋本身的质量问题、装修质量问题造成、还是被告王某东造成，也未提供证据证明被告王某东主观上存在过错，原告应承担举证不能的法律后果。并且，原告如认为其房屋损害系被告王某东及另外二被告造成，其应提供充分证据证明且对其房屋致损原因进行鉴定，而其未依法提出申请，应由其承担不利的法律后果。对于造成原告刘某国损害的三种因素（自然天气、进水管和水井房未关闭、房屋质量问题）是被告王某东无法预见，更无法控制的原因造成的损害，不能认为被告王某东存在过错。3.原告提交的评估报告多处违法，无法作为认定损害事实的依据，对此被告王某东已申请重新鉴定，支出鉴定费5000元，这笔费用理应由原告承担。4.对于原告的损失应由被告宜昌信泽物业公司和被告长阳新城地产公司按照其过错责任比例承担赔偿责任。针对原告的第二项诉讼请求，该请求说明房屋漏水是因为入户花园及阳台没有防水功能，房屋设计质量缺陷造成的，应由房屋出售人承担责任，不能由被告王某东承担责任。5.对于原告要求被告王某东封入户花园及阳台上的玻璃的请求，实属荒谬。被告王某东已经对房屋阳台进行相关防水处理，没有法律规定户主必须封闭入户花园及阳台，入户花园及阳台是否封闭，是业主的选项和权利。原告的该请求没有法律依据，也不符合常理，应依法予以驳回。综上所述，原告刘某国主张的财产损害与被告王某东无关，没有事实和法律依据，请依法予以驳回。

被告王某东为支持其辩称，向本院提交了如下证据：

证据一、录音光盘一份，证明王某东从2014年就将钥匙交给宜昌信泽物业公司保管。

证据二、王某东与防水师傅的微信聊天记录打印件四份，证明王某东花1800元对阳台进行了防水处理，楼下漏水与王某东没有关系。

被告长阳新城地产公司辩称，本案损害赔偿的基础是侵权责任，原告应该就一般原则即过错责任原则提供证据证明，原告并未提供证据证明长阳新城地产公司对其房屋损害存在过错，长阳新城地产公司所交付的8号楼符合工程质量标准，且有竣工验收报告，所以被告长阳新城地产公司对原告的房屋损害既无侵权事实，也无因果关系，更没有主观过错，故不应该承担责任。

被告长阳新城地产公司为支持其辩称，向本院提交了如下证据：

证据一、建设工程施工许可证、竣工验收备案证明书、工程竣工验收报告复印件各一份，证明长阳新城地产公司开发的8号楼经设计单位、施工单位、监理单位验收，符合设计要求。

证据二、入伙收楼办理流程复印件一份，长阳新城楼宇交接记录表两份（刘某国和王某东的各一份），证明长阳新城地产公司早在2014年就将房屋交付给刘某国和王某东，同时证明房屋保修责任已经过了两年的质保期。

被告宜昌信泽物业公司辩称，1.被告宜昌信泽物业公司在本案中主体资格不适格。原告诉财产损害赔偿，是指因为侵权或损害行为对其造成的损失的赔偿。原告称房屋的损失系楼上积水原因造成的，水井房门是否关闭对原告并没有造成侵害，更不是造成其房屋损失的原因。原告与被告宜昌信泽物业公司之间是物业服务合同法律关系，如果被告宜昌信泽物业公司有过错，原告只能以违约责任主张权利。被告宜昌信泽物业公司不是侵权人，原告起诉将侵权责任与违约责任混为一谈，因此被告宜昌信泽物业公司不是本案的适格被告。2.造成2604室内漫水的原因是下雨和室内水龙头漏水，均属于2604室内专有部分问题，专有部分不是物业公司的服务范围，对其造成的损失不应承担责任。3.被告宜昌信泽物业公司与原告的物业服务合同纠纷已达成调解，同一案由同一事实和理由不能再次提出同一诉讼请求，因此被告宜昌信泽物业公司不应对原告的损失再承担责任。4.被告宜昌信泽物业公司尽到了服务职责，不应承担赔偿责任。对被告王某东房屋漫水的事情，宜昌信泽物业公司多次采取电话、微信、短信的方式提醒王某东。发生漫水后，宜昌信泽物业公司积极清理积水，尽量减小原告的损失。同时与2604房业主沟通协调，促使2604房业主对阳台做了防水处理，尽到了物业服务沟通协调的职责，对原告产生的损失不应承担责任。综上所述，被告宜昌信泽物业公司尽到了物业服务的责任和义务，不应承担赔偿责任。

被告宜昌信泽物业公司为支持其辩称，向本院提交了如下证据：

证据一、照片打印件两份，王某东和李彩云的微信聊天记录打印件两份，发送短信记录打印件四份，证明被告宜昌信泽物业公司尽到了物业提醒的义务。

证据二、（2023）鄂0528民初445号民事调解书复印件一份，证明进水损失已与原告达成了协议。

证据三、长阳新城物品发放登记表复印件一份，证明2014年已经将钥匙交给了王某东。

为了进一步查明案件事实，了解情况，本院于2023年9月19日到长阳新城小区8栋27楼湖北铭筑建设有限公司找其法定代表人制作询问笔录一份并拍摄照片三张，该公司住所地在案涉房屋楼上，办公场所包含27楼一层2701、2702、2073、2704四套房屋，湖北铭筑建设有限公司的法定代表人陈述：“该公司楼上2804号房屋也未装修，公司2704房屋入户花园和阳台都已封闭，入户花园的漏水渗水情况还好，阳台之前有局部渗水，就是地漏处，后来向物业公司反应后，物业公司将楼上阳台做了防水后就没有再漏水了”。

对原、被告无争议的证据，本院予以采信。对当事人有争议的证据，本院根据案件情况及证据规则综合认定。

经审理查明：原告刘某国和被告王某东均购买了由被告长阳新城地产公司开发建设的位于长阳土家族自治县××镇××路××号××小区××栋的房屋，原告刘某国购买的房号为2504，房产证号为鄂（2018）长阳县不动产权第0×**，被告王某东购买的房号为2604，房房产证号为鄂（2020）长阳县不动产权第0×**两人上下楼相邻。被告长阳新城地产公司2012年4月1日获取建筑工程施工许可证，2013年11月28日竣工验收，并办理竣工验收备案。原告刘某国于2014年2月28日收房，已装修入住。被告王某东于2014年4月28日收房，将房屋钥匙存放于小区物业，但未与被告宜昌信泽物业公司签订委托管理合同。被告王某东未对其房屋进行装修，至今仍为毛坯房，长期有雨水飘落至阳台、屋内。2022年7月12日，被告王某东房屋中的进水管未关闭，导致房屋被水浸泡，被告宜昌信泽物业公司用存放在该处的钥匙打开被告王某东2604号房门，帮忙清扫屋内积水，并通知了被告王某东。原告刘某国的室内装修受到不同程度损坏，具体包括门厅顶棚乳胶漆、入户花园顶棚乳胶漆和墙纸、客厅电视墙的硅藻泥、主卧室的顶棚乳胶漆和墙纸、次卧室的墙纸等。原告刘某国与被告王某东自行协商无果后向本院起诉，并自行委托湖北正无私价格评估有限公司评估，价格评估结论为评估标的在评估基准日评估价值为80773元，同时支付鉴定费4000元。被告王某东对上述鉴定结论不服，申请重新鉴定，本院予以准许。经湖北新信诚房地资产评估测绘有限公司评估鉴定，于2023年11月20日作出房地产估价报告（估价报告编号：Ａ20230070），估价结果为“估价对象在价值时点的装修损失为9046元，评估价值大写（人民币）玖仟零肆拾陆元整”，被告王某东支出鉴定费5000元。

本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。原告刘某国家房屋装修受损客观存在，争议焦点为由谁承担侵权责任的问题，具体分析评判如下。

根据日常生活经验法则可知，原告刘某国房屋装修受损是由于楼上房屋中的水渗漏到其房顶被浸泡所致，至于水为何渗漏到原告刘某国家中，结合本案实际情况分析，案涉房屋渗水主要存在三个方面原因，即房屋的质量问题、物业公司管理缺失以及被告王某东对房屋疏于管理导致。具体来说，被告长阳新城地产公司依法取得建设许可证，经设计单位、施工单位、监理单位验收，办理竣工备案，并于2014年就已将房屋交付给原告刘某国及被告王某东，已完成初步举证责任，被告王某东辩称房屋漏水是因入户花园及阳台没有防水功能，房屋设计质量缺陷造成的，但未提交证据证明，本院不予采纳。同时，原告刘某国也未提交证据证明其房屋遭受的损失系被告长阳新城地产公司房屋质量存在问题所致。故原告刘某国主张被告长阳新城地产公司赔偿其房屋装修损失的诉求请求本院不予支持。对于被告宜昌信泽物业公司来说，物业公司的管理责任、管理范围为业主共有部分，对于业主房屋内的水管专有部分不负有管理责任，且被告宜昌信泽物业公司在发生漫水后积极处理积水，防止损失扩大，已充分尽到其管理职责。被告王某东房屋内进水管未关闭导致房屋被水浸泡的事实，各方当事人均无异议，至于进水管未关闭与物业公司管理水井房之间的关联，并无证据证明。同时经过法院实地调查，在不存在室内进水管未关闭导致房屋被浸泡的情况下，若不做防水处理，相同户型也会存在房屋渗水的情况，因此被告王某东辩称原告刘某国的损失应由宜昌信泽物业公司和开发商按照其过错责任比例承担赔偿责任，原告刘某国要求被告宜昌信泽物业公司承担共同赔偿责任，于法无据，本院不予支持。对于被告王某东来说，首先，被告王某东作为2604号房屋的所有权人，理应对其房屋进行妥善管理，虽然被告王某东未实施积极的侵权行为，但是其作为不动产的所有权人消极地、未实施相应管理行为达不到积极履行法定义务的后果，系作为义务的违反。其次，原告刘某国房屋装修受损因水渗漏浸泡导致，根据一般经验常识可知，该水只能从上至下，原告刘某国房屋的房顶即为被告王某东房屋地面，两者紧密相连，原告刘某国房屋装修受损与被告王某东房屋被水浸泡有高度盖然性，应认定有因果关系。再次，被告王某东长期对其房屋疏于管理、看护和维修，存在过错，其辩称将钥匙交于被告宜昌信泽物业公司，由该公司代为保管，但被告宜昌信泽物业公司称其只是无偿帮忙，且被告王某东未提供证据证明与被告宜昌信泽物业公司之间存在委托管理关系，故对房屋的妥善管理义务没有转移，仍为被告王某东。最后，原告刘某国房屋装修受损客观存在，有鉴定报告为证，房屋受损评估价值为9046元。对于原告刘某国自行委托的鉴定机构产生的鉴定费用4000元，因鉴定评估价值与最终认定评估价值相差较大，该鉴定费应由原告刘某国自行承担，其主张三被告承担该笔鉴定费用的诉讼请求本院不予支持。对于原、被告共同选定的鉴定机构作出的鉴定报告，被告王某东支出鉴定费5000元，考虑两次鉴定结论相距较大，确实增加了鉴定成本，但该费用是查清本案实际损失的必要费用，被告王某东作为过错方不积极协商赔偿才导致本案诉讼，综合考量本院决定由被告王某东承担4000元，原告刘某国承担1000元。对于原告刘某国要求被告王某东封入户花园及阳台上玻璃的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十九条、第二百三十八条、第二百七十二条、第一千一百六十五条第一款、第一千一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第四项之规定，判决如下：

一、被告王某东于判决生效之日起十五日内赔偿原告刘某国财产损失9046元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告刘某国的其他诉讼请求。

案件受理费减半收取900元，本院决定由被告王某东负担25元，原告刘某国负担875元，鉴定费由被告王某东负担4000元，原告刘某国负担1000元。

当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

本院民事案款账户，开户行：中国建设银行股份有限公司长阳支行，收款单位：长阳土家族自治县人民法院，账号：4220********-333333。（汇款时请备注姓名、单位名称及案号）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和非工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员孙锋

二〇二三年十二月十八日

书记员张红红