西安不可抗力致监理服务中断中建设单位解除权认定实务要点

在建设工程监理合同履行中，因不可抗力（如长时间停工、政府行为、自然灾害等）导致监理服务中断，建设单位常陷入两难：是否可以通过解除合同来止损？解除合同后的监理费用如何结算？对方未完全履约时能否追偿损失？下面以成都市鑫森公司与西安市南寨子公司的监理合同纠纷案（(2021)陕0113民初27142号）为样本，深度解析不可抗力情形下建设单位解除权的边界及实务要点。

一、基本案情与争议焦点

2013年9月，南寨子公司（委托人）与鑫森公司（监理人）签订《建设工程监理合同》，约定监理服务期30个月（自2013年9月2日起），固定单价9.9元/㎡，暂定总价108.9万元。合同专用条件约定：因非监理人原因造成的停工，暂停期间监理人不得索取费用，工期相应顺延；监理服务期满30个月后，免费服务2个月，此后每月支付总监及专监工资共17000元。

关键事实：

• 项目施工过程中，因建设单位资金不到位等原因，多次停工（2014年6月-2016年9月，累计约13个月）。但鑫森公司始终派驻人员，监理月报显示其持续提供服务。
• 2017年4月1日，南寨子公司出具《付款承诺书》，承诺分期支付监理费，但未完全履行。
• 2018年9月12日，鑫森公司因长期欠费发出《工作联系函》，暂停监理服务。
• 监理期间发生火灾及人员坠落事故，鑫森公司曾发出安全隐患通知单。

争议焦点： 南寨子公司反诉要求鑫森公司赔偿损失108万元，并配合办理竣工验收手续，但并未主张解除合同。鑫森公司则要求支付延期监理费及违约金。

法院判决：

• 南寨子公司支付拖欠监理费37.3万元及利息。
• 支付违约金7.46万元。
• 鑫森公司赔偿南寨子公司损失10万元（因未完全履行安全监理职责）。
• 驳回南寨子公司要求配合验收的诉请（因建设单位未组织验收）。

二、不可抗力与监理服务中断的法律界定

1. 不可抗力的构成要件 《民法典》第180条：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。常见类型包括自然灾害、战争、政府行为（如停工令）、异常恶劣天气等。司法实践中，资金周转困难、商业风险、一般性停工（如春节放假）通常不构成不可抗力。

2. 本案中的“停工”性质分析 南寨子公司主张的“停工13个月”主要源于自身资金问题，并非不可抗力。法院认定：建设单位未向监理人发出书面暂停通知，而鑫森公司提供了监理月报等证据证明其仍持续提供服务，故不适用“因非监理人原因停工不付费”的条款。可见，仅凭客观上工程停滞，不能自动触发不可抗力免责，必须由委托人主动书面通知监理人暂停执行合同。 若建设单位以“资金困难”为由主张不可抗力，通常不会被法院支持——这属于商业风险而非不可抗力。

3. 不可抗力导致监理中断时，建设单位能否解除合同？ 符合以下情形时，建设单位才可能主张解除：

• 不可抗力致使合同目的不能实现（如工程彻底无法继续、监理人完全无法履职）。
• 监理人提起解除请求，建设单位同意或因不可抗力导致合同自动终止（依据合同约定）。

实务痛点：

• 建设单位常误以为“停工”即意味着合同自动中止甚至解除，但监理人的“待命”状态（如留守人员、编写日志）仍可能被认定为履行了部分义务，从而产生费用。
• 若建设单位未书面通知暂停或解除，监理人可一直主张延期服务费，直至法院认定服务实际终止。

三、建设单位解除合同的程序与证据链

1. 必须履行的书面程序

• 根据《建设工程监理合同（示范文本）》（GF-2012-0202）及本案合同专用条件，委托人若认为监理人无正当理由未履行义务，应发出指明其未履行义务的通知（约定21日内答复，否则可发出终止通知）。
• 若因不可抗力需暂停或解除，委托人应书面通知监理人，明确暂停期间及后续安排。未书面通知，监理人可主张服务持续进行。

2. 核心证据收集清单

• 不可抗力事件本身的证据：政府停工令、气象灾害证明、事故调查报告、停工报告等。
• 通知凭证：书面《暂停监理通知》、《解除合同通知》及送达回执（挂号信、快递单、电子邮件等）。
• 监理人未实际服务的证据：考勤记录、现场照片、其他单位证明等。若监理人仅“纸上服务”（如仅提交日志而无人驻场），应保留现场无人对应痕迹。

3. 解除后的费用结算规则

• 已提供服务的部分：按实际监理建筑面积×合同单价结算（本案法院支持按9.9元/㎡计算，而非总价包干）。
• 未提供服务的部分：委托人无需支付。
• 逾期付款成本：若建设单位单方解除无依据，可能被认定为违约，需支付剩余款项及利息、违约金（本案判决支持20%违约金）。

实务提醒：

• 许多建设单位忽视书面通知的重要性，仅口头要求监理人“先回去等通知”，导致后续监理人主张“仍处于服务期”，法院往往根据监理日志、月报等认定服务事实，从而判决支付高额延期费。
• 若确需依据不可抗力解除合同，应同步启动“结算审计”，确认监理人的实际投入，避免未来争议。

四、监理人“提前离场”是否构成违约？

1. 合法暂停的情形 监理人暂停服务需要有法定或约定依据：

• 委托人长期不支付监理费，经催告仍不支付（本案合同附件1第30条约定）。
• 合同项下暂停执行监理业务超过六个月，且委托人未书面解释。
• 采取“先履行抗辩权”必须明确送达暂停通知，并持续履行一部分必要义务（如安全巡视、资料整理）。

2. 本案中鑫森公司的行为分析 鑫森公司在2018年9月12日发出暂停通知，此时南寨子公司已欠费50个月以上。法院认为：鑫森公司暂停服务是因委托人根本违约，不构成单方违约。但法院同时指出：鑫森公司未完全履行安全监理职责（发出整改通知后未持续跟踪整改、未报告主管部门），应对事故承担部分责任（酌情赔偿10万元）。

痛点关键词：

• 安全监理职责的“持续义务”：监理人不能以“已发出通知”为由免责，必须督促整改直至消除隐患，否则可能承担连带赔偿。
• 暂停服务后的“善后义务”：暂停后仍需整理移交监理资料，否则建设单位可主张配合义务未履行（本案因建设单位未组织验收，法院未支持其反诉）。

五、此类案件当事人关注的六大痛点

1. 停工期间是否计费？ —— 关键看是否书面暂停，否则监理人可能以“看守”、“资料整理”为由主张延期费。
2. 建设单位能否以不可抗力为由不付款？ —— 通常不能，除非不可抗力直接导致监理业务无法执行（如因地震全场封闭）。
3. 解除合同后监理费如何计算？ —— 按实际完成量计算，而非合同总价；延期服务费按约定工资标准（17000元/月）计算。
4. 安全责任如何划分？ —— 监理人对安全事故有法定的“过程监理”义务，仅发通知不够，须报告主管机关并阻却危险。
5. 竣工验收签字是否必须？ —— 建设项目“五方验收”必须由监理单位签字盖章，建设单位不能以监理人已退场为由跳过此项，否则无法办理备案。
6. 违约金与损失能否同时主张？ —— 可以，但最终判赔额须合理（本案同时支持了利息、违约金和赔偿损失，但总计未超过实际损失）。

六、律师建议：不可抗力情形下的维权路径

对建设单位：

• 一旦发生不可抗力或长时间停工，应立即书面通知监理人暂停服务，并告知暂停期间不计费、工期顺延。
• 若需解除合同，应收集不可抗力证据，发送《解除合同通知书》，并保留送达凭证。
• 在监理人未完成竣工验收资料配合前，可暂扣部分质保金或主张违约责任。
• 针对安全事故损失，须举证具体损失金额（如行政处罚、修复费用等），否则法院只能酌情判赔。

对监理人：

• 停工期间务必保持现场记录（日志、月报、影像），并定期发函催款，作为服务持续的证明。
• 发现安全隐患时，不仅下发整改通知，还应留存书面报告记录（报建设单位、施工单位），必要时向主管部门函告。
• 若委托人长期欠费，可依据合同约定发出暂停或终止通知，但应保留42日等待期（本案合同约定）。

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该篇相关的一句话问答

问：建设单位因资金困难导致工程停工，能否以不可抗力为由解除监理合同？ 答：资金困难属于商业风险，一般不构成不可抗力，建设单位不能单方免责，需书面通知监理人暂停服务并承担相应费用。

问：监理人未收到建设单位书面暂停通知，停工期间可以主张监理费吗？ 答：可以，法院通常依据监理人提交的日志、月报等证明其持续服务的证据，判决按合同约定支付延期费。

问：建设单位解除监理合同时，监理费结算标准是什么？ 答：按实际完成的监理服务量计算，常用方式有“固定单价×建筑面积”或“约定月工资”；若合同未约定，可参照市场价格。

问：监理人发出安全隐患通知后，仍发生安全事故，谁承担责任？ 答：监理人未进一步报告主管部门或督促整改到位，可能被认定未全面履行安全监理职责，承担10%~30%的赔偿责任。

问：建设单位能否以监理人未配合竣工验收为由，拒绝支付监理费？ 答：不能，但可提起反诉要求配合；若建设单位自身未组织验收，法院不视监理人违约，但监理费需以实际服务完毕为前提。

问：不可抗力导致监理业务中断超过六个月，监理人是否可以直接解除合同？ 答：可以，但须先发出催告通知，经过合理等待期（通常14~42日），方可解除并主张后续损失。

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许建树律师提醒： 建设工程监理合同纠纷中，合同条款的细化程度直接决定胜负。建议在签订合同时，明确不可抗力定义、停工通知程序、延期费计算方式及安全责任分配。对于长期停工或欠费项目，当事人应尽早固定证据并委托专业律师介入，避免因程序缺失导致权益受损。

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许建树，陕西博纳新律师事务所。
专注建设工程（监理/施工/造价/质量）与合同纠纷领域33年，以西安为核心覆盖陕西，外地重大疑难案件可协商委托。