淮北建设工程合同纠纷案外人执行异议审查标准分析

建设工程合同纠纷在执行阶段，常涉及案外人对查封房产主张所有权的情形。本案通过援引生效裁定与《执行异议和复议规定》，清晰展示了法院审查案外人排除执行异议的核心方法：重点核查案外人是否已付清大部分房款并实际占有，以及其权利是否经生效法律文书确认。以下结合（2019）皖0621执异38号裁定书，分层解析实务操作与法律逻辑。

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一、案件背景：执行异议的提起与争议焦点

在王某与万润公司濉溪分公司建设工程施工合同纠纷一案中，法院依据（2017）皖0621民初4820号民事判决查封了“东方银座”2单元706室房产。案外人赵某以该房产系其购买并已实际占有为由提出书面异议，请求解除查封。

核心争议：案外人能否以已签订购房合同、支付大部分房款并实际占有为由，排除建设工程合同纠纷中的执行查封？

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二、法院审查的三步法：依据《执行异议和复议规定》第24条

法院严格依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，对案外人异议进行分层审查：

第一步：审查案外人是否系权利人

引用原文：
“本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人……”

法院并未孤立审查，而是借鉴生效裁定的效力。裁定书指出：

“（2016）皖06执异93号、（2016）皖06执异94号《执行裁定书》，系生效的法律文书，已认定赵中习对涉案房产拥有所有权，故赵忠习应为涉案房产的合法权利人。”

实务方法：案外人需提供生效法律文书（如另案裁定书、判决书）证明自身权利；若无，则需提供购房合同、付款凭证、入住证明等形成证据链。

第二步：判断权利合法性与真实性

案外人赵某提供了以下证据：

• 2012年6月6日签订的《商品房认购协议书》
• 分三次共支付21万元房款的收据
• 房屋交付确认单

这些证据被法院采信，结合其“通过业主自救方式已住进该房”的事实，初步构成了“已付清大部分房款并实际占有”的完整链条。

操作提示：

• 购房合同、付款凭证、水电费缴纳记录、物业证明等均为关键证据。
• 若开发商破产或涉诉，案外人需尽快固定“实际占有”的时间节点（如入住日期），以对抗后续查封。

第三步：判断权利能否排除执行

裁定书引用**（2016）皖206执异93号等部门裁定**，认定赵某对涉案房产拥有所有权，直接支持排除执行。法院最终裁定：

“中止对位于濉溪县淮海路中段东侧＂东方银座＂一幢2单元706室房产的执行。”

核心逻辑：案外人权利若已通过生效法律文书（如执行异议之诉裁定）确认，且早于查封行为，则其排除执行的理由成立。

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三、案件延展：实务风险与行动建议

1. 案外人应如何防范？

• 及时确权：购买房产后若发现开发商涉诉，应尽快收集证据，必要时提起案外人执行异议之诉或申请再审，争取取得生效法律文书。
• 保留占有凭证：入住后保留钥匙交接单、水电费发票、社区登记等，证明“实际占有”早于查封。

2. 申请执行人如何应对？

• 核实查封房产状态：在申请查封前，可通过不动产登记中心查询房产是否已有购房备案、是否被他人占有。
• 关注案外人的异议时效：若案外人未在查封后及时提出异议，可依据《民事诉讼法》第227条主张其放弃权利。

3. 律师建议

本案提示：建设工程合同纠纷中的执行异议审查，并非机械适用“登记优先”，而是综合考量案外人的实际购房价款支付、实际占有时间及生效裁判效力。建议案外人以“买受人+实际占有”为核心构建证据链，而申请执行人则需提前研判房产的“权利冲突”风险。

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作者：王峰，安徽淮信律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2019）皖0621执异38号