东城同居购房出资纠纷：如何证明共同出资合意？

核心价值：本案揭示法院在审理同居关系析产纠纷时，对“共同出资合意”的证据要求极为严格。仅凭单方出资事实或间接证据，难以推翻不动产登记的权利推定。掌握正确的取证与举证方法，是维权关键。

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一、争议焦点：同居期间出资购房，能否直接分割？

本案中，李某主张与张某自1998年起以夫妻名义同居，2000年共同出资购买北京朝阳区某室房屋（登记在张某名下），请求分割。但张某否认同居关系，称房屋为个人财产。法院最终驳回李某全部诉求。

核心法律问题：同居关系下，一方出资购房登记在对方名下，应如何认定产权归属？根据《民法典》第308条及司法解释，同居期间财产不适用夫妻共同财产制，需遵循“谁出资、谁举证、谁受益”原则。举证责任在主张出资的一方，且需同时证明“出资行为”与“共同合意”。

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二、法院裁判逻辑：证据不足的法律后果

二审法院明确指出：

“李某提供的现有证据不足以证明其与张某达成了共同出资购买涉案房屋的合意，也不足以证明李某就购买涉案房屋存在出资，李某提交的现有证据亦不足以使本院确信李某的主张具有高度可能性，故一审法院未予以支持李某之诉讼请求并无不当。”

关键解读：

1. “合意”优先：法院首先审查双方是否存在“共同出资、共享产权”的约定。李某虽提交《公有房屋买卖契约》原件，但该协议购房人明确为张某，无法体现共同意愿。
2. 资金流向缺陷：李某称支付定金5000元、房款5万元，但未能提供银行转账记录或收据等直接凭证，仅主张“有取款记录”，未被采信。
3. 间接证据无关联：李某提交的“李氏宗谱”“墓碑照片”等，试图证明双方存在亲密关系，但法院不予认定，认为与购房出资无关。

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三、破解困局：三种举证方法及操作步骤

方法一：固定“共同出资合意”的书面或电子证据

步骤：

• 收集书面协议：双方签署的“出资说明”“购房意向书”“合伙购房合同”等。
• 保存聊天记录：微信、短信中明确提及“共同出钱买房”“一人一半产权”等内容的截图（需含时间戳、完整对话）。
• 录音取证：双方通话或当面沟通时，明确询问“我们之前说好的共同买房，现在怎么处理？”并引导对方承认事实（注意合法性，不得窃听或威胁）。

方法二：证明出资事实的“三要素”

步骤：

1. 资金来源：从个人账户转账至卖方或开发商账户的银行流水（需标注“购房款”）。
2. 现金交付辅助证据：如无法转账，需提供取款凭证（与购房时间吻合）、证人证言、收条（写明“收到XXX出资购房款”）。
3. 出资比例证明：若已部分出资，保留按揭还款记录、物业费、税费缴纳凭证等，证明持续投入。

方法三：证明“实际共同居住”以强化关系

步骤：

• 邻居证人证言：可申请出庭证明双方长期以夫妻名义生活。
• 水电燃气记录：显示两人共同使用涉案房屋。
• 社交活动证据：合影、旅行记录、亲友证明等（注意：需与购房出资直接关联，否则法院可能依判决书“不予采纳”）。

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四、风险防范：同居前必做的三项法律动作

1. 签署《同居财产协议》：明确约定房产、车辆、存款的归属及出资比例，公证后效力更强。
2. 保留书面出资凭证：购房时务必通过银行转账，并在备注中写明“共同购房款”。如现金支付，要求对方出具收条并注明“用于购买XX房屋”。
3. 及时登记共有产权：尽量将双方名字登记在不动产权证上，或签订《房产共有协议书》并办理预告登记。

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作者：赵明军，北京审恒律师事务所

来源：裁判文书网，案号：（2025）京03民终5692号