2026江苏省房屋租赁合同纠纷中“合同解除后拒不交房”期间的房屋占用费认定标准分析

一、问题的提出

房屋租赁合同纠纷中，一个高频且棘手的争议焦点在于：租赁合同解除或期满后，承租人拒不返还房屋，出租人主张的“房屋占用费”应如何认定？ 特别是在承租人以“合同解除无效”或“双方未达成一致”为由继续占用房屋的情况下，该费用究竟按原租金标准计算，还是按市场租金标准计算？合同约定的违约金条款能否同时适用？本文结合2026年江苏省司法实践中的裁判口径，对上述问题进行专业解析。

二、典型案例场景

2025年3月，张某（出租人）与李某（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定租期两年，月租金8000元，每季度支付一次。合同第12条约定：“租赁期满或合同解除后，承租人应在7日内返还房屋；逾期返还的，应按日租金的1.5倍支付房屋占用费。”2026年1月，因李某连续拖欠三个月租金，张某依据合同约定行使解除权，书面通知李某解除合同并要求其于2026年1月31日前搬离。李某收到通知后，拒绝搬离并主张“张某无权单方解约”，继续占用房屋至2026年5月31日。期间，该区域同类型房屋市场租金已上涨至月租1.2万元。

张某起诉，要求李某支付：①拖欠租金2.4万元；②自2026年2月1日至5月31日期间，按原月租金1.5倍即1.2万元/月计算房屋占用费4.8万元；③违约金2万元；④逾期返还房屋给张某造成的其他损失。李某则主张合同解除无效，且占用费应按原租金标准8000元/月计算，违约金与占用费构成重复主张。

三、争议焦点法律分析

（一）合同解除的效力认定

这是本案的“第一道门槛”。在江苏司法实践中，只要承租人的违约行为（如长期拖欠租金）达到合同约定的解除条件或法定解除条件（《民法典》第五百六十三条），出租人依法定程序通知解除的，合同自通知到达时解除。李某“认为解除无效”并非阻却合同解除的法定理由。 若其有异议，应在合理期限内请求法院确认解除合同的效力，而非拒不搬离。故本案中，2026年1月31日——张某指定的搬离期限届满之日——应认定为房屋返还义务的起算节点。

（二）“房屋占用费”的定性：并非违约金，而是法定孳息损失

法院在审理中通常将解除后的占用费定性为“因承租人无权占有不动产而产生的法定孳息返还或损失赔偿”。其法律依据在于：

《民法典》第四百六十条：不动产或动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息；
《民法典》第五百六十六条：合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

占用费并非违约金，而是承租人无合法权源占有该房屋期间产生的“使用对价”返还。 因此，合同约定的占用费条款只要不超过合理限度，法院通常予以支持。但核心问题在于——“合理限度”如何把握？

（三）占用费计算标准：约定优先，但受“损失填平”限制

江苏省高院在此类案件中的裁判指引及近两年的判决观察显示：

合同有约定的，从约定。 若合同约定的占用费标准（如日租金的1.5倍）系双方真实意思表示，且不与违约金条款重复导致“过度赔偿”，原则上予以支持。本案中，1.5倍原租金约等于市场租金水平（1.2万元），具备合理性。
无约定的，参照原租金标准或同地段市场租金标准。 实践中分两种情形：
- 若出租人能够举证证明市场租金已明显上涨，则按市场租金标准支持占用费，以弥补出租人因承租人占用房屋而错失的商业机会；
- 若出租人未能举证市场租金变化，则按原租金标准计算占用费。
占用费与违约金能否并用？ 这是一个极易混淆的要点。若合同同时规定了“逾期返还房屋的占用费”和“违约解除合同的违约金”，二者在功能上存在重叠。江苏法院的主流裁判口径为：
- 占用费属于恢复原状性质的费用，违约金属于违约损害赔偿的预定。在占用费已按市场租金标准主张的情况下，若再支持违约金，则构成“双重填补”。法官通常会视违约金是否具有惩罚性、违约行为是否造成占用费之外的独立损失（如出租人额外支出的中介费、搬离清理费等）来综合判定是否支持违约金主张。
- 若占用费按原租金标准（低于市场租金）计算，且承租人逾期占用行为确实造成出租人另行签约受阻等损失，违约金可部分支持，但总额不得超过实际损失的30%。

（四）本案裁判走向预判

根据上述规则，本案中：

租赁合同已于2026年1月31日合法解除；
李某自2026年2月1日起构成无权占有；
合同约定的占用费标准（1.2万元/月）与同期市场租金基本持平，未明显过高，应获支持；
拖欠租金2.4万元应单独支付；
违约金2万元因与占用费功能重叠，且出租人未能证明占用费之外的额外损失，大概率不予支持或酌情调整。

四、实务建议

出租人： 在租赁合同中明确约定“逾期返还房屋的占用费”计算标准，建议参考同区域市场租金的1.2—1.5倍，并单独列明“违约金条款”的适用范围，避免条款功能重叠。解除合同时务必采用书面通知并保留送达凭证。
承租人： 若对合同解除有异议，应在法定期限内起诉确认解除效力，而不能以“不搬离”作为对抗方式。否则，占用期间的市场租金上浮风险全部由承租人承担，得不偿失。

十组相关问答（QA）

Q1：租赁合同到期后承租人不搬走，出租人能否直接断水断电？ A1：不建议。在江苏司法实践中，出租人擅自断水断电导致承租人物品损坏或经营损失的，可能被反诉赔偿。正确做法是书面催告搬离，然后起诉要求返还房屋并支付占用费。

Q2：合同约定“逾期搬离每天支付违约金500元”，出租人还能再主张占用费吗？ A2：不能。如果该违约金实质上就是占用房屋的对价，再单独主张占用费即构成重复索赔。但若违约金不足以弥补实际损失（如市场租金上涨），可请求法院调增。

Q3：合同没约定占用费标准，法院一般怎么判？ A3：江苏法院通常参照合同约定的租金标准计算，同时根据出租人提交的同地段租赁合同、房产中介询价记录等证据，酌情按照市场租金标准上浮10%—30%认定。

Q4：承租人主张“我不知道合同解除了”，拒付占用费是否成立？ A4：不成立。解除通知到达承租人时即生效，不以承租人同意为前提。拒收或不知情不等同于未收到，只要出租人能证明已按合同地址送达即可。

Q5：承租人拖欠的租金和占用费，计算标准不同，法院会不会合并处理？ A5：法院会严格区分。解除前的部分按租金标准计算，解除后的部分按占用费标准计算。二者性质不同，但可在一案中一并主张。

Q6：出租人将房屋另行出租给第三人，因原承租人拒不搬离导致无法交付，出租人赔偿给第三人的违约金能否向原承租人追偿？ A6：能。这是因承租人无权占有而导致的直接损失，属于《民法典》第五百六十六条规定的“赔偿损失”范围，应予以支持。

Q7：承租人在解除通知期届满前主动搬离了，还需支付占用费吗？ A7：不需要。占用费自解除通知确定的搬离期限届满之日起计算。在此之前，承租人仍属合法占有期间，仅需支付租金。

Q8：口头租赁合同解除后，出租人主张占用费，法院支持吗？ A8：支持。只要双方存在事实上的租赁关系，合同解除后承租人继续占有房屋的，出租人即有权主张占用费，与是否签订书面合同无关。

Q9：承租人把房屋转租给次承租人，次承租人拒不搬离，出租人应向谁主张占用费？ A9：向承租人主张。出租人与次承租人之间无直接租赁合同关系，但出租人可直接起诉次承租人要求腾退房屋。占用费损失由承租人承担后，可依据合同向次承租人追偿。

Q10：租赁合同无效（如房屋为违法建筑），还能主张占用费吗？ A10：能。合同无效但承租人实际使用了房屋，江苏法院通常参照合同约定的租金标准酌定占用费。但该类案件中，因房屋本身合法性存疑，法院调减标准的可能性较高，建议咨询专业律师。

关联律师： 叶中强，江苏联佑律师事务所 联系电话： 15666570882