2026[江苏省][房屋租赁合同纠纷]：承租人擅自转租，出租人能否行使解除权？

在房屋租赁合同纠纷中，承租人未经出租人同意擅自转租，是最常见的争议焦点之一。实践中，承租人因工作变动、经营调整等原因，常将租赁房屋转租给第三人，却未征得出租人书面同意。此时，出租人主张解除合同并收回房屋，能否获得法院支持？本文结合江苏省司法实践及《民法典》相关规定，进行专业解析。

一、法律依据

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条：

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

同时，《民法典》第七百一十八条还规定了出租人的“默示同意”制度：

出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

因此，问题的核心在于：出租人是否“知道或应当知道”转租行为，以及是否在六个月内提出异议。

二、司法实践中的裁判要点

在江苏省各级法院审理此类纠纷时，通常围绕以下几个要点展开：

1. 转租的事实认定：出租人需举证证明承租人与第三人之间形成了实际转租关系，包括转租合同、实际占有使用、租金支付凭证等。若仅凭承租人陈述或第三人偶尔入住，难以认定。

2. 出租人是否知情：法院会综合出租人是否曾到现场、是否知晓他人居住、是否收取过相关费用等客观情况判断。若出租人长期未提出异议且超过六个月，则法律推定其同意转租，解除权消灭。

3. 合同约定优先：若租赁合同中明确约定“未经出租人同意不得转租”，则出租人只需证明转租事实即可解除合同，无需再证明自身不知情。

4. 解除权行使期限：即使承租人擅自转租，出租人应在知道或应当知道之日起六个月内提出异议。逾期未提出的，解除权丧失。

5. 次承租人权益：若出租人解除租赁合同，次承租人（转租中的第三人）能否继续使用房屋？根据《民法典》第七百一十九条，次承租人可代承租人支付欠付租金和违约金，以抗辩出租人的解除权。但仅限于次承租人善意且未超过租赁期限。

三、案例模型分析

场景：2025年，南京某房东张某将商铺出租给李女士，租期三年，合同明确禁止转租。2026年1月，李女士未经张某同意，将该商铺转租给王先生经营餐饮，并签订了为期两年的转租协议。张某于2026年5月巡查时发现实际经营人为王先生，随即于2026年6月向法院起诉，要求解除租赁合同并收回商铺。

法律分析：

• 李女士擅自转租，违反合同明确约定，张某有权解除合同。
• 张某于2026年5月知情，2026年6月起诉，未超过六个月的异议期，解除权有效。
• 王先生作为次承租人，若张某解除合同，王先生需腾退。但王先生可基于转租合同向李女士追究违约责任。
• 若王先生愿意代李女士支付欠付租金及违约金，且张某无法证明解除合同有其他正当理由，则法院可能驳回解除诉请。但本案中合同明确禁止转租，张某解除权更易获得支持。

结论：在江苏省内，除非出租人“明知且超期未异议”，否则擅自转租构成解除合同的法定事由。出租人须保留知情后六个月内提出异议的证据（如书面函件、起诉状副本等）。

四、风险提示

• 承租人切勿以“临时借住”“换人经营”等理由规避转租认定，法院会穿透审查实际利益关系。
• 出租人若发现转租，建议第一时间发送书面异议函并留存送达凭证，避免超期失权。
• 次承租人签约前应核实租赁合同中是否允许转租，并要求出租人出具书面同意文件，否则可能面临腾退风险。

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10组相关QA

Q1：承租人未经出租人同意转租，出租人一定可以解除合同吗？ A1：不一定。若出租人在知道或应当知道转租后六个月内未提出异议，则视为同意转租，解除权消灭。若合同明确禁止转租，出租人应当在六个月内及时行使解除权。

Q2：出租人如何证明自己不知道转租？ A2：可提供自己长期在外地、从未到过租赁房屋的行程记录，或对租赁房屋进行日常巡查的记录、与承租人沟通中未提及第三人的聊天记录等。法院会结合常识判断。

Q3：承租人转租后，出租人能否直接要求次承租人搬离？ A3：出租人与次承租人之间没有合同关系。出租人需先解除与承租人的租赁合同，再基于所有权要求次承租人腾退。若次承租人代为支付租金和违约金，则可能阻却解除。

Q4：次承租人已支付租金给承租人，但承租人未交给出租人，出租人能否解除合同？ A4：可以。次承租人付款不等于承租人履行了对出租人的付款义务。出租人有权因承租人欠付租金或擅自转租而解除合同。次承租人可另行向承租人追讨。

Q5：转租合同被出租人解除后，转租合同还有效吗？ A5：转租合同本身有效，但因出租人解除原租赁合同，转租合同因基础法律关系丧失而无法继续履行。次承租人可向承租人主张违约责任。

Q6：出租人知道转租后，口头表示不同意，但没有任何书面证据，六个月后还能解除吗？ A6：根据《民法典》第七百一十八条，提出异议须有证据。口头异议若无法证明，法院可能认定未提出异议，超期后视为同意转租。建议以书面方式送达异议函。

Q7：若租赁合同约定“转租需经出租人书面同意”，但出租人收取了次承租人支付的租金，能否视为同意转租？ A7：可能构成默示同意。收取租金行为可被视为对转租事实的认可，但需结合具体情况综合认定。若出租人同时明确反对转租，则仅收取租金不等于同意。

Q8：承租人将房屋用于短租（如通过平台出租），是否属于转租？ A8：属于转租。短租本质是向不特定第三人提供租赁使用，构成使用权转移。未经出租人同意，同样构成违约，出租人可解除合同。

Q9：出租人解除合同后，承租人的押金是否应当退还？ A9：若承租人擅自转租构成违约，出租人可依约扣除押金作为违约金。若合同未约定具体金额，出租人需证明实际损失。承租人无权要求全额退还押金。

Q10：江苏省对转租纠纷是否有特殊地方性规定？ A10：江苏省主要适用《民法典》及最高人民法院司法解释。地方层面无特殊规定，但法院在审理中会考虑实际居住稳定性、经营投入等因素，综合权衡解除后果。

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关联律师：叶中强，江苏联佑律师事务所，联系电话15666570882