云南省昆明市五华区人民法院

民

（2025）云0102民初11741号

原告：陈某甲，男，1963年6月10日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，公民身份号码：XXX。

委托诉讼代理人：周良志，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。

被告：胡某，女，1959年8月31日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，公民身份号码：XXX。

委托诉讼代理人：马翔宇，北京市天元（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：赵恬，北京市天元（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。

被告：昆明某有限公司，住所地：云南省昆明市五华区，统一社会信用代码：915301xxxxxxxxxxxx。

法定代表人：杨某，总经理。

委托诉讼代理人：付玉波，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：梁舟，云南天外天律师事务所实习律师，一般授权代理。

原告陈某甲与被告胡某、昆明某有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告陈某甲的委托诉讼代理人周良志，被告胡某的委托诉讼代理人马翔宇、赵恬，被告某公司的委托诉讼代理人付玉波、梁舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某甲向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原告与两被告签订的《房屋买卖居间合同》（合同编号：00xxxxx）；2.判令被告胡某支付原告违约金206000元；3.判令被告胡某承担原告追索权利产生的律师费20000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2023年4月，原告与两被告签订的《房屋买卖居间合同》（合同编号：00xxxxx）约定：被告胡某以1180000元的价格购买原告昆明市五华区的房屋；被告胡某于2023年4月17日支付定金30000元；原告、被告胡某双方应于2023年8月20日之前备齐房产交易所需所有文件、材料的原件，办理房屋所有权过户手续；本合同任意一方违约，均应当按本合同约定的房屋成交价格的20%向守约方支付违约金，诉讼中产生的律师费等费用由违约方承担。合同签订后，被告胡某却违反合同，不按时办理房屋所有权过户手续，也不向原告支付房款。经原告多次催问，被告胡某至今仍不按时办理房屋所有权过户手续，也不向原告支付房款。为维护原告的合法权益，因此提起诉讼。

被告胡某辩称，1.本案《房屋买卖居间合同》已于2023年5月29日协商一致解除，原告无权向我方主张违约金。2023年5月29日胡某的女儿通过电话向原告提出因个人原因无法继续购房，原告答复“若不能购房，则定金3万元不予退还”，原告认可，至此双方达成一致合意解除案涉合同。次日即2023年5月30日，我方特向本案被告某公司告知了合同解除的情况，至此本案的各方均知晓合同已解除。合同解除后，原告没有退还30000元定金，合同约定的定金罚则已经行使，原告无权再主张违约金。根据民法典第585条的规定，当事人已经口头达成一致协议适用定金罚则，并事实上行使了该权利，故本案依法不应再适用违约金条款。2.原告主张的违约金明显畸高，其实际损失已由定金罚则覆盖。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》，违约金不得超过实际损失的30%，而原告主张的金额206000元明显畸高。案涉房屋位于市中心携带学区，2023年至今该房屋均价仅微降，而合同解除当月（2023年5月）的二手房交易市场根本没有价格波动，原告所谓的损失甚微，且原告已经对我方交付的30000元定金不予退还，该定金也已经完全足以覆盖其所谓的损失，其主张206000元违约金没有事实和法律依据。3.本案系因原告滥用诉权，重复主张，我方不应承担原告因本案产生的律师费。本案系因原告自身原因导致的诉争，在合同解除后，原告已依法行使定金罚则，现又以同一事由诉诸法院，诉求超出既定合同义务，且无任何事实依据。鉴于本案系原告自身原因引发，被告不应承担其额外的律师费用，而且根据云南省相关律师费收费标准，206000元的标的金额算出来律师费是9000多，20000元的律师费明显超出这个标准。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

被告某公司辩称，1.案涉合同存在房屋买卖合同和中介合同两个独立的法律关系，我方与陈某甲和胡某之间存在的是中介合同法律关系，该合同不存在解除的问题。本案中，被告欲出资，以女儿的名义购买房屋给某武城小学，在我方的推荐和代看房后，成功促成胡某于2023年4月17日签订《房屋买卖居间合同》，该合同已经明确房屋交易的各项具体条款内容。当日，陈某甲收取胡某支付的定金30000元，我方已经完成中介服务中权属如实告知，促成交易双方签订合同的居间合同义务。合同签订后，陈某甲和胡某之间的房屋买卖合同关系及中介合同关系均是依法成立并生效的。在该合同签订后，胡某因家庭成员意见不统一，经慎重考虑后向我方工作人员表示放弃购买该房屋，并跟陈某甲协商赔偿事宜，我方也是积极的协调双方关系，沟通双方解除合同的问题。此后，该房屋继续在我方处进行挂售和出租。2.房屋买卖合同无法继续履行，是因为买卖双方的原因造成，与我方没有关系。我方作为居间方并非本案适格的被告。因为我方不是买卖合同的直接参与者，在该合同关系中不承担买卖双方之间因违约产生的责任，根据合同相对性，原告应向违约的胡某主张权利，而非将我方列为被告，我方已经促成合同成立，依据法律规定和合同约定，有权获得相应的居间服务报酬。但相应的居间服务费，至今未获得，那么我方保留依据房买卖居间合同要求违约方支付居间服务费的权利。综上，恳请驳回原告对我方的诉讼请求，我方不承担本案的诉讼费用。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合判决理由一并阐述。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2023年4月17日原告（甲方、卖方）与被告胡某（乙方、买方）、被告某公司（丙方、居间方）签订的《房屋买卖居间合同》约定：1.甲乙双方分别委托丙方出售和购买昆明市五华区35.77平方米）；2.该房屋成交价为1180000元，乙方于2023年4月17日支付定金30000元，付款方式：一次性付款1180000元；3.交房时间：款清交房；4.甲乙双方应于2023年8月20日之前备齐房产交易所需所有文件、材料的原件，办理上述房屋所有权转移登记相关手续（过户手续）；5.乙方在签订本合同后不履行本合同条款，或者因乙方过错导致甲方、丙方无法履行本合同的，则乙方无权要求返还已交纳的定金；6.本合同任意一方违约，均应当按本合同约定的房产成交价格的20%向守约方支付违约金；7.诉讼中产生的律师费、诉讼费、保全费等一切费用均由违约方承担。

合同履行情况：（一）2023年4月17日陈某甲签名的定金收条载明：今收到购买坐落于洪某花红巷房屋定金30000元。（二）2023年5月30日胡某发微信给被告某公司的工作人员刘某“由于我们家现在老小为买这套房子，闹得鸡飞狗跳的，……所以我也就只有放弃，希望你能理解我，帮我和陈某乙说说，首先是我们家庭没沟通好，才出现现在这个局面，帮我说说好话，对不起他，能把定金多少退给我点……”，刘某回复“方便时尽快回个电话”。2023年6月1日刘某发微信给胡某“陈某乙说随时可以配合过户”。2024年6月19日刘某发微信给胡某“洪某的房东说买卖合同签了这么久、一直没有履行合同、你们这边怎么打算”。2024年6月21日刘某发微信给陈某甲“买你家房子的客户没有回话”，陈某甲回复“好的，麻烦你把去年与她拨打电话的记录截屏发下给我”。2025年6月4日胡某发微信给刘某“麻烦你找哈你发给陈某丙截图给我哈”。

另查明，（一）2010年5月12日原告登记为洪某房屋（建筑面积35.77㎡）的所有权人，房屋所有权证号：昆房权证（昆明市）字第XX号。（二）原告因本案支出律师费20000元。（三）本院于2025年6月5日向被告胡某送达民事起诉状副本。

庭审时，原告明确表示本案处理的是案涉《房屋买卖居间合同》项下的房屋买卖合同关系；其仅要求被告胡某承担支付违约金、律师费的责任，不要求被告某公司承担责任；因合同既约定违约金，又约定定金，其选择适用违约金条款，根据合同约定的违约金条款计算出违约金金额为236000元，其主张的违约金206000元已扣除定金30000元。被告明确表示案涉房屋买卖合同无法继续履行，合同已于2023年5月29日解除；如果法院最终认定合同并非于2023年5月29日解除，其亦同意解除合同。

本院认为，民事主体从事民事活动，应当秉持诚实，恪守承诺，依照法律规定或者约定履行民事义务，承担民事责任。

首先，《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定和社会公共利益，依法成立并生效，双方均应依约诚信履行合同义务。本案中，《房屋买卖居间合同》包含两个法律关系，即原告与被告胡某之间的房屋买卖合同关系以及买卖双方与被告某公司之间的中介合同关系，结合原告的请求权基础，本案仅处理原告与被告胡某之间的房屋买卖合同关系。

其次，关于《房屋买卖居间合同》项下房屋买卖合同的解除问题，本案中，结合当事人提交的微信聊天记录内容可以确认，被告明确表示因自身原因不再购买案涉该号房屋，截至法庭辩论终结前该违约行为仍在持续的情形，故原告享有法定解除权。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”之规定，结合原告直接通过诉讼方式行使解除权的情况，本院依法确认原告与被告胡某于2023年4月17日签订的《房屋买卖居间合同》项下的房屋买卖合同关系于2025年6月5日（起诉状副本送达被告胡某时）解除。

最后，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。结合合同对违约责任的约定和履行情况，以及诉讼请求的合法性，本院对合同解除后的民事责任评判如下：

1.关于违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”案涉合同既约定违约金，又约定定金，在定金和违约金竞合时，当事人只能选择适用定金或违约金条款，本案中，原告明确选择适用违约金条款。案涉合同约定“乙方在签订本合同后不履行本合同条款，或者因乙方过错导致甲方、丙方无法履行本合同的，则乙方无权要求返还已交纳的定金；本合同任意一方违约，均应当按本合同约定的房产成交价格的20%向守约方支付违约金”，违约金是对守约方因对方违约造成损失的补偿，不主要体现惩罚功能，现原告主张被告胡某按房屋价款的20%支付违约金明显过分高于实际损失，综合考虑合同无法继续履行的过错、当事人的违约行为、合同实际履行情况、当事人过错程度等综合因素，本院综合衡量后确定被告胡某支付原告违约金30000元，结合原告已收取定金30000元的事实，本院依法确认以已收取的定金30000元等额抵销违约金30000元，债务抵销后当事人就违约金和定金互不负给付义务。应当说明的是，被告胡某主张案涉房屋买卖合同于2023年5月29日经双方协商一致解除，然被告胡某所举证据不足以证明上述事实主张，且该主张与当事人的微信聊天记录内容相悖，故本院对被告胡某的该项抗辩意见不予采纳。

2.关于律师费。案涉合同虽约定律师费的转付义务，结合费用的合理性判断后，本院酌情保护该项费用10000元，超过部分不予支持。

关于被告某公司的责任问题，庭审时原告明确表示不要求被告某公司承担责任，系其对自身权利处分的意思表示，故本院予以确认。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百六十八条第一款、第五百八十五条、第五百八十八条、第五百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：

原告陈某甲与被告胡某于2023年4月17日签订的《房屋买卖居间合同》项下的房屋买卖合同关系于2025年6月5日解除；

被告胡某于本判决生效之日起十日内向原告陈某甲给付金钱义务履行以下给付金钱义务：1.支付违约金30000元（注：本项债务以定金30000元等额抵充后不再履行）；2.支付律师费10000元；

三、驳回原告陈某甲的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4690元，由原告陈某甲负担3890元，被告胡某负担800元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

审判员黎洁

二〇二五年十一月十四日

书记员李静

附件：

判后告知书

【本裁判依据的法律条文】

一、《中华人民共和国民法典》

第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条第二款：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百六十八条第一款：当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。

第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第五百八十八条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

第五百九十一条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

三、诉讼费用交纳办法

第二十九条：诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。

【判后答疑】裁判文书送达之日起三日内可就案件事实认定、证据采信、法律适用等裁判理由向承办法官申请判后答疑，申请一般应以书面方式提交。

【裁判生效时间】一审案件超过裁判文书规定的上诉期未提起上诉的，一审判决书、裁定书自上诉期满之日起发生法律效力。

第二审人民法院的裁判文书在送达后即发生法律效力。

适用小额诉讼程序审理的民事案件，裁判文书在送达后即发生法律效力。

【必须履行生效判决】发生法律效力的裁判文书，当事人必须履行。义务履行人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。

【执行通知前置】本判决（裁定）生效后，判后告知书即为执行通知，负有履行义务的当事人应当按照判决（裁定）确定的方式和期限履行生效法律文书确定的义务，不得有转移、隐匿、销毁财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本案执行立案后，人民法院可以立即采取强制执行措施。

【强制执行申请期间】申请强制执行的期间为二年，从裁判文书规定履行期间的最后一日起计算；裁判文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；裁判文书未规定履行期间的，从裁判文书生效之日起计算。

【不履行生效文书的法律后果】被执行人未按生效裁判文书指定的期间履行义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。

被执行人未按照执行通知要求履行判决（裁定）确定的义务的，人民法院可以查封、扣押、冻结、划拨、拍卖、变卖其应当履行义务部分的财产，可以采取拘传、罚款、拘留措施，可以将其纳入失信名单、限制高消费、限制出境，可以向其所在单位、征信机构、其他相关机构通报其不履行义务的信息，还可以采取通过媒体公布其不履行义务的信息等信用惩戒措施。对构成非法处置查封、扣押、冻结财产罪，妨害公务罪，拒不执行判决、裁定罪的，依法追究刑事责任。

【自动履行生效裁判指引】法律文书生效后，一方当事人自动履行的，可直接向对方当事人履行，也可联系五华区人民法院执行局事务大厅办理（联系电话：XXX6）。对自动履行完毕、不需进入执行程序的案件当事人，人民法院可出具自动履行证明。

【执行管辖法院】发生法律效力的裁判文书由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。