云南省昆明市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2024）云01民终9949号

上诉人（原审被告）：蔡某，男，汉族，1975年5月4日生，住云南省昆明市晋宁区。

上诉人（原审被告）：丁某华，女，彝族，1976年10月13日生，住云南省昆明市晋宁区。

委托诉讼代理人：付玉波，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：梁舟，云南天外天律师事务所实习律师，一般授权代理。

被上诉人（原审原告）：昆明某某投资有限公司，住所地云南省昆明市晋宁区。

法定代表人：张某源。

委托诉讼代理人：朱曼琳，云南事通律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人蔡某、丁某华因与被上诉人昆明某某投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2024）云0115民初1149号民事判决，现向本院提起上诉。本院于2024年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，并依法改判或发回重审。2.本案一审、二审的诉讼费、保全费全部由被上诉人承担。主要事实与理由：一、事实认定错误。上诉人与被上诉人于2021年签订《云南省二手房买卖合同》，约定房屋成交价为2,782,347元，已完成过户和税收缴纳。国家税务总局的契税证明也确认了该价格。然而，一审法院依据员工证言和电话录音错误认定成交价为400万元，导致尾款认定为200万元。事实上，根据拍卖记录和竞买公告，涉案房屋及类似房产的市场价格远低于400万元。上诉人已支付2,000,000元，其中682,347元为首付款，余款应为782,347元。二、被上诉人未按约定配合贷款，违约在先。即使计算违约金，也应以782,347元为基数。

被上诉人答辩称，一、两上诉人在多个时间节点的付款情况、通过签署书面合同确认的贷款金额、电话确认等方式对自己在该时间点所欠房款进行了明确的确认，且与证人证言相互印证。因此，案涉房屋+车库1个的总价款为400万元。被告已支付房屋+车库的款项合计200万元，尚欠购房款200万元的事实确认无疑。二、一审法院判决自2023年12月6日起诉之日开始计算违约金，这已经为两上诉人减少了20余万的违约金的赔偿责任。三、开具发票仅仅是合同的附随义务，两上诉人不能以未开具发票为由拒绝履行其支付全部房款的主给付义务。四、被上诉提交了与案涉房屋在同一时期、同一小区、同一户型、同一面积的其他房屋的实际成交价为410万元，而书面的《二手房买卖合同》显示的价格与实际成交价不一致的交易实例。综上，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。

昆明某某投资有限公司向一审法院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令两被告共同支付购房尾款2000000元。二、请求人民法院依法判令两被告承担逾期付款的违约金（违约金以2000000元作为基数，按照每天万分之一计算，自2021年7月1日起至款项付清之日止。（暂计算至2023年11月15日止的违约金为173000元）。上述两项合计2173000元。三、本案诉讼费24184元、保全费5000元、保全担保保险费1100元。由两被告共同承担。

一审法院查明事实：两被告系夫妻关系，原、被告自2018开始协商购房事宜。被告欲购买原告所有的位于晋宁区××街道××期××幢××号房屋（该房屋建筑面积为373.90平方米，层数-1-3层总层数为4层）和车库一个。之后被告于2018年10月6日支付购房款100000元;2019年10月28日支付购房款900000元;2021年1月25日支付购房款200000元;2021年3月17日支付购房款700000元。2021年12月17日原告与两被告签订《二手房买卖合同》，约定：房屋价款2782347元，签订本合同时被告支付首付款682347元，剩余2100000元，由被告于2021年6月30日前向银行申请办理商业贷款，原、被告双方应当于2021年12月31日前，提供办理贷款手续所需的资料。如银行未批准被告的贷款申请，被告于2021年6月30日前以现金方式支付剩余房款。另外，合同还约定逾期付款违约金计算方式为日万分之一。合同约定的上述商业贷款未实际办理。该房在签订合同时已办理了过房登记，交付给两被告使用。

一审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋的实际价款金额？二、原告主张的逾期付款违约金能否支持？针对第一个争议焦点，原告主张涉案房屋的实际交易价款为4000000元。一审法院认为，涉案房屋双方自2018年就开始协商售购事宜，当时虽然未签订书面购房合同，但从原告提交的证据及庭审调查可以证实：被告自2018年10月开始向原告支付购房款，至2021年3月17日共支付了1900000元。2021年12月17日原告与两被告签订《二手房买卖合同》，合同约定：“房屋价款2782347元，签订本合同时被告支付首付款682347元，剩余2100000元，由被告于2021年6月30日前向银行申请办理商业贷款。”2022年10月25日，被告再次支付房款100000元，共计支付房款2000000元。2023年4月6日，涉案房屋销售、对接人员栗丽波与被告蔡某的通话录音内容中栗丽波说：“好嘛好嘛，么你尽量收钱来付”，被告蔡某说：“对，你就告诉，我收着钱就来付了。我不差他，不会差他一个锑币，到时候我去银行，我要换成一块一块的，两百万拿来你们售楼部给你们，账都不转”。综上，结合被告最开始约定的买房时间（2018年）、付款时间及金额、证人证言、通话录音、《二手房买卖合同》约定的贷款金额等因素，一审法院认为原告提交的证据已符合民事证据的高度盖然性原则，可以确定双方之间曾达成过口头协议，约定购房款总价为4000000元，扣除两被告已支付的2000000元，两被告还应当向原告支付剩余房款2000000元。针对第二个争议焦点，原告主张以2000000元为基数，按照每天万分之一计算，自2021年7月1日起至款项付清之日止计算逾期付款违约金。一审法院认为，原、被告为避税或其他原因，故意在签订《二手房买卖合同》时把购房价约定低于实际房价，对此原告也存在过错，虽然被告未按约定付清原告房款，但应当减轻被告的违约责任。并且，《二手房买卖合同》签订时间为2021年12月17日，但合同中却约定被告在2021年6月30日前向银行申请办理商业贷款，原、被告双方于2021年12月31日前提供办理贷款手续所需的资料；如银行未批准被告的贷款申请，被告于2021年6月30日前以现金方式支付剩余房款；上述约定与合同签订时间有矛盾之处。结合上述情况，对原告主张的逾期付款违约金，一审法院酌情支持自原告向一审法院递交起诉材料之日即2023年12月6日起至款项实际付清之日止，以未付房款2000000元为基数，按合同约定的日万分之一计算逾期付款违约金。诉讼费、保全费根据判决结果依法确定由两被告承担；保全担保费系原告申请保全时应履行的担保义务所致，由原告自行承担。综上所述，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百二十一条之规定，判决：一、被告蔡某、丁某华于本判决生效后六十日内向原告昆明某某投资有限公司支付购房尾款2000000元（贰佰万元整）。二、被告蔡某、丁某华向原告昆明某某投资有限公司支付以2000000元（贰佰万元整）为基数，自2023年12月6日起至款项实际付清之日止按日万分之一计算的逾期付款违约金，履行时间同上。三、驳回原告的其他诉讼请求。

二审中，上诉人提交如下证据：第一组：1.昆明市中级人民法院关于晋宁区昆阳湖景天颐家园三期（海景苑）16套房产拍卖公告；2.网络竞价结果确认书；3.云南昆明名杰信司法鉴定所司法鉴定意见书；4.原房产证复印件；5.原房产证查档表。第二组：1.契税发票；2.首付款增值税发票；3.晋宁区不动产受理通知书；4.不动产权证书。第三组：个人征信报告。被上诉人对以上证据质证认为对真实性均无异议但对关联性及证明目的均不予认可。本院经审查认为对上述证据真实性予以确认。

上诉人依法申请调取了以下证据：湖景天颐家园“海景苑”4幢1号（权利人：陈庆刚）、4幢2号（权利人：陈庆祥）、2幢2号（权利人:黄晓明）、5幢2号（权利人：尹国祥）四幢房屋与业主签订的《云南省二手房买卖合同》及契税发票及不动产发票，被上诉人某某公司对以上证据质证认为真实性合法性均予认可，但关联性及证明目的均不予认可。本院经审查认为对上述证据真实性予以确认。

根据上诉人申请，本院依法准许证人张某林出庭作证，证人张某林在庭审中陈述：对案涉房屋商谈交易的时间及过程均记不清楚，只记得帮上诉人找被上诉人销售人员协商的交易价格为400万元。上诉人对证人证言陈述的内容质证认为，证人有意隐瞒真实情况，对案涉房屋的商谈交易的时间及过程均不作陈述，对其参与协商的房屋交易价格没有陈述真实内容，认为证人作伪证。被上诉人对证人证言的内容予以认可。本院经审查认为，证人张某林到庭陈述的内容前后不连贯对关键的内容均表示记不清楚，故本院对证人陈述的内容均不予采信。

被上诉人提交一份案涉房屋配套的车位二手房买卖合同及发票。上诉人对该证据真实性合法性予以认可但证明目的不予认可。本院经审查对该证据真实性予以确认。

二审中，本院经审理确认的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。

归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：案涉房屋的交易价格应如何认定？

本院认为：《中华人民共和国民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”；第四百六十九条规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式，口头形式或者其他形式”；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性，应当认定该事实存在”。本案中，被上诉人诉请主张案涉房屋双方协商达成的交易价格为400万元，上诉人已支付200万元尚欠200万元应予支付。上诉人对此不予认可，抗辩认为案涉二手房买卖合同约定房屋的交易价格为2782347元，其已支付200万元尚欠782347元，双方对此事实各执一词，根据上述法律规定，双方当事人对各自主张的房屋交易价格各负举证责任予以证实，而结合双方当事人本案中各自提交的证据，本院认为，首先，上诉人于2021年12月17日双方签订《二手房买卖合同》前已支付购房款190万元，而买卖合同则约定房屋价款2,782,347元，签订本合同时上诉人支付首付款682,347元，剩余2,100,000元，由上诉人于2021年6月30日前向银行申请办理商业贷款，原、被告双方应当于2021年12月31日前，提供办理贷款手续所需的资料。如银行未批准上诉人的贷款申请，上诉人于2021年6月30日前以现金方式支付剩余房款。从上述合同约定的内容来看，上诉人主张房屋交易价格为合同约定的2782347元，但上诉人此时已支付的款项190万元与该合同约定的已付首付款682347元不符，且剩余应支付的款项210万元与上诉人主张的剩余应支付款项782347元亦不相符，故上诉人仅以该合同约定证实其主张明显不能成立。二审中，上诉人申请法院调取案涉小区同类型房屋的二手房交易合同欲证实案涉房屋的交易价格均为280万元左右，被上诉人对此抗辩主张本案的二手房买卖合同及调取的同类房屋的二手房买卖合同签订的交易价格均是基于规避税收的原因而签订的低价合同并非真实的交易价格，而真实的交易价格应以实际履行情况来确认。本院认为，被上诉人的该项抗辩理由系日常生活交易中存在的普遍情形，该证据亦不能直接证实同类型房屋的真实交易价格亦不能印证本案房屋的真实交易价格，故本院对上述证据证明效力不予采信。其次，从双方对案涉房屋买卖的实际履行情况来看，上诉人在签订二手房买卖合同前已付款为190万元，而签订的二房买卖合同中约定剩余未支付款项为210万元，两项款项相加即为被上诉人主张的交易价格400万元。此后，2022年10月25日上诉人再次支付10万元，共计已支付200万元。且2023年4月6日上诉人与被上诉人销售人员的对话录音中可以反映上诉人应付200万元的内容。据此，一审法院结合上述审理查明事实对被上诉人诉请确认案涉房屋的交易价格为400万元的事实的存在具有高度可能性，确认双方之间对于该房屋的交易价格达成协议为400万元，上诉人已支付200在万元还应支付剩余款项200万元的认定符合上述法律规定，本院依法予以确认。一审法院在上述事实认定的基础上结合本案合同履行情况酌情认定上诉人应承担逾期付款的违约责任有事实及法律依据且认定违约金的计算标准亦并无不当，本院亦依法予以确认。

综上，上诉人蔡某、丁某华的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15758.88元，由上诉人蔡某、丁某华承担。

本判决为终审判决。

审判长王思予

审判员韩晓岚

审判员毛维清

二〇二四年十一月二十六日

书记员尤宗池

吴秋月