宁某;曲阜某公司房屋买卖合同纠纷一审民事其他
山东省曲阜市人民法院
民 事 判 决 书
（2025）鲁0881民初4971号
原告：宁某，男，1978年1月2日出生，汉族，住山东省邹城市，身份证号码：XXX。
委托诉讼代理人：刘强，山东有朋律师事务所律师。特别授权。
被告：曲阜市某甲有限公司，住所地：曲阜市息陬镇一张曲村南，统一社会信用代码：913708xxxxxxxxxxxx。
法定代表人：魏某，执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：王明锦，北京任重律师事务所律师。特别授权。
原告宁某与被告曲阜市某甲有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2025年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁某及其委托诉讼代理人刘强，被告曲阜市某甲有限公司的委托诉讼代理人王明锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宁某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还合同约定面积与实际交付面积的差额房款35，784元，并以35，784元为基数，按照合同成立时（2018年7月29日）按照年利率4.35%（2018年7月20日中国人民银行贷款基准利率）支付自2018年7月29日起至实际退还之日止的利息；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金102087.22元（以总房款703，080元为基数，按日万分之1的标准，自2020年12月26日起计算至2024年12月17日止）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于曲阜市商品房一套。合同明确约定：“按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5，600元，总价款为703，080元”（合同第六条），预测建筑面积为125.5平方米合同签订后，原告依约支付了全部房款（首付款213，080元，贷款490，000元，合计703，080元）。但根据被告提供的《房产分层分户图》，房屋实测建筑面积仅为119.16平方米，与合同约定的预测面积相差6.9平方米。根据合同第十三条“面积差异处理方式”约定：“以测绘部门实际测绘的建筑面积为准，按合同约定的单价及实际测绘面积据实结算，多退少补”。因此，被告应退还原告面积差额房款为6.39平方米x5，600元/平方米=35，784元，并按合同成立时（2018年7月29日）支付利息。此外，合同第十一条约定被告应于2018年12月31日前交付房屋，第二十条约定出卖人应当于交付房屋720日内达到房屋办证条件。原告已于2018年12月31日前接收房屋，但截至2024年12月17日（购房发票出具时间），原告房屋才具有办证条件，被告的行为已构成违约，应当承担相应违约责任。被告的行为已严重违反合同约定，损害了原告的合法权益。为维护自身权益，原告特提起诉讼，恳请判如所请。
曲阜市某甲有限公司辩称，一、关于“退还面积差额房款及利息”的诉讼请求已超过诉讼时效。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）第十三条约定，面积差异处理方式为“以测绘部门实际测绘的建筑面积为准，按合同约定的单价及实际测绘面积据实结算，多退少补”。合同第十一条明确约定，答辩人应于2018年12月31日前交付房屋，且交付时需出示房屋测绘报告（合同第九条）。被答辩人已于2018年12月31日前接收房屋，即其在接收房屋时已明知实测面积（119.16平方米）与合同预测面积（125.55平方米）存在差异（6.39平方米）。依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。因此，被答辩人主张面积差额房款的诉讼时效，应自2018年12月31日接收房屋并知悉面积差异时起算，至2021年12月30日届满。本案不存在诉讼时效中断或中止的情形。被答辩人未提供任何证据证明其在2018年12月31日至2021年12月30日期间，曾向答辩人主张过退还面积差额房款，亦无其他导致诉讼时效中断或中止的法定事由（如不可抗力、权利人向义务人提出履行请求等）。被答辩人于2025年6月提起诉讼，已远超三年诉讼时效，其该项请求依法不应得到支持。二、关于“逾期办理房屋所有权证书违约金”的诉讼请求已超过诉讼时效。逾期办证违约金的诉讼时效起算规则，合同第二十条约定，答辩人应于房屋交付后720日内（即2018年12月31日交付后至2020年12月25日前）完成房屋所有权转移登记。若逾期，被答辩人主张违约金的权利自2020年12月26日起产生。案涉房屋能够办证的时间为2023年8月17日。关于逾期办证违约金的诉讼时效，应适用“继续性债权”的分段计算规则：每日产生的违约金为独立债权，分别从次日起算三年诉讼时效（参考《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条）。被答辩人主张的违约金期间已超过诉讼时效。被答辩人主张的违约金期间为2020年12月26日至2024年12月17日，共计1452天。其中：2020年12月26日至2022年6月21日期间的违约金（共计543天），至2025年6月起诉时已超过三年诉讼时效；2022年6月22日至2024年12月17日期间的违约金（共计909天），虽未超过诉讼时效，但被答辩人未提供证据证明其在诉讼时效期间内曾向答辩人主张过权利，且该部分违约金的计算基数和标准缺乏合同依据（合同未约定逾期办证违约金按日万分之1计算）。被答辩人对诉讼时效届满的部分丧失胜诉权。即使按被答辩人主张的“按日万分之1计算”，其主张的2020年12月26日至2022年6月21日期间的违约金已过诉讼时效，剩余部分亦因无有效催收证据而丧失胜诉权。三、被答辩人接收房屋后长期未主张权利，其消极行使权利的行为应视为对自身权利的放弃，现提起诉讼已超出合理期限，不利于交易稳定。案涉房屋未能按时办证系因政府规划调整及消防验收延迟等不可抗力（见曲阜市房屋产权确权颁证历史遗留问题专项整治协调机制文件），根据合同第二十条约定，非因出卖人原因导致的逾期，答辩人不承担责任。四、因面积误差，某对原告进行补偿。2020年、2021年、2022年、2023年四年未收原告的物业费6292元，2024年因面积误差按80%收取，119.16X1.1X12=1258元，减少物业费384元，以上共为原告减少物业费6676元。综上所述，被答辩人的两项诉讼请求均已超过法定诉讼时效，且无中断、中止事由，恳请贵院依法驳回其全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月29日，原告宁某与被告曲阜市某甲有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“该商品房的房产测绘机构为曲阜市某乙有限公司，其预测建筑面积共125.55平方米，其中套内建筑面积107.37平方米，分摊共有建筑面积18.18平方米。商品房价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5600元，总价款为703080元。交付时间和手续：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。面积差异处理：双方自行约定：以测绘部门实际测绘的建筑面积为准，按合同约定的单价及实际测绘面积据实结算，多退少补。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：因政府规划变更、政策变化等非出卖人原因造成的，出卖人不承担任何责任。”原告宁某分别于2018年、2019年两次向被告曲阜市某甲有限公司支付购房款213080元、490000元，共计703080元。
2023年，被告曲阜市某甲有限公司为案涉房产首次办理登记，鲁（2023）曲阜市不动产权第XX号不动产权证载明：“权利人：曲阜市某甲有限公司，坐落曲阜市等36处。”原告宁某交维修基金，被告曲阜市某甲有限公司向其出具《房产分层分户图》：“房产坐落：曲阜市.16平方米。2023年8月25日。”
2024年12月17日，被告曲阜市某甲有限公司向原告宁某开具667296元房地产开发住宅发票，并备注：“滨河花苑小区18号楼1单元602室，2018年9月预交增值税金额213080,2019年8月预交增值税金额490000。”
2025年7月3日，原告宁某为案涉房产办理鲁（2025）曲阜市不动产权第XX号不动产权证：“权利人：王某、宁某，坐落：曲阜市。面积：房屋建筑面积119.16平方米。”现原告宁某因案涉房产面积差问题与被告曲阜市某甲有限公司产生纠纷，故诉至本院，要求判如所请。
再查明，被告曲阜市某甲有限公司因案涉房产面积差问题于2020年、2021年、2022年、2023年四年未收原告的物业费6292元，2024年因面积差问题按80%收取，减少物业费384元，以上共为原告宁某减免物业费6676元。2025年6月13日，被告曲阜市某甲有限公司向原告宁某出具《某收款收据》两份，0016612号《某收款收据》载明：“因面积差已与业主沟通协商，原来物业费已结清。”
以上事实，有《商品房买卖合同》、发票、个人贷款支付凭证、鲁（2023）曲阜市不动产权第XX号不动产权证、《房产分层分户图》、鲁（2025）曲阜市不动产权第XX号不动产权证、《某收款收据》及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，原告宁某与被告曲阜市某甲有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。《商品房买卖合同》载明：“案涉房产预测建筑面积共125.55平方米，商品房价款按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5600元，总价款为703080元。面积差异处理以测绘部门实际测绘的建筑面积为准，按合同约定的单价及实际测绘面积据实结算，多退少补。”2023年8月25日的《房产分层分户图》载明：“房产坐落：曲阜市.16平方米。”案涉房产的面积差为6.39平方米，因原告宁某已支付125.55平方米购房款703080元，故被告曲阜市某甲有限公司应将面积差6.39平方米的购房款35784元予以退还。被告曲阜市某甲有限公司辩称，原告宁某主张面积差额房款已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，案涉房产的面积于2023年8月25日实际测绘，诉讼时效应自实际测绘之日2023年8月25日起计算，原告宁某的起诉未过诉讼时效，故对被告曲阜市某甲有限公司的该辩解，本院不予采信。关于原告宁某主张的利息，因被告曲阜市某甲有限公司存在未及时返还原告宁某面积差房款的情形，故本院支持利息以35784元为基数，自实际测绘之日即2023年8月25日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。关于原告宁某主张的违约金，因被告曲阜市某甲有限公司存在造成原告宁某逾期办证的情况，导致原告宁某损失，但双方在合同中对于逾期办证的违约金约定不明，综合考虑原告的损失及被告的违约情况，本院酌情将曲阜市某甲有限公司因面积差问题为原告宁某减免的物业费6676元予以抵被告应支付的违约金，不再另行支持其违约金主张。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下：
一、被告曲阜市某甲有限公司于本判决生效后十日内向原告宁某返还购房款35784元及利息（利息计算方式：以35784元为基数，自2023年8月25日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。
二、驳回原告宁某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1529元，由原告宁某负担1182元，由被告曲阜市某甲有限公司负担347元。
本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省济宁市中级人民法院在线提交上诉状。
附：一案一账户系统生成的虚拟账号：XXX。
开户行：某有限公司济宁曲阜支行。
户名：曲阜市人民法院。
审 判 员魏运娟
二〇二五年九月四日
法官助理董乐
书 记 员储少言