王淑云等与王社东申请执行人执行异议之诉一审民事判决书
河南省灵宝市人民法院
民 事 判 决 书
（2024）豫1282民初6057号
原告（申请执行人）：王xx，1971年6月9日出生，身份证号码xx，汉族，住灵宝市苏村乡。
委托诉讼代理人：宋xx，广东知恒（西安）律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（案外人）：周xx，男，1966年3月10日出生，身份证号码xx，汉族，住灵宝市阳平镇。
被告（案外人）：李xx，女，1980年6月9日出生，身份证号码xx,，汉族，住灵宝市阳平镇。
二被告共同委托诉讼代理人：许建树，陕西博纳新律师事务所律师，代理权限为特别授权。
第三人：王xx，女，1971年1月12日出生，身份证号码xx，汉族，住灵宝市阳平镇。
第三人：杨xx，男，1966年6月4日出生，身份证号码xx，汉族，住灵宝市阳平镇。
第三人（被执行人）：李xx，男，1968年12月9日出生，身份证号码xx，汉族，住灵宝市。
第三人（被执行人）：灵宝市滨海房地产开发有限责任公司，住所地灵宝市河滨路馨园小区，统一社会信用代码xx。
法定代表人：涂xx，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：涂xx，男，1982年10月5日出生，身份证号码xx，汉族，住灵宝市，系涂xx之子，代理权限为特别授权。
原告王xx与被告周xx、李xx、第三人王xx、杨xx、李xx、灵宝市滨海房地产开发有限责任公司（以下简称“滨海房地产公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2024年12月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王xx的委托诉讼代理人宋xx，被告周xx、李xx及其委托诉讼代理人许建树，第三人杨xx，第三人滨海房地产公司的委托诉讼代理人涂xx到庭参加了诉讼，第三人王xx、李xx经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王xx向本院提出诉讼请求：1.要求依法撤销（2024）豫1282执异50号执行裁定书；2.准许执行位于灵宝市尹喜路滨海花园4号楼1单元1401号房屋；3.本案诉讼费用由被告及第三人承担。事实与理由：原告与第三人滨海房地产公司、李xx民间借贷纠纷一案，经灵宝市人民法院调解作出（2023)豫1282民初2912号民事调解书，但第三人滨海房地产公司、李xx并未偿还该笔债务。该案进入执行后，法院依职权下发（2023）豫1282执1527号裁定书，查封了案涉房屋。后被告周xx、李xx向法院提起异议申请，法院作出(2024）豫1282执异50号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行。原告认为，（2024)豫1282执异50号执行裁定书认定事实错误，适用法律错误，应当予以撤销。第三人滨海房地产公司系案涉房屋开发商,被告周xx、李xx主张从第三人王xx处购买了案涉房屋,但并未向法院提供王xx向第三人滨海房地产公司购买案涉房款的转账记录,也就无法核实第三人王xx与第三人滨海房地产公司是否存在真实的房屋买卖合同。即便被告周xx、李xx主张从第三人王xx处购买了案涉房屋进行装修、入住，也无法基于其后期占有房屋的事实要求法院停止执行、查封。为此特提起诉讼，请判如所求。
被告周xx、李xx辩称：一、2014年6月15日，第三人王xx与滨海房地产公司签订案涉房屋的商品房买卖合同，约定房屋总价款25万元。当日，第三人滨海房地产公司向第三人王xx出具收据一份，收据编号0083651。第三人王xx于2019年3月3日将案涉房屋以31.576万元转卖给二被告，并签订房屋买卖合同，出具了购房收据。二被告收房后进行了装修、交纳水电费并居住至今。二、在法院查封案涉房屋前二被告就签订了房屋买卖合同，且交付了全部房款，案涉房屋是二被告夫妻在灵宝市区唯一住房，事关二被告的生存权。三、因第三人滨海公司法定代表人涂xx服刑，无法办理房屋过户相关手续，二被告没有过错。综上，二被告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回原告的诉讼请求。
第三人杨xx陈述称：案涉房屋是我买的，第三人滨海房地产公司和杨荣杰之间的纠纷与我无关，我不同意原告的诉讼请求，也不同意第三人滨海房地产公司的意见。
第三人滨海房地产公司陈述称：我公司并未收到第三人杨xx与王xx的购房款,不认可该房屋买卖合同的合法性，双方之间不存在真实的房屋买卖行为。此前，杨荣杰以德益担保公司阳平结算中心名义出借给我公司借款，杨荣杰以第三人杨xx及张文波名义与我公司签订过，其中包括案涉房屋，第三人杨xx属于代持，双方签订的商品房买卖合同也只是抵押，并非公司出售给第三人杨xx。该案杨荣杰已经起诉到法院，法院判令我公司偿还杨荣杰192万元及利息，现已进入执行程序，在杨荣杰已经确定所有债权的情况下,第三人杨xx不存在真实的房屋买卖合同关系或以物抵债的情况下，其无权非法占有并处分该案涉房屋。第三人杨xx、王xx与杨荣杰不能既要求我公司偿还所有借款，又非法占有房屋并处分该房屋，故应支持原告的诉讼请求。
第三人王xx、第三人李xx未到庭亦未提交书面陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，因第三人王xx、李xx未到庭，对原告王xx、被告李xx、周xx及第三人滨海房地产公司提交的证据未予质证。经审查，本院认为，原告王xx提交的（2023）豫1282民初2912号民事调解书、（2023）豫1282执1527号查封公告、（2024）豫1282执异50号执行裁定书等证据材料，形式合法，内容客观真实，且与本案案件事实有关联，本院予以确认并在卷为证；被告周xx、李xx提交的身份证复印件、购房合同、收据、物业入住单、房屋买卖协议、收条、付现金图片、交纳水电空调物业费收据、房屋登记信息查询证明书等证据材料，形式合法，内容客观真实，且与本案案件事实有关联，本院予以确认并在卷为证；第三人滨海房地产公司提交的（2023）豫1282民初1937号民事判决书、（2023）豫1282执2260号执行裁定书、（2023）豫1282执2260号之一执行裁定书等证据材料，形式合法，内容客观真实，且与本案案件事实有关联，本院予以确认并在卷为证。第三人滨海房地产公司提交的执行笔录，本院结合原被告及第三人的陈述综合予以认定。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋位于灵宝市尹喜北路滨海花园4号楼1单元1401号房屋，未办理产权证书。
第三人王xx、杨xx系夫妻关系。2014年6月15日，第三人王xx与第三人滨海房地产公司签订一份商品房买卖合同，约定第三人滨海房地产公司将其开发的案涉房屋出售给第三人王xx，建筑面积101.86平方米，每平方米2400元，总金额244,464元。第三人滨海房地产公司在合同上加盖公司公章，落款有公司法定代表人“涂xx”签名，合同签订地点为滨海花园售楼部。同日，第三人王xx现金支付购房款25万元，第三人滨海房地产公司向第三人王xx出具购房收据一张，载明：“今收到王xx购房款人民币贰拾伍万元整￥250,000.00元，收款人贾成生，2014年6月15日”。2017年3月20日，第三人滨海房地产公司向该小区瑞达物业公司作出入户通知，内容为：“王xx兹有有滨海花园小区4号楼东单元1401室，面积102㎡，办理交房有关手续。2017年3月20日，负责人：涂。”涂xx在该入户通知右上角签名：“同意：涂xx”。第三人王xx收到房屋后未装修亦未入住。
2018年，第三人杨xx向从事五金店生意的被告周xx借款13万元用于开矿，被告周xx从其外甥处借了5万元，凑足13万元现金交给第三人杨xx。2019年3月3日，第三人王xx、杨xx与被告周xx、李xx签订房屋买卖协议，约定第三人王xx、杨xx将案涉房屋以315,760元卖给被告周xx、李xx，当日交付全部房款和房屋钥匙。同日，被告周xx、李xx支付现金185,760元，剩余房款13万元，双方同意以13万元借款债权冲抵，第三人王xx向被告周xx出具收条一张，载明：“今收到周xx买房现金总款315,760元大写三十一万五千七百六十元，备注：（实收：185,760元十八万五千七百六十元，抵账：130,000元，十三万元）。收款人：王xx，2019年3月3日。”次日，被告周xx向滨海花园小区物业灵宝市瑞达物业管理有限公司交纳物业费、空置物业费、空调设施维护费、天然气借款安装费、门禁安装费、空调检修费、公共护栏费等。2019年4月，被告周xx找张景云对案涉房屋进行装修，装修完成后被告周xx、李xx一家入住至今。
2023年7月11日，王xx因与滨海房地产公司、李xx民间借贷纠纷一案，本院作出（2023）豫1282民初2912号民事调解，内容为：一、李xx于2023年7月20日前偿还王xx借款本金1,350,000元及利息（2020年8月19日前欠息1,919,239.39元，自2020年8月20日起以1,350,000元为基数按照一年期贷款市场报价利率的4倍继续计算利息至款项还清为止）；二、滨海房地产公司对上述借款本息承担连带清偿责任；三、该纠纷就此了结，其他问题双方互不追究。该案进入执行后，本院依法作出（2023）豫1282执1527号之五执行裁定，查封了案涉房屋。周xx、李xx向本院提出执行异议，本院于2024年11月20日作出（2024）豫1282执异50号执行裁定，中止了对案涉房屋的执行。王xx不服遂诉至本院，引发本次诉讼。
经查，2023年6月21日，杨荣杰与滨海房地产公司、涂xx、贾成生民间借贷纠纷一案，本院作出（2023）豫1282民初1937号民事判决，判决：滨海房地产公司、涂xx于本判决生效后十日内偿还杨荣杰借款本金192万元及利息8万元。上述判决确认如下事实：“2013年9月26日，杨荣杰以张文波、杨xx名义与涂xx、滨海房地产公司签订商品房买卖合同5份：编号为0021625张文波代持滨海花园3号楼2单元12层1204号房，编号为0021627杨xx代持滨海花园3号楼3单元9层905号房，编号为0021634杨xx代持滨海花园2号楼3单元12层1205号房，编号为0021676杨xx代持滨海花园1号楼2单元13层1303号房，编号为0021782张文波代持滨海花园3号楼2单元14层1403号房，且做了合同备案登记。次日，杨荣杰以德益担保公司阳平结算中心名义向涂xx、滨海房地产公司出借款200万元。杨荣杰于2014年3月29日、5月14日以杨xx名义与涂xx、滨海房地产公司签订16个车位的商品房买卖合同：编号为0025532杨xx代持滨海花园1号楼车位2个，编号为0029635杨xx代持滨海花园1号楼地下车位14个。杨荣杰未支付以上房屋和车位的价款，也未能占有使用。该买卖合同只是对原、被告之间借款合同的担保，原告不能请求被告履行买卖合同，可在本判决生效后申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。”
另查明，包括案涉房屋在内的滨海花园小区房屋均未办理产权登记。第三人滨海房地产公司的法定代表人涂xx因合同诈骗现在服刑中。
审理中，第三人滨海房地产公司申请对2014年6月15日第三人王xx与第三人滨海房地产公司签订的商品房买卖合同中“涂xx”签字进行笔迹鉴定。
本院认为，本案争议焦点为被告周xx、李xx对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。因原告王xx与第三人李xx、滨海房地产公司之间的民间借贷债权属于普通金钱债权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第三人王xx与第三人滨海房地产公司的商品房买卖合同于2014年6月15日签订，该合同加盖有第三人滨海房地产公司公章，且有第三人滨海房地产公司出具的购房款收据及涂xx签名同意的入户通知单，符合上述第二十八条第（一）、（三）项规定的条件。第三人王xx、杨xx将案涉房屋出售给二被告，有房屋买卖协议、购房款收条及付款现场照片、周xx交纳水电费物业费等收据在卷为证，被告周xx、李xx购买案涉房屋后进行装修并入住至今，即在法院查封之前已合法占有案涉房屋，符合上述第二十八条第（二）项内容。因案涉房屋未办理产权登记非二被告原因造成。退一步讲，即使第三人王xx与第三人滨海房地产公司之间就案涉房屋购房款的支付存在问题，但根据二被告与第三人王xx、杨xx的房屋买卖交易过程情况，二被告也应属于善意第三人，双方之间的房屋买卖合同合法有效，且履行完毕。综上，二被告对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。
原告王xx及第三人滨海房地产公司均认为案涉房屋涉及杨荣杰与滨海房地产公司、涂xx、贾成生民间借贷纠纷案件，商品房买卖合同不属实，但（2023）豫1282民初1937号民事判决中的5套房产已备案，并不包含案涉房屋，且原告王xx及第三人滨海房地产公司均未提供相关证据证明该纠纷200万元借款债权涉及案涉房屋，亦无与第三人王xx、杨xx之间存在其他债务的证据，本院对其上述意见不予采纳。第三人滨海房地产公司称第三人王xx、滨海房地产公司签订的商品房买卖合同中“涂xx”签名系假的，并申请笔迹鉴定，但该商品房买卖合同中除了涂xx的签名还加盖有第三人滨海房地产公司公章，还有经涂xx签名批复“同意”的入户通知单，且该入户通知单落款日期在合同签订之后，经与第三人滨海房地产公司提交的字迹样本比对，未发现入户通知单签名字迹存在异常，即使商品房买卖合同中“涂xx”签名是假的，也不影响该合同效力，故本院对第三人滨海房地产公司的字迹鉴定申请不予准许，对其上述意见不予采纳。综上，原告王xx要求准许执行案涉房屋，本院不予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十一条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
驳回原告王xx的诉讼请求。
案件受理费4,967.04元，由原告王xx及第三人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。
审判长乔玲
审判员苏恺
人民陪审员张伟伟
二〇二四年十二月三十一日
书记员杨阳
判后告知书
【本裁判依据的法律条文】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十一条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
【裁判生效时间】超过本判决书规定的上诉期未提起上诉的，判决书自上诉期满之日起发生法律效力。第二审人民法院的裁判文书在送达后即发生法律效力。
【必须履行生效判决】发生法律效力的裁判文书，当事人必须履行。义务履行人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。
【执行通知前置】本判决生效后，判后告知书即为执行通知，负有履行义务的当事人应当按照判决确定的方式和期限履行生效法律文书确定的义务，不得有转移、隐匿、销毁财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本案执行立案后，人民法院可以立即采取强制执行措施。
【强制执行申请期间】申请强制执行的期间为二年，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。
【不履行生效文书的法律后果】被执行人未按生效裁判文书指定的期间履行义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。被执行人未按照执行通知要求履行判决(裁定)确定的义务的，人民法院可以查封、扣押、冻结、划拨、拍卖、变卖其应当履行义务部分的财产，可以采取拘传、罚款、拘留措施，可以将其纳入失信名单、限制高消费、限制出境，可以向其所在单位、征信机构、其他相关机构通报其不履行义务的信息，还可以采取通过媒体公布其不履行义务的信息等信用惩戒措施。对构成非法处置查封、扣押、冻结财产罪，妨害公务罪，拒不执行判决、裁定罪的，依法追究刑事责任。
【自动履行生效裁判指引】法律文书生效后，一方当事人自动履行的，可直接向对方当事人履行。对自动履行完毕、不需进入执行程序的案件当事人，人民法院可出具自动履行证明。
【执行管辖法院】发生法律效力的裁判文书由灵宝市人民法院执行。
【诉讼费补交】生效裁判确定的败诉方应负担的诉讼费用，败诉方应自裁判生效之日起30日内向人民法院交纳完毕，并将交纳情况反馈至审理法官，拒不交纳的，人民法院可以强制执行。
【申请再审的权利】当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以申请再审。申请再审应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出。人民法院驳回再审申请或逾期未对再审申请作出裁定的，当事人可以向人民检察院申请检察建议或抗诉。