王一;驻马店尚秀餐饮店（个人独资）;李龙房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2025）豫17民终1519号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王一，男，1968年7月28日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
委托诉讼代理人：徐贝贝、徐德贞，河南千扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：驻马店某店，住所地：河南省驻马店市驿城区。
投资人：周某。
委托诉讼代理人：王某乙，女，公司员工。
委托诉讼代理人：张启阳，河南轩文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李某，男，1987年1月12日出生，汉族，住陕西省陇县。
上诉人王一因与被上诉人驻马店某店（以下简称某店)、李某房某租赁合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2025）豫1702民初2319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年4月22日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人王一及其委托诉讼代理人徐贝贝、徐德贞，被上诉人某店的委托诉讼代理人张启阳，被上诉人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王一上诉请求：1.撤销驻马店市驿城区人民法院作出的（2025）豫1702民初2319号民事判决第一项；2.改判支持其一审的全部诉讼请求，即判令某店、李某赔偿王一物品损失及维修期间的租金损失共计38900元；3.本案一审、二审诉讼费用由某店、李某承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。1、一审法院未严格区分人为损坏与自然损耗。其一审提交的收房时拍摄的照片、视频及与李某微信聊天记录等证据，清晰地显示沙发、门窗、床、电视、空调等设施存在明显人为损坏而非自然损耗情况。—审法院笼统地归结为自然损耗，且未说明作出认定的具体依据，属于典型的事实认定不清。2、一审法院判决对维修费用的认定违反证据规则。其一审提交的自行出具的房某损失表，虽未能提供支付凭证，但已完成了初步的举证义务，且为留存证据，其一审庭审前并未对屋内的设施设备进行维修。现其已经对电视、空调进行了维修和更换，对房某门窗维修、墙壁刮白、厨房卫生间设备修理或更换等事项已经与装修公司确认后签订合同。一审仅以”无支付凭证”酌定损失3000元，证据不足。3、一审法院判决李某不承担赔偿责任与事实不符。案涉合同系李某签订，未加盖公司印章，未出具公司授权书等。现公司自认该房某是为了给公司的员工做员工宿舍而租赁，自愿承担责任；但签订合同的主体是李某，李某自认是该公司店长，因未尽到管理监督义务，李某亦应对房某内设施的损坏承担赔偿责任。二、一审法院法律适用错误。1、根据双方合同第七条约定，乙方退房时结清水、电、气、收视、物业费等及屋内设施家具、家电无损坏，甲方退还乙方所交押金”。该费用是担保承租人租赁期间履行合同义务，现因某店、李某违约，王一有权不退还押金。该押金属于违约金性质，王一主张的维修更换家具家电费用属于损害赔偿范围，二者法律性质不同，不能相互冲抵。一审法院判决将房某押金与损害赔偿相互冲抵，适用法律错误。2、一审法院判决忽视了维修期间的租金损失。由于某店、李某退房时未能保持房某设施完好，其不得不对房某进行维修，维修期间无法正常出租给其造成租金损失。根据《民法典》第584条规定，其主张的半年房租损失6500元是因某店、李某的违约行为导致的合理损失，属于可预见的损失范围。一审法院对此不予支持，适用法律错误，依法应当予以改判或发回重审。
某店辩称，一、某店并不认可原审判决所述的存在人为损坏，是本着息事宁人、以和为贵的态度，才没有选择上诉。某店没有对王一的房某造成人为损坏，租金一年一交，王一每年都会定期对房某进行检查，如果有人为损坏，王一早就会提出来，要求某店赔偿，而不是拖到现在。根据一审庭审中法院调查情况，王一无法举证证明房某内设施交付时的原状，应当承担举证不能的不利后果。王一最开始交付的房某内部分设施就是二手、破旧的，现在王一要求某店对房某内的所有设施全部更换为新的，缺乏依据。王一交付给某店使用的是破旧的二手设施，相对于全新的设施，自然损耗必然会更快，何况经过了长达五年的时间。二、王一主张租金损失没有事实和法律依据。租赁期限届满前，某店已经提前两个月通知王一不再王一有充足的时间进行转租，王一主张租金损失没有事实和法律依据。三、李某作为店长，代替某店与王一签订房某租赁合同，系履行职务行为，事先经过了某店的同意和授权，某店从始至终都认可李某的签字行为，所租赁的房某也是用作店里员工的宿舍，而不是李某个人使用，故李某不是本案的适格当事人。
李某辩称，王某甲交付房某时设施就是破旧的。我提前两个月通知王某甲不再租赁房某，王某甲称可以降房租，在公司确定不租时又要求赔偿。王某甲的上诉理由不属实，没有提起上诉是因为双方还有情谊在。
王某甲向一审法院起诉请求：1.判令某店、李某向王某甲赔偿物品损失及维修期间的租金损失共计38900元；2.本案诉讼费用由某店、李某承担。
某店向一审法院反诉请求：1.判令王某甲退还某店租金押金3000元；2.判令王某甲承担本诉和反诉的诉讼费用。
一审法院认定事实：从2019年起，王某甲将位于驻马店市驿城区房某出租给某店作为管理人员用房，某店向王某甲交纳押金3000元。2023年11月4日，某店向王某甲支付了2023年12月12日至2024年12月11日期间的房租13000元。2023年11月18日，李某代某店（乙方）与王某甲（甲方）重新签订《房某出租合同》一份，约定：甲方现有139㎡面积的房某，套型为四室一厅，地址西园街90号三号楼7号，现甲方将该房出租给乙方使用，在签订本协议时，甲方向乙方出示该房某及本人的有关合法手续。乙方在房某内，禁止从事违反国家法律法规的集体和个人行为，时刻注意防火、防水、防盗、防燃气泄漏等安全问题，如有违反，乙方承担全部损失和责任。经甲、乙双方共同协商达成以下协议：一、租房日期从2023年12月12日起至2024年12月11日止，有效期为一年。二、该房出租的使用性质为管理人员用房，月租金1083元，缴租金方式为一年支付一次，计人民币13000元。以后应在付租金款前30天支付。三、乙方接收住房后，应及时更换门锁否则发生意外与甲方无关。四、乙方无权将房某转租给他人，并不得擅自改变使用性质，更不能擅自改变房某结构，必须爱护房内设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿……七、乙方必须遵守小区内的各项规章制度，办理各种相关证件，按时交纳水、电、气、收视、电话、卫生及治安、物业管理等费用。乙方交纳租金押金3000元，给甲方，乙方退房时结清水、电、气、收视、物业管理费等用后及屋内设施家具、家电无损坏，由甲方退还乙方所交押金。八、若乙方在本协议期满后需继续租用此房，应提前一个月与甲方商议，否则如超期十天不与甲方联系，甲方有权收回房某撬开房门处理室内财物，一切后果由乙方承担全部责任。九、甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如违约则违约方承担全部责任，如遇特殊原因，双方自行协商解决。如果拆迁此房，乙方无条件搬出，所交甲方的押金和房租，甲方确认房内设备等完好时，应全额把押金退回乙方，房租按未满天数甲方退还乙方。房某设备如下：沙发一套、茶几一个、双人床四套、写字桌一个、橱柜一个、小床二个、餐桌椅一套七件、大衣柜三个、空调器五台、暖气设备一套八件、双灶燃气炉一个、折叠床二个、海尔热水器一台、太阳能热水器一套、卫生间设施一套、灯具九套等，一楼小车库一间等内容。上述合同到期前，某店向王某甲提出不再续租房某。后王某甲以诉称理由起诉至法院，酿成纠纷。
另查明，一、（一）诉讼中，王某甲提交：房某租赁到期后王某甲收房时拍摄照片一组、2024年10月27日至2024年11月30日期间拍摄的房某内视频十份、王某甲与李某之间聊天记录。证明：1.房某租赁到期后房某内物品设施损毁严重，收房时王某甲将房某内视频发给李某，沟通赔偿事宜，某店、李某不予处理，让王某甲走法律程序；2.租房时房某内设施部分是二手的，但是没有任何损坏可以正常使用，但是在退租时，房某内设施已经全部损毁没有办法使用，王某甲拍摄的照片和视频都有明确的时间，并且都已经发送给了某店的几位负责人，视频和照片完全是真实的，某店、李某只是打扫了屋内的卫生，但是对房某内设施、家具、家电，都没有进行过维修。（二）某店的质证意见为：在王某甲交付的房某及屋内设备都是二手的，都是破旧的；2024年10月9日拍摄的图片及视频对真实性不认可，某店、李某在2024年12月3日已经请了专门的保洁人员对房某及设备进行了清洁，故王某甲提供的证据不属实；聊天记录只能体现出某店在2024年10月份提前通知王某甲不再续租。（三）李某质证意见为：我是代表某店与王某甲签订的合同，某店从2019年租赁案涉房某用作员工宿舍，租赁了五年，在案涉房某内从未做过饭，店里不打算续租后，王某甲开始要求某店赔偿，王某甲拍摄的照片及视频不属实，某店在2024年12月3日拍摄房某内的照片与王某甲拍摄的房某内照片完全不一致；当时某店、李某对王某甲发送的视频内容不认可，让王某甲走法律程序。
二、（一）诉讼中，某店提交：某店会计与王某甲的聊天记录；2024年12月3日拍摄房某打扫的照片。证明：1.2024年10月14日，租赁期限届满前，某店已经提前两个月通知王某甲不再续租；2.王某甲前期多次降价，请求某店续租，但得知某店确定不再续租后，便捏造屋内设备被损坏的事实，要求某店赔偿；3.2024年12月3日某店请保洁对案涉房某和设施进行了打扫。（二）王某甲的质证意见为：1.该聊天记录只能证明王某甲与某店会计沟通过关于房某租赁的事情，对于房某租赁的租金进行过协商，但最后因双方分歧过大，对租金没有达成一致意见，便结束了房某租赁关系。但不能证明某店捏造屋内设施被损坏；2.照片只能证明某店对房某内卫生进行了打扫，不能否认对房某内设备、设施损坏的事实，同时也证明双方通过沟通未就赔偿金额及责任承担达成一致，进一步证明某店对违约行为知晓的认可。（三）李某的质证意见为：无异议。
三、（一）诉讼中，王某甲提交：王某甲方出具的房某损失统计表一份，内容为:“室内刷墙漆工料费3000元；空调维修、清洗柜机挂机5台28**元；后阳台推拉窗、玻璃维修1000元；换沙发（真皮）一套5500元；修门刷漆5个800元；电视机、电热水器维修1500元；衣柜、餐桌椅维修1000元；打扫卫生费用800元；半年房租6500元；窗帘带杆5套2500元；灯具6套1800元；换燃气灶具烟机1800元；换床具、床垫、床头5800元；开关、插座损坏更换800元；室内电路整修800元；搬运破损家具等1000元；以上合计37400元+太阳能热水器1500元=38900元”。证明：某店、李某应赔偿物品损失及维修期间的租金损失38900元，房某损失的明细表记载很多是维修费用，如果要换新的话，价格会比统计的更高。（二）某店的质证意见为：对房某损失明细表都不认可，是王某甲自行书写，房某和设施已经交接完毕，本身是在当初交付的设备就是破旧的，现在王某甲要求某店完全换一套新的，没有任何依据，而且某店在五年的时间内已经交付了65000元的租金。（三）李某的质证意见为：我们搬进去的时候沙发本身就是破的，居住的都是成年人，没有损坏的行为。
四、诉讼中，王某甲称：案涉房某的钥匙是2024年12月11日返还的；某店称：是在2024年12月11日之前返还的钥匙。
一审法院认为，王某甲将位于驻马店市驿城区房某出租给某店使用，王某甲与某店之间系房某租赁合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案中，某店已在案涉租赁合同期满时将案涉房某返还给王某甲；根据王某甲提交的屋内物品损坏照片可以看出,损坏的物品既有人为损坏的情况，又有自然损耗的情况，王某甲主张维修费用也无相应的支付凭证加以印证，故综合王某甲、某店长达五年租赁关系履行情况，法院酌定某店赔偿王某甲损失3000元。双方合同约定“乙方退房时结清费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由甲方退还乙方所交押金”，考虑到某店向王某甲交纳押金3000元尚未退还，故该3000元押金应与某店应向王某甲赔偿损失3000元予以冲抵较妥，王某甲再请求某店向其赔偿损失，法院不予支持。同理，某店再反诉请求王某甲向其返还租金押金3000元，法院不予支持。因李某不是案涉合同的相对方，故王某甲请求李某承担责任，依据不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，一审法院判决：一、驳回王某甲的诉讼请求；二、驳回驻马店某店（个人独资）的反诉请求。案件受理费387元（已减半收取)，由王一负担。反诉案件受理费25元，由驻马店某店负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王某甲提交证据如下：第一组证据1、空调损坏照片2张、床损坏照片2张，证明目的:某店的员工在其房某内租住期间，空调、床已经严重损毁不能使用，且无法维修，只能更换；2、装修更换设备设施后的照片28张，证明目的：王某甲在一审判决后对房某进行了重新整修，并将房某内损坏的设备进行了更换。第二组证据：花费相关票据11张（1、证明6张，2、销货清单2张，3、驻马店市某发票1张，质量保修卡1份，4、微信转账记录10张），证明目的：王某甲为维修更换房某设备设施目前共计花费17878元。
某店、李某对上述证据质证称，对第一组证据中的证据1三性不认可，照片拍摄时间距离餐饮店退租长达7个月，与双方在一审中提交的照片完全不符，是人为制造的虚假证据；对第一组证据中的证据2三性不认可，与本案无关联性，证据是2025年5月王某甲个人对房某进行的修缮，只能代表王某甲个人行为，无法证明房某内设备受到损坏的事实，且通过一审中双方提交的图片和视频可以得知，王某甲交付给某店的本身就是破旧二手设施，现王某甲全部换成新的，要求某店赔偿没有依据。对第二组证据中的证据1三性不认可，根据证据规则，无正当理由不出庭作证的证人出具的证言不能作为认定案件的依据，其次，证明的内容没有提供相应的转账记录票据予以证实，且从证明的内容无法看出具体实施哪些项目及对应的花费，没有施工现场图片佐证；对第二组证据中的证据2、3三性不认可，无法核实物品有无实际交付，清单上的物品可以循环利用，不能证明王某甲存在损失，王某甲提供给某店的是二手沙发，且不能举证证明某店对其屋内设施造成损坏，达不到证明目的；对第二组证据中的证据4三性不认可，无法证实其中的花费与案涉的房某设施有关。
被上诉人某店、李某未提交新的证据。
对当事人二审争议的证据及事实，本院分析认定如下：1、对王某甲提交的第一组证据中证据1的4张照片真实性予以认定，但其中空调照片仅能反映拍摄时的空调外部观感，无法以此判断其损坏的原因，床的照片中能够看出木板边缘破损，但因缺乏交付房某时该物品的状况进行比对且存在物品自然损耗情况，不足以认定即为某店员工租赁期间人为损坏导致，故对其证明目的本院不予采信。2、王某甲提交的装修更换设备后的照片及相关花费票据，反映的是王某甲在双方租赁合同结束后对案涉房某及设施的修整及更换情况，其中包含灯具安装、水电改造、墙体刷白、空调安装、电视安装、窗帘、沙发翻新、包床垫、购买家具等各项费用，但某店并不认可上述修整及更换与其存在关联性，某店对屋内设施的损坏情况及应承担的赔偿金额需结合其他证据予以认定，故上述证据不足以证明所涉修整及更换费用均应由某店承担，对其证明目的本院不予采纳。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，综合双方当事人的诉辩请求及事实理由，二审双方争议的焦点问题在于：1、王某甲主张的物品损失金额及维修期间租金损失应否支持，2、一审将押金与损失赔偿金额进行冲抵是否符合法律规定，3、李某是否系案涉租赁合同主体，应否承担赔偿责任。
关于争议焦点1物品损失金额及租金损失问题。首先，《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途”；第七百一十二条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，第七百一十条规定，“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，导致租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任”；第七百一十一条规定，“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失”。根据上述规定，出租人有义务保持租赁物符合约定用途，并对租赁期间的租赁物负有维修义务；承租人则应按照约定或租赁物的性质使用租赁物，并对因不合理使用行为导致的损失承担赔偿责任。本案中，某店租用王某甲房某用于员工宿舍，并依约支付租金，有权按照通常方式合理使用房某及屋内所配备的家具、家电等相关设施，对非因其人为损坏造成的损失，某店不应承担赔偿责任。其次，王某甲主张某店租赁期间对其物品造成损害，应对其主张的事实承担举证责任。根据王某甲提供的房某现状照片，能够反映出沙发外皮破损、柜子抽屉错位或脱落、门上合页脱落、燃气灶锈蚀等情况，但并无房某交付时物品状况予以比对，且某店租赁案涉房某5年，物品在正常使用过程中亦会存在自然损耗。故仅凭上述照片，并不足以认定案涉房某内物品损毁灭失情况以及人为损坏的参与度，王某甲作为主张该事实的一方，应负举证不能的法律后果。一审综合房某照片中反映出的物品破损情况及某店租赁期限，认定案涉物品存在人为损坏及自然损耗的综合原因，并酌定某店赔偿王某甲损失3000元，符合常理及本案实际情况，对此本院予以确认。王某甲主张某店赔偿灯具、水电改造、墙体刷白、空调、电视、窗帘、沙发等多项费用，依据不足，本院不予支持。再次，某店已在案涉租赁合同期满时将案涉房某返还给王某甲，王某甲所提供的证据亦不足以证明某店对房某本身造成损坏以至于影响后期租赁，故王某甲主张某店赔偿维修期间的租金损失，缺乏法律依据，一审未予支持并无不当。
关于争议焦点2某店所交纳的押金能否冲抵赔偿款的问题。根据双方合同约定“乙方退房时结清费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由甲方退还乙方所交押金”，该押金的性质为履约保证金，即担保承租人依约履行合同，在承租人出现欠费、损害财物等违约行为时补偿出租人因此遭受的实际损失，故可以根据实际损失情况扣除押金且扣除押金的金额应与实际损失相当。王某甲主张该押金属违约金范畴、不应退还的理由不能成立，本院不予采纳。王某甲因物品损坏实际损失3000元，可以从某店交纳的押金中扣除，一审将二者予以抵扣，适用法律亦无不当。
关于争议焦点3李某是否租赁合同主体及应否承担责任的问题。李某与王某甲的房某出租合同签订于2023年11月18日，此前王某甲已于2019年11月18日与案外人签订过内容基本相同的房某出租合同，将房某出租给某店作管理人员用房，结合李某名字后备注“食尚秀”字样以及某店向王某甲支付租金的事实，能够认定王某甲知晓案涉房某租赁合同的承租方为某店。李某作为某店员工，代某店与王某甲签订合同，系职务行为，相应的法律责任应由某店承担，王某甲主张李某承担赔偿责任缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，王某甲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费773.00元，由上诉人王某甲负担。
本判决为终审判决。
审判员许卫卫
二〇二五年六月二十五日
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书记员曾克