徐某诉邹某房屋买卖合同纠纷案评析

吴丁亚律师
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一、案件基本事实
- 标的物权利状态:涉案房产位于伊顿国际城,交易时已设立银行抵押权。
- 合同订立:2012年10月,出卖人邹某与买受人徐某经房产中介签订《房地产转让契约》,约定房屋总价款188万元,采用分期付款方式履行。
- 履约关键节点:
- 徐某依约支付定金10万元;
- 徐某主张付款后才知晓房屋抵押,邹某承诺收余款前涤除抵押权,并将权属证书交中介保管;
- 因徐某要求先行提供《房屋所有权证》《国有土地使用证》未获满足,其未支付第二期购房款160万元;
- 约7个月后,邹某将房屋另行出售。
- 原告诉求:徐某诉请邹某返还定金10万元并支付违约金10万元。
二、当事人核心诉辩
- 徐某(原告)主张:邹某故意隐瞒房屋抵押的重要事实,构成欺诈,导致合同目的无法实现,应承担违约责任。
- 邹某(被告)抗辩:合同已明确约定权属证书由中介暂管,徐某对抵押事实知情;徐某因房价波动、车库争议等自身原因拒绝履约,构成根本违约(其提交的QQ聊天记录显示徐某曾明确表示不再购买)。
三、法院裁判要旨
(一)一审裁判逻辑
- 合同效力:《房地产转让契约》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效。
- 争议焦点:违约责任的归属。
- 事实认定与法律适用:
- 契约约定邹某仅向中介提供契证,且未办妥产权证前定金由中介保管——该条款足以证明徐某缔约时已知晓房屋存在抵押(权利负担);
- 徐某在知晓抵押状态并支付定金后,无正当理由拒付后续房款,构成先行违约;
- 邹某在徐某违约后转售房屋,属于减损行为,不构成违约。
- 裁判结果:解除《房地产转让契约》;驳回徐某返还定金及支付违约金的诉讼请求。
(二)二审裁定
徐某不服一审判决提起上诉,宁波市中级人民法院经审理认为:一审判决认定事实清楚、适用法律正确,驳回上诉,维持原判。
四、典型意义与实务启示
本案明确了已抵押房产交易的核心规则:若买卖合同已通过条款揭示权利瑕疵(如抵押),且买受人基于该认知支付定金,则其后续以“不知情”为由拒绝履行主要付款义务的,将被认定为违约方。
对交易主体的具体启示:
- 买受人:应尽审慎注意义务,仔细审查合同条款及标的物权属状态(可通过不动产登记机构查询),避免因对合同条件的误解承担不利后果;
- 出卖人:需将标的物重大瑕疵(如抵押)通过合同条款明确固定,以清晰界定双方权利义务边界,降低履约风险。
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