房地产/2018-10-25

地役权法律要义

吴丁亚

吴丁亚律师

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吴丁亚律师咨询电话:13552751245,毕业于北京大学法学院,获得法学学士学位,中国政法大学民商法硕士教育背景,吴丁亚律师执业期间办理了600多起案件,收费合理,尽职尽责,以处世认真谨慎,待人仁和公道,办案尽职高效而获当事人普遍肯定。现执业于北京市炜衡律师事务所,全国优秀律师事务所,中华全国律师协会会员,北京律师协会会员。一按我帮您炜衡律师事务所法律顾问网:http://www.12580lawyer.com/先后主持或参与中国包装总公司、国家开发投资公司、国投资产管理公司、中包国际贸易公司、中包期货经纪有限公司、大连经济技术开发区陆桥实业开发公司等几十家企业的尽职调查、改制、重整、资产重组、债权债务重组处置项目。法律顾问单位:全程博雅教育科技(北京)中心北京红客坊餐饮文化有限公司北京迪赛安科技有限公司宜昌市律商咨询有限公司。成功案例:代理北京某生物有限责任公司以全部股权对深圳某生物股份有限责任公司两亿元人民币投资项目,办理尽职调查、出具风险评估法律意见书等。代理诉中国南方航空股份有限公司航空运输合同纠纷公益诉讼案,为乘客挽回多项经济损失,南航进行了赔礼道歉。代理唐山市某装饰公司票据纠纷案,起诉招商银行、恒丰银行等四名被告,成功获赔壹佰万元及利息。代理赵某诉某保险公司合同纠纷一案,使保险公司从分文不赔到全额赔偿赵某的损失。代理某科技集团诉北京某电信公司合同纠纷案,成功为该科技集团挽回经济损失。代理诉蔡某房屋买卖合同纠纷案,成功取得房屋所有权。代理康某建设工程合同纠纷案,成功索赔全部工程款。代理北京某广告公司诉北京某科技公司外观设计专利侵权案,依法判决被告赔偿北京某广告公司的经济损失。代理刘某诉黄某离婚纠纷案,依法判决刘某与黄某离婚,并且黄某赔偿了刘某的精神损失费。代理章某诉刘某交通事故损害赔偿案,依法判决被告刘某承担全部赔偿责任37万余元。代理著名作家谭某维护著作权一案,通过发送律师函,与台湾某出版社社长谈判等非诉方式,使其停止侵权并且赔偿损失。代理赵某等七人诉南宁某杂志社劳动争议案,成功获得经济赔偿34万余元。代理沈阳市某交警大队长刘某受贿案,最终判处缓刑。代理宜昌市陈某交通肇事罪一案,最终判处缓刑。代理平顶山市杨某集团盗窃案,最终判处有期徒刑两年。代理北京市通州区人民法院审理李某与马某买卖合同纠纷案。代理北京A空间影视文化有限公司诉于X确认著作权归属纠纷案。代理王X、田X、冯X贪污刑事案件。代理中国A信息产业集团公司与B信息技术有限责任公司股东出资纠纷案。代理徐X与李X股权转让合同纠纷案。代理北京A印刷有限公司与北京B设计顾问有限公司承揽合同纠纷案。代理北京A化工有限公司与淄博张店B化学股份有限公司买卖合同纠纷案。代理王X犯故意杀人罪一案刑事案例。房屋买卖合同纠纷案件二审法院裁定撤销一审判决案例。涉外房屋租赁合同纠纷案件改变房屋用途法院判决书案例。中海xx退房解除合同纠纷案件法院判决案例。协商解除房屋买卖合同纠纷案件法院调解书案例。签订购房居间协议后被法院判决房屋买卖无效案例。农村房屋买卖合同纠纷案件。动迁房买卖纠纷案件裁决案例。房屋买卖居间合同纠纷案件购房人支付房产中介费案例。房产公司迟延交房法院判决赔偿购房者损失案例。房产中介公司收取房屋买卖中介费佣金判决案例。等500多起案例未完待续......北京炜衡律师事务所吴丁亚律师咨询电话:13552751245北京法律咨询QQ391029157地址:北京市海淀区北四环西路66号中国技术交易所大厦A座16层一按我帮您炜衡律师事务所法律顾问网:http://www.12580lawyer.com/

一、概念界定与法律属性

地役权是需役地权利人通过合同约定,利用他人不动产(供役地)以提升自身不动产效益的用益物权。其核心法律属性可从以下维度解析:

(一)基本属性

  1. 意定用益物权:基于当事人合意设立,区别于法定物权;
  2. 客体特定性:权利直接作用于供役地(他人不动产);
  3. 目的从属性:权利存在以需役地的效益增进为唯一目的。

(二)核心特征

  1. 从属性

    • 不得与需役地分离单独转让;
    • 不得单独成为其他权利的标的;
    • 需役地权利消灭时,地役权随之消灭。
  2. 不可分性

    • 发生不可分:需役地或供役地为共有态时,共有人不得就份额单独设立或消灭地役权;
    • 消灭不可分:需役地或供役地共有部分转让时,地役权效力及于全部;
    • 权利义务不可分:需役地共有人共同享有地役权,供役地共有人共同负担义务。

二、构成要件

地役权的成立需满足以下法定要素:

  1. 客体要件:标的为他人不动产(含土地、建筑物、构筑物及其附属设施),范围宽于德国等仅以“土地”为标的的立法例;
  2. 目的要件:需役地权利人需通过利用供役地提升自身不动产效益(包括生活便利、生产经营需求及精神利益如眺望权);
  3. 设立要件:通过书面合同设立,内容(范围、期限、费用等)由当事人协商确定。

三、设立、效力与变动规则

(一)设立形式

当事人需订立书面地役权合同。

(二)登记效力

地役权自合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。

(三)权利期限

由当事人约定,但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

(四)与用益物权的并存关系

土地所有权人设立地役权后,在该土地上设立土地承包经营权、宅基地使用权的,新用益物权人继受地役权的权利或义务。

(五)效力规则

  1. 地役权自合同生效时设立;
  2. 土地已设立用益物权(如土地承包经营权)的,未经用益物权人同意,所有权人不得设立地役权;
  3. 地役权不得单独转让,需役地权利转让时,地役权一并转让(合同另有约定除外)。

(六)抵押规则

地役权不得单独抵押;需役地权利抵押时,地役权随抵押权实现一并转让。

(七)权利变动

  1. 需役地部分转让:转让部分涉及地役权的,受让人同步享有地役权;
  2. 供役地部分转让:转让部分涉及地役权的,受让人受地役权约束。

免责声明:本文为一般性法律知识介绍,不构成正式法律意见。具体法律问题需结合个案事实与证据分析,建议咨询专业律师获取针对性建议。

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