房地产/2018-10-24

济南法院房屋买卖合同纠纷典型案例解析

吴丁亚律师

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引言

房地产市场波动背景下，房屋买卖合同纠纷案件数量呈显著上升趋势。为统一法律适用标准、明确裁判规则，济南市中级人民法院于202X年10月23日召开新闻通报会，发布房屋买卖合同纠纷十大典型案例。本文选取其中两则具有代表性的案例进行深度评析，阐释核心法律规则与实践操作要点。

案例一：夫妻一方处分共有房屋的合同效力认定

案件主体

上诉人（原审原告、反诉被告）：於某某
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王某涛
被上诉人（原审被告、反诉被告）：王某岗
原审第三人：济南某某房产中介有限公司（以下简称“济南某中介公司”）

基本案情

於某某与王某岗系夫妻，婚后共同购置济南市某小区房屋一套。王某岗以个人名义与王某涛、济南某中介公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋售价90余万元。王某涛依约支付房款70万元后，案涉房屋办理不动产权登记，所有权人为於某某，共有权人为王某岗。王某岗随后完成房屋验收并交付王某涛占有使用。

於某某以王某岗出售房屋未征得其同意为由，诉请确认合同无效。济南某中介公司述称：签约时已通过电话向於某某核实售房意愿及夫妻关系，并审查了双方身份证、结婚证原件及委托书复印件。

裁判要旨

法院经审理认为：

签约过程中，王某岗出示了夫妻身份证、结婚证原件及委托书复印件，中介公司亦证实已电话核实於某某的售房同意表示；
买受人王某涛基于对上述文件及中介核实行为的合理信赖，有理由相信王某岗具有处分房屋的代理权；
王某岗的处分行为应视为夫妻双方共同的意思表示。

据此，法院认定案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，驳回於某某的诉讼请求。

典型意义

本案明确三项核心法律规则：

无权处分不必然导致合同无效：依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，出卖人缔约时对标的物无处分权，不影响合同效力；
表见代理的认定标准：夫妻一方出售共有房屋构成无权代理时，若买受人已尽合理审查义务（如查验证件、委托文件、中介核实记录等），可成立表见代理，合同有效；
内部损失追偿路径：夫妻一方擅自处分共有财产造成另一方损失的，受损方可向擅自处分方主张损害赔偿。

案例二：未订立书面合同的效力及一房二卖的责任承担

案件主体

上诉人（原审原告）：张某某
被上诉人（原审被告）：济南某某置业有限公司（以下简称“济南某置业公司”）
原审第三人：未某某

基本案情

张某某与未某某系夫妻。2014年，张某某与济南某置业公司就307号房屋达成认购意向，明确约定房屋面积、总价、首付款金额及贷款方式。未某某随后支付首付款1013712元。济南某置业公司主张已向张某某寄送《签约邀请函》及《解除优先购买权通知函》，因张某某未按期签约，故解除其优先购买权；张某某否认收到上述文件。后济南某置业公司将案涉房屋另行出售给第三人，张某某诉请返还购房款、支付利息并赔偿损失。

裁判要旨

法院审理后作出如下认定：

合同关系成立：双方虽未签订正式《商品房买卖合同》，但已就当事人身份、房屋基本情况、价款、付款方式等核心条款达成合意，且出卖人已实际收取购房款，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同成立要件，应认定合同关系有效成立；
根本违约的责任承担：济南某置业公司在合同成立后将房屋另行出售，导致张某某合同目的无法实现，构成根本违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，判令该公司返还已付购房款、支付利息，并承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。