姜清东解析农村房屋买卖共有权人追认纠纷中的开发商过户义务

一、案件核心争议：无权处分的房屋买卖，为何最终被认定有效？

庞洪涛通过广告联系到张春辉购买“抵账房”，支付14万元房款后入住装修，但开发商大宇房地产公司却以“张春辉无权处分”“未签订正式合同”为由拒绝过户。最终法院判决：庞洪涛与张春辉的房屋买卖协议有效，开发商需协助办理产权登记。

关键在于——开发商的“事后追认”行为，直接补正了无权处分的瑕疵。

二、案件细节：哪些行为构成“事后追认”？

开发商出具盖有财务章的收据
张春辉向庞洪涛提供了大宇房地产公司开具的《收据》，明确写着“交款人庞洪涛”“抵账方已收到房款，同意开发公司将此房开出”，并加盖财务专用章。这一行为视为开发商对“庞洪涛购房事实”的认可。
开发商默认庞洪涛占有房屋
庞洪涛拿到钥匙后，补交了2016-2018年的取暖费、装修入住、缴纳物业费，开发商或物业公司未提出异议——实际接受了庞洪涛作为业主的“主要义务履行”。

根据《合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”开发商的收据盖章+默认入住，构成了对房屋买卖的事后追认，直接确立了与庞洪涛的事实合同关系。

三、当事人最关心的3个痛点问题（结合本案关键词）

1. 买“抵账房”没签正式合同，风险有多大？

本案中庞洪涛与张春辉仅签了“承诺书”，未签规范购房合同，但法院仍认定有效——核心看“实际履行+对方接受”。
⚠️ 痛点关键词：抵账房收据、财务章效力、入住凭证、取暖费/物业费缴费记录

2. 出卖人“无权处分”，买家能拿到房子吗？

根据《买卖合同司法解释》第三条：“出卖人缔约时无所有权/处分权，合同仍有效。”只要开发商事后追认（如开收据、允许入住），买家就能主张物权。
⚠️ 痛点关键词：无权处分不影响合同效力、善意取得、开发商追认行为

3. 开发商以“未收到房款”为由拒过户，怎么办？

本案中开发商称“未收到庞洪涛的钱”，但收据明确“抵账方已收房款”——开发商盖章即视为认可房款已清。买家可凭收据、入住记录起诉要求过户。
⚠️ 痛点关键词：抵账房房款确认、财务收据证明力、实际占有使用

四、一句话问答

买抵账房只签了承诺书，没签正式合同，合同有效吗？
答：只要开发商通过开收据、允许入住等行为追认，即使无正式合同，事实合同仍成立。
出卖人无权处分房屋，买家能要求开发商过户吗？
答：若开发商事后追认（如盖章确认房款、默认入住），买家可主张开发商协助过户。
开发商以“没收到房款”拒过户，买家拿什么证据反驳？
答：盖有开发商财务章的收据、取暖费/物业费缴费记录、装修入住证明等。
买抵账房时，如何避免“无权处分”风险？
答：要求出卖人提供开发商出具的“同意转让证明”，或直接与开发商确认并留存收据。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民事判决书
（2020）黑01民终4444号
上诉人（原审被告）：黑龙江大宇房地产开发有限公司，住所地黑龙江省宾县新一中西侧大宇水木清华侧厢房（商服）**A15。
法定代表人：杨宏，总经理。
委托诉讼代理人：那业林，黑龙江那业林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：庞洪涛，男，1970年11月15日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省宾县。
委托诉讼代理人：吴迪，黑龙江吴迪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张春辉，男，汉族，黑龙江省宾县西城街派出所民警，住黑龙江省宾县。
上诉人黑龙江大宇房地产开发有限公司（以下简称大宇房地产公司）因与被上诉人庞洪涛、张春辉房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省宾县人民法院（2019）黑0125民初6138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。
大宇房地产公司上诉请求：撤销黑龙江省宾县人民法院（2019）黑0125民初6138号民事判决，重新作出公正判决。事实和理由：1.涉案房屋已由大宇房地产公司抵账交付给案外人徐耀光，张春辉无权处分该房屋，张春辉和庞洪涛房屋买卖交易行为违法无效，一审法院判决大宇房地产公司协助庞洪涛办理涉案房屋的过户手续，没有事实根据和法律依据。一审判决认定张春辉对涉案房屋具有处分的权利，没有事实根据。庞洪涛与张春辉购买涉案房屋的行为与大宇房地产公司没有任何关系。庞洪涛一审诉讼期间没有出具与张春辉签订的涉案房屋买卖合同，在庞洪涛出具的2018年2月2日所谓的房屋买卖协议书中落款为哈尔滨嘉宁物业管理有限责任公司，承诺人张春辉，甚至没有签署房屋出卖人是谁，购买人是谁，该协议书不是房屋买卖合同，只是一份无法兑现的承诺书，一审法院在没有查清涉案房屋合法权利人是谁的情况下，草率的判决认定庞洪涛与张春辉房屋买卖合法有效，没有事实根据和法律依据。张春辉伙同庞洪涛编造涉案房屋实际所有人徐耀光已收取全部抵账款的虚假事实，收据中明确地写明抵账方已收到房款，欺骗大宇房地产公司的财务人员出具三联单收据，在办理房屋产权证进行审查时，张春辉和庞洪涛均拿不出购房合同和向抵账方支付抵账款的收据。徐耀光本人已声明只同意将涉案房屋以20万元的价格转让给张春辉，并没有将涉案房屋转让给庞洪涛。在徐耀光没有收到张春辉的全部购房款的情况下，不同意张春辉签订正式的购房合同，办理房屋登记手续。一审法院判决由大宇房地产公司协助庞洪涛办理案外人徐耀光房屋的过户手续，既没有事实根据，也没有法律依据。2.本案诉讼程序违法。本案是房屋买卖确认之诉，案情复杂，涉及诉讼主体较多，尤其是在必须到庭的涉案当事人张春辉没有参加诉讼的情况下，一审人民法院仍适用简易程序缺席审理此案，作出不公正判决，严重的违反了民事诉讼法适用简易程序的法律规定。
庞洪涛辩称：一审判决认定的事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律准确，应予以维持，大宇房地产公司的上诉理由不能成立。庞洪涛与张春辉签订的房屋买卖合同合法有效，不违反法律规定，庞洪涛有理由相信张春辉有处分权利。1.张春辉在供求世界网站发布广告。2.张春辉是在大宇房地产公司接待庞洪涛。3.庞洪涛在购买前已到大宇房地产公司售楼处进行了咨询，回复是张春辉可以转让该房产，并告知庞洪涛可以购买该房产。4.张春辉不仅是大宇房地产公司物业经理，又是宾县公安局西城派出所的警察，庞洪涛属善意取得该房屋，且已经合法占有涉案房屋，办理了入住手续，交付了拖欠的取暖费，对房屋进行了装修，并实际进行了入住。
张春辉未答辩。
庞洪涛向一审法院起诉请求：1.确认庞洪涛与张春辉签订的房屋买卖协议合法有效；2.确认大宇房地产公司为庞洪涛出具购房收据的行为是对张春辉将涉案房屋出售给庞洪涛的一种追认行为，进而确认与大宇房地产公司存在涉案房屋买卖关系；3.大宇房地产公司为庞洪涛办理涉案房屋的产权初始登记。
一审法院认定事实：2018年1月份．庞洪涛在宾县宾州镇供求世界网站看到售楼广告，出售位于宾县宾州镇水木清华小区A8栋1单元602室，建筑面积为105平方米的抵账房，价格为150，000元。庞洪涛与此房的出售者张春辉协商此房房价140，000元。2018年1月31日，庞洪涛交付张春辉买房定金20，000元，张春辉提供给庞洪涛一张大宇房地产公司出具的收据，该收据注明交款人为庞洪涛，收款方式为抵账，款项数额为302，025．60元，收款事由中注明抵账方已收到房款同意开发公司将此房开出，注明房号为A8-1-602，加盖大宇房地产公司财务专用章。庞洪涛给付张春辉剩余购房款120，000元。2018年2月2日，张春辉在协议书中承诺“现有水木清华小区A8一单元602室，面积104．87平方米卖给庞洪涛，价格140，000元，张春辉负责该房屋购房合同及开具收据”，张春辉交付此房钥匙，2018年2月8日庞洪涛补交此房2016年至2018年的取暖费和违约金。庞洪涛对此房进行装修后2019年1月入住此房，2019年4月8日交付物业费。
一审法院认为，民事主体在进行事民事活动时，应当遵循平等、自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。庞洪涛从张春辉购买大宇房地产公司开发的位于宾县宾州镇水木清华小区A8一单元602室，建筑面积104．87平方米的楼房（此房为抵账房），庞洪涛与张春辉双方虽未签订购房合同，双方达成房屋买卖的合意，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，不违背公序良俗的民法原则，意思表示真实，买卖关系成立，合法有效，并且双方均已实际履行完毕，即庞洪涛支付房款已实际占有使用此房，大宇房地产公司的辩驳理由无充分证据予以佐证，假设张春辉无处分权，庞洪涛有理由相信大宇房地产公司工作人员提供的相关票据证明是对张春辉处分此房产的一种追认，庞洪涛善意取得此房。所以，大宇房地产公司应履行协助义务，协助庞洪涛办理此房的不动产权证的相关过户手续。张春辉经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对庞洪涛主张的事实放弃抗辩权利并应自行承担相应不利的法律后果。综上所述，庞洪涛诉讼请求成立，予以支持。判决：一、庞洪涛与张春辉之间对位于宾县宾州镇水木清华小区A8一单元602室，建筑面积104．87平方米的楼房买卖合法有效；二、黑龙江大宇房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内协助庞洪涛办理位于宾县宾州镇水木清华小区A8一单元602室，建筑面积104．87平方米的楼房不动产权过户手续。
本院二审期间，当事人均未举示新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，庞洪涛与张春辉之间通过发布广告、协商价格、交付购房款、交付案涉房屋钥匙等一系列行为表明双方之间已就案涉房屋达成房屋买卖协议。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。张春辉对案涉房屋是否有权处分，不影响双方合同效力，故一审判决认定庞洪涛与张春辉之间合同有效并无不当。
本案主要争议是庞洪涛、张...