姜清东解析农村房屋买卖共有权人追认纠纷中的事后追认法律逻

一、案件核心：一份“附条件”的厂房买卖协议

2010年3月，杭州迪艺针织（下称“迪艺公司”）与绍兴禹陵焦糖色素厂（下称“焦糖厂”）签订《土地、厂房租赁合同》，约定焦糖厂将3585㎡厂房租给迪艺公司20年，租金150万元一次性支付；同日补充协议约定：待厂房产权证件办齐后，迪艺公司以600万元买下厂房，150万元租金抵首期款，剩余450万元需在“证件办齐后30天内”支付至第三方监管账户。

2012年10月，焦糖厂办齐房产证和土地证后，双方就“付款时间”“通知义务”爆发争议：

焦糖厂称：已口头通知迪艺公司证件办齐，且2012年10月31日发函催告付款，但迪艺公司未按时打款，构成违约，要求解除合同；
迪艺公司辩称：未收到有效通知，2012年10月23日才知晓证件办齐，11月23日将450万元汇入法院（第三方监管），未超过30天期限。

二、法院认定：合同有效，迪艺公司未违约

绍兴越城区法院审理后认为：

合同本身合法有效：租赁及补充协议是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，自成立时生效；
付款期限的关键：“通知义务”举证责任：
- 焦糖厂主张“口头通知”“发函催告”，但未提供证据证明函件内容为“证件办齐通知”（迪艺公司收到的是电费发票），需承担“举证不能”的后果；
- 迪艺公司2012年10月23日知晓证件办齐，11月23日付款至法院（符合“第三方监管”约定），未超过30天期限，不构成违约；
“事后追认”的隐形逻辑：即使焦糖厂未及时通知，迪艺公司在知晓证件办齐后，主动将450万元汇入监管账户，以实际行动“追认”了补充协议的履行条件，进一步巩固了合同效力。

三、当事人关注的痛点关键词解析

1. 附条件合同的“条件成就”

核心细节：补充协议中“证件办齐”是买卖关系生效的“条件”，需出卖人主动通知买受人，否则条件未“成就”；
风险提示：签订附条件合同时，需明确“条件成就的通知方式”（如书面、邮件、短信，需留存证据），避免因“通知不到位”引发争议。

2. 第三方监管账户的“模糊约定”

核心细节：协议仅约定“第三方银行监管”，未明确具体银行或机构，但迪艺公司汇入法院账户仍被认可——只要符合“监管目的”（保障交易安全），法院可视为“第三方”；
风险提示：建议在合同中明确监管机构名称、账户信息、资金释放条件（如“过户完成后支付给出卖人”），避免歧义。

3. 违约认定的“举证责任”

核心细节：焦糖厂主张迪艺公司违约，但无法证明“已履行通知义务”，需承担不利后果；
风险提示：主张对方违约时，需保留“通知记录”（如快递底单、邮件截图、聊天记录），否则法院不予采信。

4. 事后追认的“法律效力”

核心细节：迪艺公司在知晓条件成就后，主动付款的行为，属于“事后追认”，即以实际履行行为确认合同继续有效；
风险提示：若一方未按约定履行，但另一方通过“接受履行”“主动配合”等行为追认合同，视为合同仍有效，不可随意解除。

四、一句话问答

附条件合同中，出卖人未通知“条件成就”，买受人是否需要履行义务？
→ 不需要，需出卖人证明已有效通知，否则条件未成就。
合同约定“第三方监管”但未明确机构，把钱汇入法院算违约吗？
→ 不算，只要符合“保障交易安全”的监管目的，法院可视为合法第三方。
对方口头说“通知过我”，但没证据，法院会采信吗？
→ 不会，主张“已通知”的一方需提供书面、电子等有效证据，否则承担举证不能责任。
事后追认的方式有哪些？
→ 实际付款、接受货物、配合办理手续等，只要能证明“认可合同继续履行”即可。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

浙江省绍兴市越城区人民法院
民事判决书
（2012）绍越袍民初字第1280号
原告（反诉被告）杭州迪艺针织有限公司。
法定代表人夏笔忠。
委托代理人（特别授权代理）吴刚。
被告（反诉原告）绍兴市禹陵焦糖色素厂。
法定代表人翁法梅。
委托代理人（特别授权代理）孔天熹。
原告杭州迪艺针织有限公司与被告绍兴市禹陵焦糖色素厂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年11月1日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭进行审理。被告绍兴市禹陵焦糖色素厂在举证期限内提起反诉，本院于2012年12月17日、2013年1月18日合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杭州迪艺针织有限公司委托代理人吴刚、被告（反诉原告）绍兴市禹陵焦糖色素厂委托代理人孔天熹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州迪艺针织有限公司诉称：2010年3月31日，原、被告经协商签订《土地、厂房租赁合同》一份，该合同约定被告将坐落于绍兴市袍江工业区启圣路以南、规划支路以西的土地、厂房两个（图纸建筑面积3585平方米）租赁给原告，租期自2010年4月1日起20年，其中车间二从2013年4月1日起交付使用，租金总计150万元由原告在2010年4月1日支付。同日，双方经协商又签订补充协议，约定上述合同所涉的土地、厂房所有证件办齐时，被告把该土地、厂房及所有附属设施以总价600万元的价格转让给原告，同时终止上述《土地、厂房租赁合同》。根据租赁合同所付的150万元租金抵作首期转让款，原告需在30天内再向被告支付450万元转让款，过户手续的所需费用由原告承担。上述合同签订后，原告即于当日支付了租金150万元。被告即向原告交付了车间一的厂房及土地，原告使用至今。另，原告已将450万元交付到法院作为本案房屋转让款。现经调查，被告已办齐了产权手续。鉴于此，原告认为根据合同和协议规定，被告应将所涉土地及厂房转让给原告并协助原告办理过户登记手续。现起诉请求依法确认双方2010年3月31日签订的《补充协议》有效；判令被告立即将座落于绍兴市袍江工业区启圣路以南、规划支路以西的土地使用权及房屋所有权过户给原告；本案诉讼费由被告承担。
被告绍兴市禹陵焦糖色素厂辩称：对原、被告双方在2010年3月31日签订土地厂房租赁合同和补充协议这一事实无异议；原告没有证据证明已经按照协议约定支付了转让款450万元；被告已经告知原告要将450万元按照合同约定支付给被告，但原告没有回音，已经违约，故合同和协议的目的没有达到，被告反诉要求解除合同；本案车间二已租赁给第三人，被告和第三人签订了租赁合同和买卖合同，存在多种合同效力，请求驳回原告的诉讼请求。同时提起反诉称：双方签订过《土地、厂房租赁合同》和补充合同。约定反诉原告将自己的厂房、土地租给反诉被告，反诉被告一次性支付租金150万元，待租赁厂房所有证件办齐时，反诉原告把该土地、厂房以600万元之价转让给反诉被告，同时终止租赁合同。租赁合同所付的150万元租金抵作首期转让款，反诉被告需在30天内再向反诉原告支付450万元转让款。如反诉被告未在规定时间内支付所剩余款，将视为违约，反诉原告有权按违约任处。反诉被告已支付了150万元租金，反诉原告也将车间一交付给了反诉被告。车间二由另一单位使用。2012年10月16日，反诉原告将上述租赁合同、协议所涉的厂房证件办齐，并将证件办齐之事通知了反诉被告，同时催告反诉被告筹措450万元转让款。2012年10月31日，反诉原告书面发函给反诉被告，催促反诉被告在2012年11月17日前将转让款450万元汇入第三方银行监管，以便厂房过户手续办好后450万元转让款由银行直接支付给反诉原告。但反诉被告没有依约将450万元转让款存入第三方银行监管，显属违约，致使反诉原告不能实现合同目的。故提起反诉，请求判令解除反诉原、被告于2010年3月31日所签的《补充协议》、《土地、厂房租赁合同》；判令反诉被告返还厂房（车间一）并恢复原状，按实结算租金及相关费用，支付违约金10万元；本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告杭州迪艺针织有限公司就反诉辩称：反诉被告已依约履行了合同义务。反诉原告所称书面发函给反诉被告，根据反诉被告核实，反诉被告收到的是金利色素厂的电力增值税发票，并非是反诉原告告知办理相关证件的事实，故反诉原告的诉讼请求无法律、事实依据，要求驳回反诉原告的诉讼请求。
原告为证明其诉请的事实，向本院提供了以下证据：
1、原告提供的土地、厂房租赁合同1份、补充协议1份，要求证明双方在2010年3月31日签订租赁合同和补充协议，被告将其相关土地、厂房租给原告，租期20年，租金150万元，当被告相关权属手续办好后，将厂房及附属设施一并以600万元转让给原告的事实。被告质证后对该证据的真实性无异议，提出证件办齐时原告应当将转让款450万元支付给被告。
2、原告提供的汇票申请书复印件1份，要求证明原告已经将150万元支付给被告的事实。被告质证后无异议。
3、原告提供的凭据2份，情况说明2份，营业执照、代码证各1份，要求证明原告已经支付合同规定的450万元转让款。被告质证后对合法性无异议，提出即使是2012年11月23日汇入法院账户，但原告并没有按照合同时间将450万元汇入被告账户，故已违约。
4、原告提供的（2008）越民一初字第3136号判决书、生效证明、被告单位报告、通顺食品厂报告复印件各1份，要求证明原告拿到这些资料后才知被告把相关证件办妥。被告质证后对真实性未提出异议，认为不能证明原告是2012年10月23日才知道房屋证件办妥，通顺食品厂报告上陈述证件办妥时间是2012年10月17日。
被告为证明其主张的事实（包括反诉部分），向本院提供了以下证据：
5、国有土地使用权证复印件1份、房产证复印件2份，要求证明诉争房屋的国有土地使用权办出时间是2012年9月29日，车间一、二的房产证办出时间是2012年10月16日。原告质证认为具体办出时间其不清楚，被告也没有通知。
6、函1份、特快专递寄件单1份、邮件查询单1份，要求证明被告于2012年10月31日书面发函给原告要求将合同款450万元支付给被告的事实。原告质证认为收件人不对，收件内容不是函，而只是1份电费的增值税发票。
7、被告与绍兴迪鑫针织有限公司租赁合同、工商登记信息复印件各1份，要求证明由原告通过绍兴迪鑫针织有限公司租赁了车间一及原告收到快件的事实。原告质证后对租赁合同真实性无异议，提出两家公司是独立的法人，不能证明原告与绍兴迪鑫针织有限公司主体混同。
8、租赁协议复印件1份，要求证明车间二已经租给第三方绍兴市袍江金利色素厂的事实。原告质证后不予认可，提出是被告为应付诉讼和执行编造的。
9、绍兴市袍江金利色素厂工程预算书、供水供电合同、租房协议复印件各1份，要求证明涉诉房屋和车间二已经租赁给第三人绍兴市袍江金利色素厂的事实。原告质证后对真实性无异议，认为供用电合同中的联系人翁法梅就是被告的法定代表人，存在着实际控制人是同一人的情况，金利色素厂是否租用被告厂房及租用时间被告需继续举证。
10、协议1份，要求证明已经将涉案房屋于20...