姜清东：房企逾期交房风险防控与法律救济实务分析

房地产业务中，逾期交房纠纷频发，把握合同解除条件与维权要点，是购房者保障权益、房企规避风险的核心价值。本文结合（2021）桂0502民初2613号判决，拆解实务操作逻辑。

一、合同解除权：法定解除优先于约定限制

1. 约定解除权的行使限制

本案被告主张：“原告在知道逾期交房的情况下十五天内要行使解除权，超过十五天解除权消灭”，依据是《商品房买卖合同》附件五第七条“应在知悉有权解除合同之日起十五日内书面通知出卖方，逾期视为放弃”。
但法院认为：“原告行使的合同解除权基础是法定解除权，而非约定解除权，不受合同解除权行使期限的限制”。

2. 法定解除的核心条件

根据《合同法》第九十四条第四项，“当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”时，守约方可解除合同。
本案中，被告“从合同约定的交房时间至今已逾数年之久，仍未履行交付义务，且案涉房屋已被人民法院查封，在解封前无法履行交付义务”，法院据此认定“合同目的不能实现”，支持解除合同。

二、违约责任认定：损失范围与举证要求

1. 资金占用利息的支持逻辑

法院明确：“原告的实际损失是购房款被占用期间的利息损失”，判决“以195338元为基数，自2015年1月5日起参照中国人民银行同期贷款基准利率（2019年8月20日后按LPR）计算至清偿之日”。
操作提示：购房者需留存付款凭证（如银行转账记录、收据），明确资金占用起始时间。

2. 可得利益与额外费用的驳回要点

• 可得利益（租赁收益）：原告主张“已交购房款×每年9%投资回报率×逾期年数”，但“未提交租赁关系相关证据”，法院不予支持。
• 律师费与保单保函费：因合同未约定，且“聘请律师非诉讼必备前提，保单保函非保全担保唯一方式”，法院驳回该诉求。
  举证建议：若主张额外损失，需提前在合同中约定承担范围，并留存完整证据链（如租赁合同、律师费发票、担保合同等）。

三、诉讼时效与除斥期间的抗辩边界

被告提出“原告诉求超过三年诉讼时效”，但法院认为：“在解除合同诉求得到支持的前提下，返还购房款及违约责任的请求未超过诉讼时效”。
关键区分：

• 约定解除权受除斥期间限制（本案约定15日），但法定解除权无除斥期间；
• 债权请求权（如返还购房款）适用三年诉讼时效，从合同解除之日起算。

四、房企与购房者的风险应对建议

1. 房企端：规范合同条款与履约管理

• 明确约定交房条件与逾期责任，避免“综合验收合格”等模糊表述；
• 定期向购房者披露项目进度，若遇查封、施工延误等情况，及时协商置换或退款（如本案2019年《协议书》的置换尝试）。

2. 购房者端：及时行权与证据留存

• 逾期交房后，优先核查房屋状态（是否查封、是否具备交付条件）；
• 若符合法定解除条件，无需受约定解除权期限限制，可直接起诉；
• 留存付款凭证、沟通记录、房屋现状证明（如查封裁定）等核心证据。

本案判决为房地产业务提供了清晰的裁判指引：法定解除权是购房者突破约定限制的关键，而证据充分性直接决定损失主张的成败。无论是房企还是购房者，都需强化合同意识与证据管理，避免因程序瑕疵或举证不足导致权益受损。

作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2021）桂0502民初2613号

判决书内容：

广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2021）桂0502民初2613号
原告：杨红仙，女，汉族，1978年4月16日出生，住云南省昆明市石林彝族自治县。
原告：和钻，男，纳西族，1974年6月11日出生，住云南省昆明市五华区。
共同委托诉讼代理人：姜清东，北京安博（上海）律师事务所律师。
被告：北海湾春投资开发有限公司，住所地：广西壮族自治区北海市西南大道以南、湖北路西侧北海东盟国际商贸城B地块，统一社会信用代码：914505006976331229。
法定代表人：邵有春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：纪红光，广西衡诺律师事务所律师。
原告杨红仙、和钻与被告北海湾春投资开发有限公司（以下简称湾春公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨红仙、和钻的共同委托诉讼代理人姜清东、被告湾春公司的委托诉讼代理人纪红光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨红仙、和钻向本院提出诉讼请求：一、解除原告、被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告购房款人民币195338元并支付资金占用利息（利息计算方式：1、以195338元为基数，自2015年1月5日起算至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；2、以195338元为基数，自2019年8月20日起计算至付清全部
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款项止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、判令被告由于违约赔偿原告经济损失87902.1元（可得利益：已交购房款×每年9%投资回报率×逾期交房年数）；四、判令被告赔偿原告因诉前财产保全而支付的保单保函费1000元；五、判令被告赔偿原告为实现债权支出的律师费经济损失3000元。
事实和理由：原告与被告签订书面《商品房买卖合同》，购买被告所开发的北海东盟国际商贸城6幢2层2361号房屋。原告按照合同约定交清购房款195338元。而被告并没有按照约定在《合同》生效之日起30天内向北海市房地产交易中心申请登记备案，也没有按照《合同》第八条规定，被告应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付原告使用。经查该房屋早于2016年8月8日及2018年8月2日因被告欠有外债，被广西高院依法查封，至今已两年多没有解封，逾期五年多不能交付。为保护原告合法财产权益不被侵害，请依法判如所请。
被告湾春公司辩称，一、原告第五项诉讼请求没有法律依据，本案案卷没有律师费实际支付证据，双方签订的商品房买卖合同、补充协议及附件也没有约定律师费应当由本案被告支付，第五项诉讼请求无事实依据和法律依据，应当予以驳回；二、第四项诉讼请求没有法律依据，该费用支出是由于原告单方需要支付给案外人保险公司，即使有诉讼保全也不应当由被告支付，第四项诉讼请求应当予以驳回；三、第三项诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回；四、第一、第二项诉讼请求，本案核心事实是商品房买卖合同纠纷，是属于债权债务合同关系，因此原告诉讼请求主张的是债权请求权，适用诉讼时效规定，请求法庭根据双方商品房买卖合同及补充协议约定计算诉讼时效起算点。被告主张应从合同约定的交房期限再延长90天作为诉讼时效起算点，符合诉讼当事人合同的真实意思表示，请求法院支持被告关于诉讼时效的意见。原告提起案涉诉讼已经超过三年的时效，法院对于超过诉讼时效的诉求应当依法予以驳回。原告要求解除合同，没有法律依据。按照合同的约定，原告在知道逾期交房的情况下十五天内要行使解除权，超过十五天解除权消灭，因此被告主张合同有约定的按照约定处理，如果合同约定不明或者无效按照法定的来进行处理。法定期限是从原告在知道逾期交房的时候开始起算，一年内没有行使解除权的解除权归于消灭，因此本案原告关于一、二项诉讼请求应当予以驳回。案涉商品房是能够履行交付的，现状是涉案的商品
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房在2015年主体已经验收，目前更换了承建商，至今一直在施工。有关法院查封和政府冻结并不必然导致合同不能履行，查封行为和冻结行为是临时的，对于法院查封或者执行原告可以通过提出执行异议或者案外人之诉主张权利，政府的临时冻结是会根据项目进展情况予以解冻的，原告可以通过行政诉求取得已经购买的商品房。
经审理查明，2015年1月4日，原告杨红仙、和钻（买受人）与被告湾春公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（销售合同编号），主要约定原告购买北海东盟国际商贸城6幢2层2361号房，建筑面积33.43平方米，总价款375338元；付款方式为2015年1月4日前交付首付款195338，余款180000元向银行办理按揭贷款；被告应当在2015年12月31日前，将经综合验收合格、符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%支付违约金；合同附件五第七条约定原告依法行使合同条款约定的单方面解除合同权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起十五日内书面通知出卖方，逾期视为放弃该权利。该合同还约定了其他内容。
2019年8月16日，原告杨红仙、和钻与被告湾春公司签订一份《协议书》，约定将6-2361号房置换为“北海东盟国际商贸城”2#楼的商品房，置换后的商品房房号以双方签订的商品房买卖合同为准。从双方签订新的商品房买卖合同，完成网签、备案后，原6-2361号房《商品房买卖合同》即作废。同日，被告湾春公司向原告开具了北海东盟国际商贸城2-2175#房款（原6-2361#转入）195338元的收据。
另查明，案涉商品房至今尚未竣工验收，仍未交付给原告，且该房产目前被广西壮族自治区高级人民法院司法查封，同时被行政部门要求暂停办理签约。双方当事人也并未履行房屋置换协议书。
诉讼中，原告以保单保函作担保向本院申请诉讼财产保全，为此支出相应的保单保函费。原告并为本案诉讼聘请律师支出相应律师代理费。为此，原告提供发票、收据、律师代理委托合同、委托担保合同等证据以向被告主张保单保函费和律师费经济损失。
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本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。案涉《商品房买卖合同》签订后，原告已依约支付购房款，湾春公司应当在该合同约定的期限内交付房屋给原告，但湾春公司从合同约定的交房时间至今已逾数年之久，仍未履行交付房屋的义务，且案涉房屋已被人民法院查封，湾春公司在房屋被解封前也无法履行交付义务，已导致案涉《商品房买卖合同》的目的不能实现，湾春公司的行为已构成违约。因湾春公司的违约行为致使案涉《商品房买卖合同》的目的不能实现，原告主张解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”关于法定解除合同条件的规定，据此，原告主张解除合同具有事实和法律依据，本院予以支持。原告行使的合同解除权基础应当是法定解...