姜清东解析：无预售许可下“合作建房”认购协议效力纠纷

一、案情回顾：“合作建房”的真实面目

2019年，南宁市民周小青经广西森楠房地产开发集团有限公司（以下简称“森楠公司”）宣传，决定购买其开发的“鸿源世家”楼盘。销售人员称因“开发需要”，需以“合作建房”名义签订合同，并承诺土地为商业用地、可办理不动产权证。双方签订《鸿源世家合作建房合同》，约定周小青支付154510元“建房款”，取得37.87平方米房屋52年使用权。

合同签订后，周小青累计支付131335元，但截至2022年庭审，案涉项目仍未建成，森楠公司也未取得商品房预售许可证。周小青起诉要求确认合同无效并返还已付款项，森楠公司则辩称“合作建房是双方真实意思，合法有效”。

二、法院裁判核心：穿透“合作建房”外衣，认定合同无效

南宁市江南区人民法院经审理，作出以下关键认定：

1. 合同性质：名为“合作建房”，实为“商品房预售”

合作建房的核心特征是共同投资、共享利润、共担风险，但案涉合同仅约定周小青支付款项、取得固定房屋使用权，未要求其承担项目经营风险；同时明确了房屋面积、单价、付款时间、交房期限及逾期违约责任——完全符合商品房买卖合同的特征。结合房屋未建成的事实，法院认定双方构成商品房预售合同关系。

2. 合同效力：无预售许可，直接无效

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

本案中，森楠公司直至庭审仍未取得预售许可证，违反法律强制性规定，因此《鸿源世家合作建房合同》被确认无效。

3. 法律后果：无效合同需返还财产

依据《民法典》第157条（原《合同法》第58条），合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。法院判决森楠公司向周小青返还已付的131335元购房款，并承担全部案件受理费。

三、购房者必知的痛点关键词解析

1. 预售许可证的“底线地位”

预售许可证是商品房预售的“合法通行证”：无此证的项目，无论包装成“合作建房”“内部认购”“使用权转让”，其买卖合同均属无效（起诉前补证除外）。
如何查询预售许可证：通过当地住建局官网（如南宁住建局“商品房预售公示”栏目）输入项目名称即可核实，切勿轻信开发商“正在办理中”的口头承诺。

2. “合作建房”的常见陷阱

集体土地上的“合作建房”风险：若土地为农村集体土地（如本案中的“拆迁安置划拨地”），非本集体经济组织成员购买的，不仅无法办房产证，还可能因土地性质违法导致合同无效。
“使用权转让”≠“所有权买卖”：本案合同约定“52年使用权”，本质是开发商规避预售许可的手段——商品房买卖的核心是所有权转移，仅转让使用权的合同不受《商品房买卖合同司法解释》保护，且使用权期限远超《民法典》规定的租赁最长期限（20年），超出部分无效。

3. 无效合同的维权要点

已付款项的返还：合同无效后，开发商必须返还购房款（包括定金、首付款、分期款等），若开发商拖延，可申请法院强制执行。
损失赔偿的可能性：若因开发商欺诈（如虚假宣传“可办房产证”）导致合同无效，购房者可另行主张利息损失、误工损失等（需提供证据证明损失与合同无效的因果关系）。
诉讼时效：请求返还购房款的诉讼时效为3年，从合同被确认无效之日起计算，超过时效可能丧失胜诉权。

四、一句话问答

问：开发商以“合作建房”名义卖房，但没预售证，合同有效吗？
答：无效，无预售证的商品房预售合同（含“合作建房”伪装的）均无效。
问：买了无预售证的房子，已付的钱能要回来吗？
答：能，合同无效后开发商需返还全部已付款项。
问：开发商说“土地是商业用地，肯定能办房产证”，但没预售证，能信吗？
答：不能，商业用地建房也需预售证，无证件则无法办理产权登记。
问：“使用权转让50年”的房子能买吗？
答：风险极大，此类合同常因无预售证或土地性质违法无效，且使用权超20年部分不受法律保护。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

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广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民事判决书
（2022）桂0105民初7495号
原告：周小青。
委托诉讼代理人：林凡备，湖南弘一（永州）律师事务所律师。
被告：广西森楠房地产开发集团有限公司，住所地南宁市白沙大道53号松宇时代主楼20层2001号，统一社会信用代码91450100MA5MXRHH7D。
法定代表人：陈虾仔，该公司经理。
委托诉讼代理人：李林峰，广西安信律师事务所律师。
原告周小青与被告广西森楠房地产开发集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年6月29日立案后，依法适用简易程序，于2022年8月25日公开开庭进行了审理。原告周小青的委托诉讼代理人林凡备，被告广西森楠房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人李林峰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周小青向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原告与被告于2019年
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4月19日签订的《鸿源世家合作建房合同》无效；2.被告返还原告支付的建房款131335元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月，通过被告的宣传及业务人员向原告介绍，称在南宁开发建设的鸿源世家楼盘有房源预售，同时称该楼盘土地为商业用地，是能够办理国家承认的不动产权证的，原告遂决定购买，被告销售人员称因开发需要，需要通过合作建房的名义签订合同，原告与被告于2019年4月19日签订了《鸿源世家合作建房合同》，合同约定原告与被告合作建房，由原告缴纳合作建房款，南宁市江南区沙井街道办同乐村7组以拆迁安置经国家划拨方式取得位于该宗土地，规划用途为商服用地。被告负责合作建房的审批手续、建造事宜。第三条约定合作建房的房屋面积为37.87平方米，其中套内建筑面积29.95平方米，合作建房单价为4080元/平方米，总价款为154510元，使用年期为52年，并约定了付款方式和双方的权利义务。原告认为该合同违反现行强制性法律规定，应为无效合同，要求被告退还原告已经支付的131335元款项。基于涉案房屋所用土地为农村集体土地，原告与被告都非该集体经济组织成员不能享受该宗土地上的权利和义务，且至今被告仍未取得商品房预售许可证，原告认为被告此番种种作为违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条，《民法典》第153条、第157条，《城市房地产管理法》第45条及《土地管理法》第82条。综上所述，原被告签订合同目的是商品房买卖，被告的行为违反国家强制性法律规定，其涉案房屋土地性质导致其根本无法办理不动产权证。
被告广西森楠房地产开发集团有限公司辩称：双方签订合作建房合同是双方真实意思表示，是合法的，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告系成立于2017年12月5日的有限责任公司，经营范围包
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括房地产开发（凭资质证经营）与销售。
2019年9月14日，原告与被告签订一份《鸿源世家合作建房合同》（合同编号ＳＮＨＹＳＪ-20190914-Ｂ2005ａ-395），主要约定：1.项目建设依据：南宁市江南区沙井街道办同乐村7组取得位于南宁市江南区××道××路以西地块用于和被告联营开发，土地面积11.15亩，规划用途为商服用地，蓝线图编号ＹＤ0105201600006，经政府部门批准，在上述地块上建设鸿源世家产业综合楼，又名鸿源世家；2.合作建房模式：南宁市江南区沙井街道办同乐村7组村民小组负责提供建设用地与被告合作建房，不承担合作建房费用；被告负责合作建房的报建审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发建设成本后的结余归被告所有；原告签订本合同时已经充分了解、知悉被告与土地所有人南宁市江南区沙井街道办同乐村7组的合作建房关系及联营期满后的续租关系、联营模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权；3.本合同合作建造的房屋为鸿源世家××号房，房号为××，房屋约定建筑面积37.87平方米，单价4080元平方米，房屋总价款154510元；原告取得该房屋使用权期限为52年，自该房屋交付之日起至2073年8月30日止；4.原告采用分期付款方式支付合作建房款，在签署本合同的同时交纳房屋总合作建房款的40%即61804元作为首期款；之后分别于房屋结构完成到十层框架封顶时10日内、房屋结构完成到二十层框架封顶时10日内、房屋结构建至封顶时10日内各交纳总合作建房款的15%即23177元；于装修房屋立面下外架10日内交纳总合作建房款的10%即15450元；最后一期款项于房屋达到交房
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条件，原告接到被告书面或电话通知10日内交纳剩余款项7725元；5.在原告按期足额交纳合作建房款的情况下，被告应当在2020年12月30日前将符合本合同约定的房屋交付原告使用，被告逾期交房超过180天的，按原告已付合作建房款参照中国人民银行同期活期利率的1.5倍赔偿。
原告主张上述合同签订后，原告向被告支付款项共计131335元。被告于2021年4月28日向原告出具两份发票，价税合计131335元。
截至本案庭审之日，案涉项目尚未建成，被告也未取得商品房预售许可证明。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
关于涉案《鸿源世家合作建房合同》的性质及效力问题。原告与被告签订的合同虽冠以“合作建房合同”的名义，但从合同约定的内容进行分析，该合同约定了房屋的基本情况，原告向被告付款的时间、方式，被告向原告交付房屋的期限、逾期交房的违约责任等内容，符合房屋买卖的特征，且该合同并未约定原告须要承担合作建房项目的经营风险，不符合合作开发房地产合同中关于各方当事人共同投资、共享利润、共担风险的特点，反而是原告在合作建房中以出资形式最终获得一间面积为37.87平方米的房屋，符合房屋买卖合同的性质。结合涉案房屋在双方签订合同时尚未建成的实际情况，应当认定原告与被告之间成立商品房预售合同关系，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，明文解释。截至本案庭审之日，被告仍未取得商品房预售许可证明，应承担相应的不利后果。因此，原告与被告签订的《鸿源世家合作建房合同》有违上述司法解释的规定，应当认定无效。
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关于原告诉请被告返还购房款的问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，由《中华人民共和国合同法》第五十八条，明文规定。案涉《鸿源世家合作建房合同》为无效合同，被告因该合同取得原告的131335元应予以返还，故原告要求被告返还购房款131335元，符合上述法律的规定，本院予以支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于适...