姜清东解析预约合同重复预约效力纠纷：商铺按揭失败案启示

一、核心案情回顾：700万商铺的“按揭困局”

2017年5月，吴文峰、卢赵晗夫妇欲购买广东荔盈置业有限公司（下称“荔盈公司”）开发的星港国际广场商铺，总价款706万元。双方先后签订三份文件：

《定制意向书》（2017.5.15）：约定定金10万、首期款343万，剩余353万通过按揭支付，若按揭失败需一次性补余款；
《物业定制合同》（2017.5.22）：补充约定“贷款不足部分30日内现金补足”，且“两年内不得单方解除合同”；
《商品房买卖合同（现售）》（2018.1.24）：明确剩余房款“按按揭方式支付”，但未提及“按揭失败后一次性付款”。

原告依约支付首期款353万（含定金）、维修基金7万、契税20万等费用，并提交按揭资料。但此后按揭一直未获批，原告主张“开发商价格虚高、土地性质问题导致无法贷款”，诉请解除合同并退款；被告则反诉原告“未按约定补余款构成根本违约”，要求继续履行合同并支付违约金。

二、争议焦点：三份合同的效力与“按揭失败”的责任归属

1. 前两份“预约合同”是否有效？

原告主张：《定制意向书》《物业定制合同》签订时，楼盘未取得现售备案证明（2018.1.12才取得），违反《城市房地产管理法》“预售需许可”的强制性规定，应属无效。
法院认定：涉讼楼盘最终取得现售备案，三份合同均为双方真实意思表示，合法有效——预约合同的效力不必然因“未取得预售/现售许可”无效，只要最终取得许可，合同效力可补正。

2. “按揭失败”的责任在谁？

原告理由：

已提交完整按揭资料，个人征信无问题；
开发商涉嫌“报低税款”（实际缴契税20万，查询清单显示10万），可能影响贷款审批；
银行反馈“无额度”，属不可归责于双方的事由。

被告抗辩：

同楼盘其他商铺按揭已获批，原告贷款失败与开发商无关；
合同明确“按揭失败需一次性补款”，原告未履行义务构成违约。

法院查明：银行回函显示“未收到原告按揭申请资料”，原告无证据证明“已提交资料且因开发商原因失败”——原告未完成按揭申请的举证义务。

3. 能否以“情势变更”解除合同？

原告主张：按揭无法办理是“订立合同时无法预见的重大变化”，继续履行（一次性付353万）对其明显不公平，符合《合同法解释（二）》第26条的“情势变更”。
法院驳回：

合同已明确约定“按揭失败需一次性补款”，说明双方已预见贷款风险，不符合“无法预见”的情势变更要件；
原告作为买受人，核心义务是“支付房款”，按揭仅是支付方式，开发商无义务保证贷款获批——贷款失败不导致合同目的无法实现。

三、判决结果：违约方无权解除合同，需继续履行

法院最终判决：

原告（反诉被告）需支付剩余房款353万，并从2020年6月3日（被告反诉日）起按日万分之四支付违约金；
驳回原告全部本诉请求（解除合同、退款等）；
驳回被告部分反诉请求（违约金起算日调整）。

四、购房者必知：此类案件的6大痛点关键词解析

1. 【预约合同效力】

痛点：开发商常以“意向书”“定制合同”锁定客户，未取得预售/现售许可时签订的预约合同是否有效？
关键：若最终取得许可，预约合同通常有效；若始终未取得，可能因违反强制性规定无效。签约前务必核查《现售/预售许可证》。

2. 【按揭条款约定】

痛点：合同仅写“按揭支付”，未约定“按揭失败的补救方式”，风险谁担？
关键：若合同无明确约定，需区分责任：
- 因开发商原因（如手续不全）导致贷款失败：购房者可解除合同并索赔；
- 因购房者自身原因（如征信差）：需自行补款；
- 不可归责于双方（如银行无额度）：可协商解除，开发商退还房款及利息。

3. 【情势变更适用】

痛点：“按揭失败”是否属于“情势变更”？
关键：需同时满足3个条件：
① 订立合同时无法预见；
② 非商业风险/不可抗力；
③ 继续履行明显不公平。
若合同已约定“按揭失败补款”，则不满足“无法预见”，不能适用情势变更。

4. 【违约认定】

痛点：购房者未补余款，是否构成“根本违约”？
关键：若合同明确“按揭失败需一次性补款”，则未补款属于根本违约；若未约定，需结合“是否影响合同目的”判断——核心是“是否拒绝履行主要义务”。

5. 【证据保留】

痛点：如何证明“已提交按揭资料”“因开发商原因导致贷款失败”？
关键：
- 提交资料时要求开发商出具签收凭证；
- 与开发商沟通贷款事宜时录音/保存书面记录；
- 向银行查询贷款未批原因并获取书面回函。

6. 【违约金计算】

痛点：逾期付款违约金过高，能否请求调整？
关键：法院通常以“实际损失”为基础调整，若合同约定“日万分之四”（年化14.6%），需举证“违约金过分高于损失”（如开发商实际损失仅为利息损失），否则可能按约定执行。

五、一句话问答

签订“定制意向书”时楼盘未取得现售许可，合同有效吗？
答：若最终取得现售许可，合同通常有效；若始终未取得，可能无效。
按揭贷款失败，必须一次性支付余款吗？
答：需看合同约定，若有明确条款则需履行；若无约定，可协商或按法律规定处理。
“银行无额度”导致按揭失败，能解除合同吗？
答：若不可归责于双方，可请求解除，开发商应退还房款及利息。
开发商未告知土地性质，导致贷款失败，购房者能索赔吗？
答：若土地性质影响贷款（如集体土地未合规入市），开发商构成违约，购房者可解除合同并索赔。
逾期付款违约金“日万分之四”合理吗？
答：需结合实际损失判断，若过高可请求法院调整，但需举证损失金额。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

广东省佛山市南海区人民法院
民事判决书
（2020）粤0605民初8337号
原告（反诉被告）：吴文峰，男，1992年4月27日出生，汉族，住
原告（反诉被告）：卢赵晗，女，1992年11月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码429********724。
两原告的共同委托诉讼代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。
两原告的共同委托诉讼代理人：潘艳宜，北京市东元（广州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广东荔盈置业有限公司，住所地：佛山市南海区********************，统一社会信用代码914********490。
法定代表人：庄某1。
委托诉讼代理人：刘艳平，广东君厚律师事务所律师
委托诉讼代理人：吕方圆，广东君厚律师事务所律师。
原告吴文峰、卢赵晗与被告广东荔盈置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭审理了本案，两原告的共同委托诉讼代理人侯双龙、潘艳宜，被告的委托诉讼代理人刘艳平、吕方圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴文峰、卢赵晗向本院提出本诉请求：1.解除两原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告向两原告退还首期房款3531460元及利息10000元（以3531460元为本金，从2017年5月22日起至被告实际退款之日止，按照年利率6%计算，现为确定计算诉讼费的基数，暂计10000元）；3.被告向两原告支付住宅专项维修资金70614.60元；4.被告向两原告支付购买房屋所产生的费用243286.8元（按揭服务费35300元，房管代收费2200元，印花税3530.80元，律师费500元，房屋契税201756元）；5.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2018年1月24日，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发的位于佛山市南海区*******，合同约定房屋总价款为7061460元，其中首期款为3431460元，剩余房款3530000元通过银行按揭办理，被告应于2018年1月19日之前向原告交付房屋。合同签订后，原告依约向被告支付了首期款，缴交了住宅专项维修基金70614.6元、按揭服务费35300元、房管代收费2200元、律师费500元，并支付了房屋契税201756元及印花税3530.8元。
合同签订后，两原告按照被告要求提供了办理银行按揭所需的各种材料，原告本人征信亦无问题，但由于被告销售房屋时价格远高于实际价值以及涉讼物业系农村集体土地性质问题，导致中介公司一直无法为原告成功办理银行按揭。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）第二十六条》的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”根据以上规定，涉讼物业无法办理按揭系情势变更，原告与被告签订的合同由于情势变更无法继续履行，被告应当向原告返还购房款及利息和由于购房产生的其他费用。
根据上述事实，两原告认为由于按揭贷款一直无法办理，原、被告签订的合同无法继续履行，合同目的无法实现，故两原告提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。
被告辩称,《定制意向书》、《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》、《房屋买卖合同（现售）》为原、被告真实意思表示，未违反法律强制性规定，均为合法有效的合同，而原告怠于履行其支付剩余房款的义务，自2017年5月15日《定制意向书》签订后支付了定金100000元、2017年5月22日《荔盈置业星港国际广场物业定制合同》签订后支付了首期定制款3431460元后，至今仍未支付剩余房款，已构成根本违约，依法不享有合同解除权，因此原告无权要求被告退还其已支付的房款、利息、住宅专项维修资金以及其他因购房所产生的费用。理由如下：
一、定制意向书、定制合同、买卖合同均为合法有效的合同，原、被告均应严格全面履行。原、被告于2017年5月15日签订的《定制意向书》已明确约定了定制标的物、定制价款、付款方式等内容，双方意思表示真实且未违反法律强制性规定，《定制意向书》为合法有效的合同，原告应当按照约定履行自己的义务。同理适用于被告与原告于2017年5月22日签订的定制合同。因此，对于合同均合法有效的前提下，原、被告都应当按三份合同的约定严格全面履行各自的义务。
二、原告在按揭贷款申请不能得到审批通过的情况下，未按约定选择其它方式继续履行自己支付剩余房款的义务，已构成根本违约，无权要求被告向其退还已付房款及相关款项。首先，根据《定制意向书》第二条第3点约定：若通过贷款付款：楼款的3530000元向银行申请贷款，乙方须于签订本意向书后3日内备齐并提交申请资料供银行审批（贷款年限和贷款额度以银行最终批复为准），如不能贷款的乙方须一次性支付余款。该条明确了原告付清余款的义务及贷款不能通过银行之审批的，原告应一次性付款。其次，根据定制合同第二章第三条第3点第四款约定：于乙方接到甲方通知之日起七日内办妥剩余定制款3530000元的商业贷款手续（贷款金额以银行批复为准，贷款不足部分于甲方或贷款银行通知之日起三十日内以现金或转账方式补足）。该条也明确了原告付清余款的义务及贷款金额以银行批复为准，贷款不足部分，原告应以现金或转账方式补足。最后，根据买卖合同第三章第八条约定：除首期款外，剩余房款金额3530000元，应于2018年1月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。该条明确了原告应当于2018年1月26日前付清余款。同时，根据定制合同第三章第四条第三款约定：如乙方未能按照约定付清房款及办妥贷款手续，亦或因不可抗力或非甲方所能预见、控制或抗拒等原因，该业务交付日期顺延，具体日期以甲方书面通知为准。该条款明确了被告交付房屋的前提条件必须是原告付清全部房款。以上三份合同均约定了原告付清房款的义务且必须在2018年1月26日前付清余款，被告交付和协助办理房屋所有权证必须以原告付清房款为前提。但原告至今未办妥按揭贷款并付清353000元剩余房款。原告既未遵守贷款申请未获批应一次性支付余款的约定，也未遵守其应当履行的先合同义务，支付余款，已构成根本违约，却向法院提起诉讼要求被告退还已付房款及相关款项，于理无据。
三、两原告主张被告销售房屋时价格远高于实际价值、涉讼物业系农村集体土地性质，因而导致无法办理贷款，没有事实依据。第一，涉讼楼盘与涉讼物业相似的、同类型商铺的按揭贷款均已获得银行审批通过并放款，因此原告的贷款申请未获通过既非被告过错，亦不必然导致合同不能履行。第二，即使两原告的按揭贷款审批未获批准，两原告仍可与被告协商按照分期付款等方式继续履行支付余款的义务，合同不存在不能继续履行的情形。因...