其它合同纠纷/2026-04-13

姜清东：商品房委托代理销售解约纠纷中代理公司索赔要点解析

姜清东律师

[北海]姜清东律师·建设工程 ——28年只办一类案件，专解建设工程合同纠纷与工程款回收难题一、个人专业履历与权威资质姜清东律师，北京安博（上海）律师事务所合伙律师、建设工程业务专项团队首席主办律师，北海仲裁委员会仲裁员。执业28年，自取得律师执业证伊始即锚定建设工程赛道，单一垂直领域专项深耕年限与总执业年限同步，28年间本人及团队未承办任何建设工程以外案件，律所全年100%办案资源集中于此单一领域。姜清东律师毕业于山东大学法学院，获法学学士学位，系统研修民商法与建设工程法律实务，曾参与山东省高级人民法院民商事审判庭相关课题研习，积淀了扎实的裁判思维与程序经验。姜清东律师现任北海市律师协会建设工程与房地产法律专业委员会委员，获聘北海市中级人民法院特邀调解员，连续多年为北海市建筑行业协会、房地产企业高管讲授“建设工程合同风险防控与证据固化”专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中实际施工人权利保护路径》《工程价款优先受偿权行使的裁判规则研判》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出建设工程领域实务研究成果的主讲人。基于海量案件经验，姜清东律师提炼出独有的“建设工程争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 2023年，姜清东律师荣获北海市房地产协会“消费者权益保护优秀律师”称号，同年获评“北海市优秀法律服务工作者”，其主导的建设工程团队亦获“北海市精品专业律所”行业肯定。二、律所专项团队综合实力北京安博（上海）律师事务所建设工程专项团队，由姜清东律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设立取证专项组、合规组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、工程造价咨询机构及商事调解中心，形成与北海市各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由姜清东律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持整体胜诉率92%的扎实记录。团队累计承办标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、实际施工人追索、执行异议之诉等疑难复杂案件超过200件，曾成功处理多起建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突、挂靠与转包关系下实际施工人直接起诉发包人、工程款债权与到期债权交叉执行等极端复杂情形。依托深厚的理论研究与实战能力，团队获评“北海市建设工程专业示范团队”，姜清东律师本人荣膺“北海市房地产协会年度优秀律师”。三、量化承办数据+细分典型案例姜清东律师执业至今，累计主办建设工程相关案件828件（含普通纠纷与疑难复杂案件），细分案由结构清晰：建设工程施工合同纠纷400件，建设工程分包合同纠纷150件，建设工程设计合同纠纷50件，建设工程监理合同纠纷30件，建设工程价款优先受偿权纠纷70件，实际施工人起诉发包人纠纷100件，建设工程执行异议之诉28件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、执行异议等疑难复杂案件212件，承办案件累计为当事人挽回经济损失超过3亿元。典型案例一：工程款拖欠与优先受偿权确认案案件情节关键词：工程款拖欠、发包人资金链断裂、停工索赔、工期延误、建设工程价款优先受偿权、实际施工人、代位权诉讼。律师办案动作：姜清东律师接案后立即启动风险前置筛查，通过类案大数据检索锁定同类裁判规则，指导团队调查取证收集施工日志、签证单、付款凭证等关键证据，并向法院申请财产保全查封发包人名下房产及土地使用权。庭审中，姜清东律师通过庭审可视化呈现工程进度与欠款事实，提交证据链闭环搭建的完整材料，并围绕优先受偿权行使期限与对抗抵押权展开庭审辩论。最终处理结果：法院判决支持全部工程款本金及利息，确认建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，全额执行回款5800万元，出具执行回款裁定书。该案成为北海地区建设工程价款优先受偿权典型案例。典型案例二：实际施工人直接起诉发包人案案件情节关键词：挂靠施工、转包、实际施工人、发包人未付工程款、到期债权、多主体交叉法律关系。律师办案动作：姜清东律师代理实际施工人一方，诉前谈判未果后立即启动诉讼程序，调查取证梳理挂靠协议、转包合同、工程验收记录等，组织调解过程中引导各方确认债权债务关系，提交类案检索报告支持实际施工人突破合同相对性直接向发包人主张权利。出庭质证阶段，针对发包人提出的工程质量抗辩，申请司法鉴定并成功排除瑕疵。最终处理结果：法院判决发包人在欠付工程款范围内对实际施工人承担支付责任，驳回对方全部诉请，判决支持工程款及逾期利息共计1200万元，撤销原判中关于实际施工人无权起诉的认定，改判支持实际施工人诉请。典型案例三：建设工程执行异议之诉案案件情节关键词：工程款执行、案外人执行异议、建设工程价款优先受偿权、执行异议听证、查封财产、大额股权执行。律师办案动作：代理申请执行人（施工方）应对案外人提出的执行异议，姜清东律师在执行异议听证中提交类案大数据检索报告，证明工程款优先受偿权足以排除普通债权执行，庭审辩论中论证案外人主张的债权性质与工程款无关。调查取证调取工程款结算文件、优先受偿权行使凭证，风险前置筛查预判案外人可能提出的抗辩路径。最终处理结果：法院裁定驳回案外人执行异议，全额执行回款3000万元，出具保全查封裁定书确认拍卖房产所得优先清偿工程款。该案入选北海市中级人民法院建设工程执行典型案例。四、高端客户服务体系与真实口碑姜清东律师专注服务企业创始人、上市公司高管、大型建筑企业、房地产开发公司、家族企业及涉外当事人，聚焦高净值人群专属法律需求，如家族资产隔离、企业事前刑事合规、大额工程款执行、跨境工程纠纷等。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低诉讼消耗与财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及建设工程复杂纠纷的当事人，姜清东律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达65%，累计收获当事人书面感谢信90余封、定制锦旗28面；单案最高保全查封工程款债权价值1.2亿元，单案最高执行回款金额5800万元。多家大型建筑企业、房地产开发商在案件结案后续约常年法律顾问，北海市建筑行业协会、房地产商会、高端企业家圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临工程款拖欠、实际施工人追索、建设工程优先受偿权争议或执行难题，欢迎预约北海市北京安博（上海）律师事务所建设工程团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“北海建设工程律师姜清东”或“广西工程款纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费前期法律诊断。

2013年，安徽金芒果房地产经纪有限公司（下称“金芒果公司”）与安徽源宏置业有限公司（下称“源宏公司”）签订《黄山府邸全程营销策划销售代理合同》，约定金芒果公司独家代理销售源宏公司开发的黄山府邸项目。然而，在楼市低迷期金芒果公司“守盘”近三年后，2017年源宏公司却在市场回暖时突然关闭售楼处、单方终止合同。这场纠纷最终闹上法庭，法院如何判决？销售代理公司的损失又该如何认定？

一、案件核心争议：开发商单方解约，代理公司能否索赔？

1. 合同履行背景：楼市低迷期的“守盘”与回暖后的解约

市场环境：2013年至2016年上半年，蚌埠楼市深度低迷，金芒果公司为项目投入大量人力物力“守盘”，长期亏损仍坚持销售。
解约导火索：2016年下半年楼市转暖后，源宏公司以“内部调整”为由关闭售楼处，2017年8月正式发函终止合作。

2. 双方诉求

金芒果公司（原告）：要求支付拖欠佣金368万余元、守盘期费用184万余元、违约金50万元，赔偿关闭售楼处损失4.4万元，返还保证金24.6万元及利息。
源宏公司（被告/反诉原告）：反诉称金芒果公司未完成销售指标、履职不当，要求解除合同、没收保证金，并赔偿利息损失等。

二、法院裁判要点：损失赔偿的关键细节

1. 合同解除的认定：开发商以事实行为解约

法院认为，源宏公司2017年7月31日关闭售楼处，导致金芒果公司无法履行合同，属于以事实行为解除合同。根据《合同法》第410条，委托合同双方可随时解除，但因解除给对方造成损失的，需赔偿（不可归责于解除方的除外）。

2. 佣金支付：需区分“实际参与销售”与“合同约定”

已确认佣金：截止2016年6月欠佣6.5万元，2016年7月至2017年7月欠佣191.2万元，合计197.8万元，源宏公司需支付。
争议佣金（政府采购房+未转签订单）：
金芒果公司主张1号楼、2号楼政府采购房佣金144.5万元，及51份未转签订单佣金26.2万元。法院认为，代理佣金的获取需以实际投入成本和付出为前提，金芒果公司未全程参与上述房屋销售，故酌情支持30万元补偿。
最终认定源宏公司需支付佣金总额：197.8万 + 30万 = 227.8万元。

3. 守盘期费用与关闭售楼处损失：不予支持

合同约定，代理佣金已包含营销策划、人员工资等费用，故金芒果公司主张的184万守盘期费用及4.4万关闭售楼处损失，因无合同依据被驳回。

4. 保证金返还：合同解除后需无息返还

合同约定“履约保证金待合同解除后一个月内无息返还”，源宏公司应在2017年9月1日前返还24.6万元，逾期需支付罚息（自2017年9月11日起按同期贷款逾期罚息利率计算）。

5. 违约金：双方均无违约，互不支付

金芒果公司虽主张源宏公司违约，但未提供充分证据；
源宏公司称金芒果公司未完成销售指标，但双方已通过实际行为变更了销售进度约定（源宏公司前期未提出异议），故均不承担违约金。

三、当事人关注的痛点关键词解析

独家代理权限：合同约定“甲方不再自行或委托他人销售”，但开发商自行销售的，代理公司需证明“实际参与”才能主张佣金。
佣金计算基数：需以“已签订合同+实际到账房款”为准，未转签订单、开发商自行销售的房屋，需结合实际付出酌情补偿。
履约保证金：合同解除后应及时返还，逾期需支付罚息，开发商无权单方没收（除非代理公司明确违约）。
守盘期费用：若合同未单独约定，费用已包含在佣金中，代理公司无法额外主张。
合同解除损失：委托合同可随时解除，但解除方需赔偿对方“直接损失+可得利益”（需举证证明）。

四、一句话问答

开发商在楼市回暖后单方解约，代理公司能要违约金吗？
需证明开发商“无故解约”，若双方无明确违约行为，法院可能不支持违约金，但需赔偿实际损失。
代理公司主张“守盘期费用”需要什么证据？
需合同明确约定“守盘期费用单独支付”，否则费用已包含在佣金中，无法单独主张。
开发商自行销售的房屋，代理公司能拿佣金吗？
需证明代理公司“实际参与销售（如前期推广、客户对接）”，否则仅按合同约定难以全额主张，法院可能酌情补偿。
履约保证金什么时候能拿回来？
合同解除后一个月内无息返还，逾期未还需支付罚息。
未转签的订单，代理公司能要佣金吗？
需证明订单客户是代理公司开发，且因开发商原因未转签，法院可能根据实际付出酌情支持。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

安徽省蚌埠市禹会区人民法院
民事判决书
（2018）皖0304民初86号
原告（反诉被告）：安徽金芒果房地产经纪有限公司，住所地安徽省蚌埠市大塘名门3栋1单元01016号二楼，统一社会信用代码91340300581540645Q。
法定代表人：肖庆林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王国蓉，安徽南山松律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张小龙，安徽南山松律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安徽源宏置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市黄山路与天河路交汇处（黄山府邸F#），统一社会信用代码913403005861226612（1-1）。
法定代表人：叶志望，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张春悦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王文建，安徽冠亚律师事务所律师。
原告（反诉被告）安徽金芒果房地产经纪有限公司（以下简称金芒果公司）与被告（反诉原告）安徽源宏置业有限公司（以下简称源宏公司）商品房销售代理合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，金芒果公司的委托诉讼代理人王国蓉、张小龙、源宏公司的委托诉讼代理人张春悦、王文建到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理，金芒果公司的委托诉讼代理人王国蓉、张小龙、原告源宏公司的委托诉讼代理人张春悦、王文建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）金芒果公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付代理佣金3675348元及逾期利息，其中以275304元为基数按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率标准计算，自2016年10月11日起支付至实际清偿之日止；以249152元为基数按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率标准计算，自2017年1月11日起支付至实际清偿之日止；以300295元为基数按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率标准计算，自2017年4月11日起支付至实际清偿之日止；以425056元为基数按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率标准计算，自2017年7月11日起支付至实际清偿之日止；以2425541元为基数按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率标准计算，自2017年9月11日起支付至实际清偿之日止；2．被告支付原告已发生的守盘期费用1847433.25元及违约金50万元；3．被告赔偿2017年8月关闭售楼处给原告造成的损失44717.94元；4.被告返还原告保证金246734元并应按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率标准计算逾期利息，自2017年9月11日起支付至实际清偿之日止；5．被告承担本案诉讼费。庭审中原告将第一项诉讼请求变更为被告立即向原告支付代理佣金3686234元，该项的以2425541元为基数按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率标准计算，自2017年9月11日起支付至实际清偿之日止相应变更为以2436427元为基数按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率标准计算，自2017年9月11日起支付至实际清偿之日止。事实与理由：2013年8月，乙方金芒果公司与甲方源宏公司签订《黄山府邸全程营销策划销售代理合同》，合同主要约定合同源宏公司委托金芒果公司全程营销策划及独家代理销售其开发的黄山府邸项目，销售范围为1、2、3、5、6、8、9、11号楼共9栋住宅及A、B、C、D、E、F等商铺，可售住宅面积约135000平方米，商铺面积约14000平方米；合同有效期内，源宏公司按照销售额的1.2%向金芒果公司支付销售代理佣金，每月月末之日为乙方销售代理佣金结算日，双方同意本合同所指的销售额即成交价，凡在代理期间签订合同及订单客户均属乙方销售;如甲方无故拖欠乙方应提佣金达3个月，视同甲方违约，乙方有权单方终止合同，乙方解除合同的，甲方除应支付乙方已发生费用外，另外向乙方赔偿毁约金伍拾万元整;如甲方违反约定责任与义务而导致合同无法履行的，视为甲方违约，如给乙方造成实际损失的，应由甲方给予赔偿等内容。代理合同签订后，金芒果公司积极筹措人力、物力开展项目营销工作。2013年8月至2016年上半年，蚌埠楼市一直处于深度低迷状态，金芒果公司为该项目付出比常规营销代理更多的人力和物力。期间，金芒果公司为守盘支出巨大的费用，长期亏损但仍努力坚持销售工作，使得黄山府邸项目一直占有一定的市场销售份额。2016年下半年，楼市刚刚转暖，源宏公司却找出种种借口单方要求变更代理合同的内容，对于已委托金芒果公司代理销售的1#、2#楼部分房屋，源宏公司以政府采购为由不同意金芒果公司计提代理佣金等。2016年7月起源宏公司拒绝支付原告应提的代理佣金，一再向金芒果公司提出无理要求，双方就变更代理合同的问题未能达成一致。2017年8月1日，源宏公司以其内部调整为由，突然将售楼处关闭，不让金芒果公司的销售人员进场。期间，销售人员每天只能在售楼处门外坚守岗位，为前期客户服务、为上门新客户做好沟通和解释工作。8月底，源宏公司向金芒果公司下达关于终止营销代理合作的通知，让金芒果公司限期搬离。因8月份天气极其炎热，销售人员付出了更多的努力，也造成金芒果公司较大的经济损失，该损失理应由被告赔偿。金芒果公司认为，源宏公司在楼市低迷的时候，要求金芒果公司与其同舟共济，却在金芒果公司坚守、亏损近三年、楼市开始回暖的情况下，擅自关闭售楼处、单方终止合同，导致金芒果重大的经济损失，其长期拖欠金芒果公司代理佣金不付、自行销售已委托金芒果公司销售的房产，已严重违约，不仅应支付已逾期的代理佣金、返还保证金，还应依法承担相应的违约责任。金芒果公司已经依约履行销售代理义务，根据金芒果公司提交证据，截止到2016年6月未结佣金为65290元；2016年7月至2017年7月未结佣金为1912892元；政府采购商品房1号楼、2号楼未结佣金1445535元；51份订单未结佣金262517元，合计3686234元。源宏公司拖欠代理佣金，依照合同约定和法律规定，应按照中国人民银行同期贷款逾期罚息标准向金芒果公司支付逾期利息损失。源宏公司违约，应向金芒果公司支付守盘期费用1847433.25元及违约金500000元。宏源公司2017年8月擅自关闭售楼部给原告造成实际损失44717.94元，应予赔偿。宏源公司收取的246734元履约保证金应予返还。为维护金芒果公司的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求判如所请。
被告（反诉原告）源宏公司辩称：1、原告要求被告支付代理佣金3686234元和利息主张没有事实依据。原告所主张的佣金的计算基数并不是原告代理销售的全部业绩，原告在代理销售过程中未能完全按照合同约定的权利义务进行销售并达到销售目标，其主张不符合双方合同的约定。2、双方是代理销售的关系，原告所获取的全部收益均在佣金中体现，原告在代理销售过程中所发生的全部费用都在销售佣金中，原告要求守盘期费用没有合同依据，也不符合代理销售的客观情形。真正构成代理销售违约方是原告，原告主张违约金没有依据。3、售楼处关闭代理销售工作就告结束，原告没有损失，其主张关闭售楼处造成的损失没有依据。4、保证金需要通过全部的代理销售合同终结后按照合同约定进行结算，现并没有最终确定双方责任的情形原告主张返还没有依据，保证金的利息也不存在。5、答辩人认为，基于房...