姜清东：枣庄以房抵债房屋委托销售合同效力争议解析

一、案件核心争议：“以房抵债”房屋的委托销售协议是否无效？

2019年，枣庄乾言房地产营销策划有限公司（以下简称乾言策划公司）与蔡可存、山东金洲置业有限公司（以下简称金洲置业）签订《房产销售转让协议》，约定乾言策划公司以不低于2090万元的总价，销售蔡可存通过法院以房抵债裁定取得的20套商业房及别墅，并向蔡可存缴纳200万元履约保证金。
协议履行中，乾言策划公司以“涉案房屋属二手房，协议约定以开发商名义网签涉嫌逃避税收、合同无效”为由，发函解除合同并要求返还保证金；蔡可存则反诉主张乾言策划公司违约，应承担300万元违约金。
一审法院认定协议有效、乾言策划公司违约，判决解除合同并仅返还50万元保证金；乾言策划公司上诉后，二审法院维持原判。

二、合同无效主张为何不被支持？——关键法律要点拆解

1. 合同无效的法定情形：聚焦《合同法》第五十二条

乾言策划公司主张合同无效的核心理由是“以合法形式掩盖非法目的（逃避税收）”，但法院未采纳，关键在于对以下要点的认定：

“二手房”的法律定义：二手房指“已在房地产交易中心备案、完成初始登记，再次上市交易的房产”。本案中，蔡可存的房屋通过法院执行裁定原始取得，未办理产权过户登记，也未在交易中心备案，不属于法律意义上的“二手房”，委托开发商名义销售不违反二手房交易规则。
税收条款的性质：协议约定“蔡可存承担100万元税金，剩余税费由乾言策划或金洲置业承担”，属于税费承担约定，而非逃避纳税义务。税务征管规定属于“管理性强制性规定”，而非《合同法》第五十二条要求的“效力性强制性规定”——即使后续存在税收争议，也由税务部门查处，不直接导致合同无效。
“以合法形式掩盖非法目的”的认定门槛：需证明当事人存在“共同故意规避法律义务、损害国家利益”的行为。本案中，协议约定的销售方式是为了提高交易效率（未办理过户直接委托销售），且税费承担清晰，不存在“恶意串通逃税”的证据。

2. 委托代理销售合同的效力核心：意思表示与合法性

法院最终认定协议有效的关键逻辑：

意思表示真实：三方对房屋来源（以房抵债裁定）、销售方式（开发商名义网签）均知情，协议条款系自愿签订；
不违反法律禁止性规定：蔡可存对房屋的所有权基于法院生效裁定，委托销售行为本身合法；
部分条款无效不影响整体：即使假设“以开发商名义网签”条款存在瑕疵，根据《合同法》第五十六条，也仅该条款无效，不导致整个合同无效。

三、当事人关注的痛点关键词及风险提示

1. 委托方（如蔡可存）需注意：

房屋权属证明：以房抵债取得的房屋，需持有法院生效裁定、抵债协议等完整权属材料，避免因“产权瑕疵”被主张合同无效；
税费约定明确：需在协议中清晰约定税费承担主体（如本案“蔡可存包干100万元税金”），避免后续税收争议；
履约保证金设置：保证金金额需合理，避免因“过高”被法院调整（如本案200万元保证金被调至150万元）。

2. 受托方（如乾言策划公司）需注意：

合同性质识别：本案协议名为“销售转让”，实为“委托销售”，需明确自身义务（如销售周期、房款支付节点），避免因“未完成销售”被认定违约；
无效主张的举证责任：主张合同无效需提供“恶意串通、违反效力性强制规定”的直接证据，仅凭“可能逃税”不足以成立；
解除合同的法定条件：无约定解除权时，需证明“对方根本违约导致合同目的无法实现”，否则解除行为可能被认定无效。

四、一句话问答

以房抵债取得的房屋委托销售，必须按二手房交易规则吗？
答：不一定，若房屋未办理产权过户、未在交易中心备案，不属于法律意义上的二手房，可按协议约定方式销售。
协议约定“以开发商名义网签”会导致合同无效吗？
答：不会，该约定属于交易方式选择，只要税费承担清晰，不违反效力性强制规定，不影响合同效力。
合同无效后，履约保证金必须全额返还吗？
答：若合同被认定有效且一方违约，保证金可能被作为违约金扣除（如本案仅返还50万元）。
税收征管规定属于“效力性强制规定”吗？
答：不属于，税收规定是管理性强制规定，违反后由税务部门处理，不直接导致合同无效。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

山东省枣庄市中级人民法院
民事判决书
(2021)鲁04民终1374号
上诉人(原审原告、反诉被告)：枣庄市乾言房地产营销策划有限公司，住所地枣庄市山亭区邾国路566号金洲商业广场5区001室,统一社会信用代码91370406MA3M9PBK33。
法定代表人：崔万玲，总经理。
委托诉讼代理人：孟洪祥，男，该公司员工。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：蔡可存，男，1967年11月5日出生，汉族，住滕州市。
委托诉讼代理人：郭玮炜，山东齐鲁(枣庄)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱广东，山东齐鲁(枣庄)律师事务所律师。
原审第三人：山东金洲置业有限公司，住所地枣庄市山亭区府前路11号，统一社会信用代码91370400576610231E。
法定代表人：陆勇军，执行董事。
委托诉讼代理人：孟向辉，男，该公司员工。
上诉人枣庄市乾言房地产营销策划有限公司（以下简称乾言策划公司）因与被上诉人蔡可存、原审第三人山东金洲置业有限公司（以下简称金洲置业公司）商品房委托销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市山亭区人民法院（2020）鲁0406民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
乾言策划公司上诉请求：1.撤销(2020)鲁0406民初521号民事判决，发回重审或者改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定本案事实不清，证据不足，适用法律不当。一、上诉人与被上诉人、原审第三人签订的《房屋销售转让协议书》，应当属于无效合同。原审法院认定该合同有效，没有事实和法律依据，二审法院应当依法纠正。涉案房屋系被上诉人依据枣庄市中级人民法院（以下简称枣庄中院）(2016)鲁04执字274号执行裁定取得的原审第三人开发的位于枣庄市山亭区产所有权。该房屋对外销售时，不属于开发商直接开发建设的一手商品房。被上诉人购买后，再行出售时必须按照二手房交易的法律规定执行。在《房屋转让销售协议书》约定由原审第三人按照商品房买卖合同办理网签备案、产权登记在客观上不可能。如果原审第三人协助办理网签备案、办理产权登记，逃避国家税收构成犯罪。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，涉案《房屋转让销售协议书》依法应当认定为无效合同。原审法院认定《房屋转让销售协议书》有效，没有法律依据。二、因涉案《房屋转让销售协议》无效，故不存在解除问题。原审法院判决直接解除协议，依法属于适用法律错误。三、原审法院认定上诉人承担违约责任是适用法律错误。依据《合同法》第五十六条第一款的规定，合同无效以后，自始无效，具有溯及既往的效力，双方的合同关系不再存在，合同中的违约条款应归于无效，原合同对当事人不再具有法律约束力，当事人也不得基于原合同主张权利，当事人不得要求另一方承担违约责任。上诉人向被上诉人缴纳的履约保证金，因《房屋转让销售协议》自始至终无效，被上诉人应当返还。综上，上诉人认为涉案《房屋销售转让协议》违背《合同法》第五十二条规定，原审法院认定的事实矛盾。补充上诉理由为，本涉案房屋系原审第三人开发建设，案外人山东长城集团有限公司（以下简称长城公司）系承建人，与原审第三人存在建设工程施工合同关系，被上诉人系长城公司的实际施工人。涉案房屋系长城公司申请执行工程款后，将案外人享有的债权转让给被上诉人。涉案房屋涉及以下法律关系：1.长城公司与原审第三人存在涉案房屋的交易关系，以房抵债虽经法院执行裁定，但不能改变税法规定的缴纳税收的法定义务。因债权转让，被上诉人应当承担缴纳该笔涉案房屋的税收义务。2.据枣庄中院执行裁定，涉案房屋流拍后，被申请人自愿按照法律规定接受，原审第三人也同意将该房屋用以房抵债的形式充抵其欠长城公司建筑工程款。虽为裁定，但是体现原审第三人与被上诉人的真实意思表示。因此涉案房屋从枣庄中院作出执行裁定后其所有权发生转移，涉案房屋不再是原审第三人所享有的开发的商品房，直接转化为被上诉人个人所有的房屋。被上诉人如果处置涉案房屋，必须按照法律的规定，缴纳各项税收。3.被上诉人与原审第三人合伙欺诈上诉人，《房屋销售转让协议》条款虽然未体现出房产交易所规定的程序及税收，但规避了被上诉人应当缴纳税款的法定义务。原审第三人无论将商品房转让给任何人，其缴纳的税金是固定的。依据该协议的规定，被上诉人应当缴纳两次税收直接转嫁给涉案房屋的买受人，逃避了依法缴纳税款的义务。因此涉案合同以合法的形式掩盖非法目的，损害国家的利益。
蔡可存辩称，一、上诉人以涉案《房屋销售转让协议书》违反“二手房”交易税费等法律规定，应属无效协议为由，逃避理应由其承担违约责任并无事实和法律依据。首先，所谓“二手房”的概念是已经在房地产交易中心备案，完成初始登记和总登记，再次上市进行交易的房产。而涉案《房屋销售转让协议书》签订之前，本案房屋系被上诉人合法受让长城公司对原审第三人金洲置业公司的合法债权，被上诉人申请执行后，通过法院裁定原始取得的产权。涉案房产并未在房地产交易中心备案，也未上市进行交易，在被上诉人委托开发商代为销售的情况下，涉案房产仍属“商品房”的范畴。故涉案20套房产不属于法律意义上的“二手房”，被上诉人的委托销售行为也并不存在违反所谓的“二手房”交易法律规定的情况。其次，在涉案协议签订之前，被上诉人于2018年9月11日就涉案房屋销售已经与金洲置业公司签订过《房屋处置合作协议》，因当时金洲置业公司拒不配合购房者办理上房、网签、备案手续导致协议无法履行，之后在上诉人与原审第三人的反复要求下，被上诉人迫于无奈才重新签订了《房屋销售转让协议》。根据该协议第二条第1款：“甲方同意乙方购买本协议上述全部房产，由乙方自行进行全部策划、销售房屋”及协议第二条第3款：“乙方销售房屋时，乙方以丙方的名义与购房客户签订新的房屋买卖协议”内容，可以看出涉案协议履行的是一种房屋回购行为或是由被上诉人向开发商的一种退房行为，鉴于金洲置业公司一直未向被上诉人办理上房手续，基于经济活动效率的考虑，根本无需登记房屋权属后再履行房屋回购或退房手续。协议各方均明确约定了房屋交易过程中的义务及税费交纳责任的承担，如各方严格按照协议履行，房屋产权会依法依规完成，根本不会发生上诉人所称的违反国家强制性法律规定的情况。协议明确约定由被上诉人包干承担房屋过户100万元税金，剩余税费由上诉人或原审第三人承担，该约定不违反法律规定，也不会造成国家税收减少。至于税费的约定是否合理，应是税务部门处理的问题，并不属于法院的审理范围。被上诉人对涉案房屋产权的取得系通过法院生效执行抵偿裁定，在被上诉人持抵偿裁定书要求不动产登记中心变更登记前，税法规定并不强制要求被上诉人交纳房屋税费。被上诉人未将涉案房屋过户到己方名下而是选择委托开发商金洲置业公司以其名义与购房者签订房屋买...