姜清东：房屋质量不合格纠纷中退房款及利息的法律要点解析

一、案情回顾：9年未交房，购房者起诉退款

2013年，重庆的胡某与广西某开发商签订《合作建房合同书》，通过案外人彭某陆续支付57万余元购房款。2016年，双方将合同转为《商品房买卖合同（预售）》，约定开发商2016年12月30日前交房，剩余55万元房款通过银行按揭支付。

然而，开发商不仅未按时交房，也未通知胡某办理按揭贷款。2025年，胡某忍无可忍起诉：要求解除合同、退还57万购房款及利息、赔偿2.89万税款。

开发商则提出三大抗辩：1. 解除权已过除斥期间；2. 利息请求超过诉讼时效；3. 未交尾款导致交房顺延，过错在购房者。

二、法院判决：支持退房款及利息，税款诉求被驳回

法院最终认定：

1. 合同解除合法：开发商未通知办理按揭，属于违约导致合同目的无法实现，且因购房者未付清房款（开发商未协助按揭），交房时间顺延，解除权未过除斥期间；
2. 利息全额支持：利息是法定孳息，合同履行期间诉讼时效未起算，支持从2016年7月20日起按LPR计算；
3. 税款诉求驳回：购房者未提供实际缴税凭证，且缴税是购房义务，开发商无赔偿责任。

三、购房者最关心的6个痛点解答

1. 开发商逾期交房，多久可以申请解除合同？

• 看合同约定：若合同明确“逾期超过X日可解除”，需在约定时间内行使；若未约定，可依据《民法典》第563条，因违约导致合同目的无法实现时随时解除（需注意除斥期间：未约定的，解除权自知道或应当知道解除事由起1年内行使）。
• 本案关键：开发商未协助办理按揭，导致房款未付清，交房时间顺延，因此不能以2016年交房日作为除斥期间起算点。

2. 退房款的利息怎么算？会被“砍”吗？

• 计算标准：2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率，之后按LPR（一年期）；
• 起算时间：通常从付款日或合同解除日起算（本案以开发商出具发票日2016年7月20日为准）；
• 时效问题：合同未解除前，利息属于“持续债权”，诉讼时效从合同解除时起算，不会因超过3年被“砍”。

3. 按揭贷款没办下来，算购房者违约吗？

• 分情况：
  • 若因购房者自身信用问题（如征信不良），算购房者违约；
  • 若因开发商未提供按揭资料、未通知银行，或银行拒绝贷款不可归责于双方（如政策变化），算开发商违约或“不可归责于双方”，购房者可申请解除合同并退款。
• 本案关键：开发商未举证证明已通知办理按揭，因此责任在开发商。

4. 已交的契税、维修基金能退吗？

• 若合同解除，购房者可凭法院判决书到税务部门申请退契税（需提供缴税凭证）；
• 维修基金可凭解除合同证明到房管局申请退还；
• 注意：需保留好缴税发票、维修基金收据，否则法院无法支持赔偿诉求（本案胡某因无凭证被驳回）。

5. 开发商说“解除权过了”，怎么反驳？

• 检查合同约定的解除条件是否成就：若开发商未履行核心义务（如交房、协助按揭），即使过了约定的解除期，也可依据“合同目的无法实现”主张解除；
• 举证开发商违约持续存在：如本案中开发商9年未交房，且未协助按揭，解除权未消灭。

6. 诉讼费谁承担？

• 通常由败诉方承担：本案开发商承担大部分诉讼费（5655元），购房者因税款诉求被驳回承担小部分（214元）。

四、一句话问答

1. 开发商逾期交房，购房者能直接起诉解除合同吗？
   答：若开发商违约导致合同目的无法实现（如长期未交房），可直接起诉解除。

2. 退房款的利息从什么时候开始算？
   答：一般从付款日或合同解除通知送达日起算，具体看法院认定。

3. 按揭没办下来，开发商能拒绝退房款吗？
   答：若因开发商原因导致按揭失败，不能拒绝退房款。

4. 已交的契税能让开发商赔偿吗？
   答：需提供缴税凭证，且合同解除后可向税务部门申请退还，而非直接要求开发商赔偿。

5. 解除合同的“除斥期间”过了怎么办？
   答：若开发商违约行为持续（如一直未交房），可主张“合同目的无法实现”突破除斥期间限制。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所

判决书内容：

广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2025）桂0602民初2821号
原告：胡某，男，1970年8月22日出生，汉族，住重庆市璧山县。公民身份号码：XXX。
委托诉讼代理人：刁维全，四川省泸县石桥法律服务所法律工作者。
被告：广西某甲有限公司，住所地：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：914506xxxxxxxxxxxx。
法定代表人：廖某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈某，该公司员工。
原告胡某与被告广西某甲有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2025年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刁维全，被告的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告于2014年4月签订的《商品房买卖合同（预售)》；2.依法判决被告退还购房款577784元及其违约金，违约金以577784元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率（LPR）计算，从2016年7月20日起至2025年6月19日期间违约金是187164元，依法判决被告支付2025年6月20日以后违约资金占用利息，以未付金额为基数，计算至付清之日止；3.依法判决被告赔偿原告缴纳的税款28900元。4.本案受理费由被告承担。事实与理由：2013年12月5日，原告与案外人彭某共同与被告签订《防城港市某项目V号（5#）地块职工市场合作建房合同书（写字楼)》，案外人彭某分别向被告指定账户支付577784元（2013月11月15日支付5万元，2014年1月9日支付291947元，2014年3月5日支付227965元，另支付7872元现金)。2014年4月，被告又将原告与案外人彭某于2013年12月5日签订的《防城港市某项目V号（5#）地块职工市场合作建房合同书（写字楼)》转为《商品房买卖合同（预售)》，原告将案外人彭某支付的577784元转为向被告支付的购房款。2016年7月20日，被告向原告出具发票一张。根据合同履行情况，被告须将《商品房买卖合同（预售)》向防城港市住房和房产管理局备案，在备案之前，原告缴纳了289000元应缴税款。按照《商品房买卖合同（预售)》第十一条第（一）款约定，被告应当在2016年12月30日前向原告交付所购商品房。期间，原告曾多次要求被告交付房产或者解除合同并退还所交购房款。因被告严重违约，不能实现原告购房目的，应当予以解除。根据《商品房买卖合同（预售)》第十二条（一)款、第（二）款约定，被告应当支付违约金，从买受人付款之日起，违约金按照银行同期贷款基准利率计算至付清之日止。原告于2016年7月5日最后一次向被告支付购房款577784元，从2016年7月20日起，以577784元为基数，按照月息0.003元/月计算至2025年6月19日止的利息是：577784元×0.003元/月=1733元/月×108个月=187164元。因被告违约，不能按照合同约定时间交付原告所购房产，不能实现合同目的，给原告造成所交税款28900元，应当由被告赔偿。根据相关法律法规，特诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称，1.原告已经超过其在逾期交房情形下的合同解除权除斥期间，无权请求解除《商品房买卖合同（预售）》。被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售》》第十一条第（一）款约定：“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房”。根据《中华人民共和国民法典》第一百九十九条、第五百六十四条规定，表明法律不仅允许当事人之间约定创设合同解除权，也允许当事人之间约定合同解除权的除斥期间。因此，上述合同的约定为双方当事人的真实意思表示，亦为法律所允许的处分范围，效力为有效，原告的合同解除权除斥期间自2017年12月30日起算，截止至2018年12月30日。原告未根据合同约定在此期间向被告作出通知要求解除合同，原告的合同解除权已消灭，原告无权请求解除《商品房买卖合同（预售）》；2.原告诉请的违约金已经超过诉讼时效。我国民法诉讼时效制度规定，普通诉讼时效为3年，原告诉请的超过3年期的利息的诉讼时效已经届满。违约金的累计系违约行为的持续进行，因此，利息的计算时间应自2023年6月18日起至2025年6月17日止，计算标准应参照中国人民银行同期贷款基准利率标准进行计算。3.原告未按协议约定期限支付剩余款项，依约交房时间顺延，原告无权要求退还合作建房款。在协议履行过程中，原告一直未按约定支付剩余购房款，原告未履行义务在先，被告属于行使先履行抗辩权，按照协议约定交房时间顺延。《商品房买卖合同（预售）》未能按时履行的过错在原告，因此，原告无权要求解除《商品房买卖合同（预售》并返还购房款、承担诉讼费；4.原告无权要求被告赔偿税款。税款的产生系购房者购房所致，应由买受人履行纳税义务，原告依法依约缴纳税费系其继续履行合同，取得房屋的必要条件，原告并非蒙受损失，且被告并非征税机关，原告主张被告对税款承担赔偿责任的请求于法无据。
本院经审理认定事实如下：2013年11月15日、2014年1月9日、2014年3月5日，广西某乙有限公司出具三张《收据》，分别载明收到原告、彭某交来防城港某项目五号地块1-520房定金5万元，原告交来防城港某项目五号地块1-520房30%首付款291947元、首付款227965元。
2016年7月20日，被告向原告出具一张《广西增值税普通发票》，载明案涉商品房价税合计577784元。
2016年9月5日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份已备案的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买由被告开发的某楼盘1栋5层520号房，建筑面积为201.39平方米，总金额1127784元。第七条约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金577784元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人采取商业贷款方式付款，买受人应当于2016年6月28日前支付首期房价款577784元，余款55万元向银行按揭申请贷款支付。第九条约定，商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。双方特别约定：在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款通过或贷款不足支付房款、违约金），则交房日期顺延至买受人付清全部款项的30日内。第十二条逾期交付责任约定，逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息。附件约定，（2）买受人于签订合同书须向出卖人支付52%首期购房款，计577784元，剩余48%购房款550000元，由买受人向银行申请贷款付清。（3）买受人选择按揭付款方式的，买受人按出卖人或按揭银行通知的时间提交符合银行房款条件的所有资料办理完所有相关手续，同时缴纳各项费...