南宁承租人违约解约，消防安全违规解约装修损失谁担？

一、案件回顾：242万装修款打了水漂？

2021年11月，管某甲、管某乙（出租方）与濮阳某公司（承租方）签订《办公用房租赁合同》：

租期5年（2022.1.1-2026.12.31），毛坯房出租，面积1865.41㎡；
租金逐年递增6%，承租方需提前支付半年租金，且出租方需配合开具发票（税费由承租方承担）；
承租方装修需经出租方同意，费用自行承担；
违约条款：承租方擅自退租需支付总租金5%的违约金，逾期付租按日租金2倍支付违约金。

合同履行2年半后，濮阳某公司因“业务发展需要”，于2024年8月发函通知2024年10月31日起退租，并于10月29日交接房屋钥匙。出租方随后起诉要求支付欠租及违约金，承租方反诉要求补偿装修残值96.8万元（按5年折旧，剩余2年残值计算）。

法院最终判决：

租赁合同因承租方违约于2024年10月29日解除；
承租方支付欠租10.69万元（扣除押金后）及违约金25.23万元；
驳回承租方的装修补偿反诉请求。

二、核心法律问题拆解：承租人违约解约，装修损失为何不赔？

1. 合同解除的关键：谁违约导致解约？

本案中，承租方主张“出租方未开发票”拒付租金，但法院认为：

开具发票是从合同义务，承租方不能以此拒绝支付租金（主合同义务）；
承租方无约定或法定解除权，单方发函不产生解除效力；
但承租方已实际搬离、出租方接收钥匙，合同“不适于强制履行”，最终判决解除（解除时间以交接日为准）。

2. 装修添附损失的核心规则：违约方不享有补偿请求权

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条：

承租人经出租人同意装饰装修，因承租人违约导致合同解除，双方对已形成附合的装饰装修物处理无约定的，承租人请求赔偿剩余租期内装修残值损失的，不予支持（除非出租人同意利用，可在利用价值内补偿）。

本案中：

承租方因自身原因提前退租（违约方），不符合“出租人同意利用”的情形；
承租方已拆除空调、门等可移动物品，剩余装修残值无证据证明价值，且出租方未表示利用；
因此，242万装修款的“残值损失”无法得到支持。

三、承租人必看：装修添附的5个痛点与避坑指南

痛点1：装修前没明确“解约后添附处理”

很多租赁合同只约定“装修需经同意”，但没说“解约后装修归谁、是否补偿”。一旦承租人违约，装修损失只能自己承担。

痛点2：装修支出无证据，残值无法举证

本案承租方虽提供了242万装修合同和发票，但未证明“剩余装修的现状价值”（如拆除了哪些、剩余部分的评估报告），法院无法支持。

痛点3：误将“从义务”当“拒付租金理由”

承租方以“出租方未开发票”拒付租金，却忽略了“支付租金是主义务”——即使发票问题存在，也不能直接拒付，否则反而构成违约。

痛点4：擅自退租后，装修残值难认定

若承租人违约解约，即使装修花了大钱，只要出租人不同意利用，残值损失就只能自己承担。反之，若出租人违约解约，承租人可主张残值补偿。

痛点5：押金抵扣租金的争议

本案中，承租方支付的3个月押金（22.38万）最终抵扣了欠租——但需注意：押金抵扣需合同约定或双方协商，若出租方主张“押金用于抵扣违约金”，需看合同条款。

四、一句话问答

承租人违约提前退租，能要求出租人补偿装修费吗？
答：不能，除非出租人明确同意利用剩余装修，可在利用价值内适当补偿。
出租方未开发票，承租方可以拒付租金吗？
答：不可以，开具发票是从义务，不能对抗支付租金的主义务。
装修前需要和出租方约定什么？
答：需书面约定“装修范围、解约后添附物的归属、补偿标准”，避免后期争议。
合同解除后，押金能直接抵扣欠租吗？
答：若合同约定“退租时无息返还押金”，可与出租方协商抵扣欠租，法院也会支持合理抵扣。
承租人装修时需要保留哪些证据？
答：装修合同、付款凭证、竣工报告、装修前后照片、残值评估报告（若解约）。

陈干新，广西博美律师事务所。

判决书内容：

河南省濮阳市华龙区人民法院
民事判决书
（2025）豫0902民初1179号
原告（反诉被告）：管某甲，女，1979年2月22日出生，汉族，住濮阳市华龙区，公民身份号码：XXX。
委托诉讼代理人：王**，河南若澍律师事务所律师。
原告（反诉被告）：管某乙，女，1983年2月7日出生，汉族，住濮阳市华龙区，公民身份号码：XXX。
委托诉讼代理人：王**，河南若澍律师事务所律师。
被告（反诉原告）：濮阳某有限公司，住所地濮阳市大庆路与五一路交叉口西南角临街北楼405号，统一社会信用代码：914100xxxxxxxxxxxx。
法定代表人：刘某甲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王康，河南仁一律师事务所律师。
原告（反诉被告）管某甲、管某乙与被告（反诉原告）濮阳某有限公司（以下简称“濮阳某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2025年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）管某甲、管某乙的委托诉讼代理人王**，被告（反诉原告）濮阳某公司的委托诉讼代理人王康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告管某甲、管某乙诉称：1.请求判令被告濮阳某公司支付租金680622.58元及违约金（自2024年7月1日至2025年2月28日，按日平均租金两倍计算）；2.判令被告濮阳某公司支付擅自退租违约金278478.816元（按合同总租金5%计算）；3.本案诉讼费、保全费由被告濮阳某公司承担。事实与理由：原被告于2021年11月18日签订《办公用房租赁合同》，约定原告将位于濮阳市消防通道以南区域所有门面房屋出租给被告，房屋地上建筑面积为1865.41平方米。该合同约定了租赁物权属确认及租赁期限、用途、房屋面积、租金及租金递增、租金支付时间和方式、合同变更、解除与终止、双方的权责、合同违约处理等。合同签订后，原告将上述的房屋交给被告使用，自2024年7月1日被告应付原告六个月的租金533095.4元经原告多次催要，被告以拒付租金，根据合同约定，不经原告同意擅自拒付租金并中途擅自退租的行为对原告构成严重合同违约。依据双方合同第十二条第二项乙方违约。责任第1、2、3、4、5款之约定，被告支付租金每逾期一天，应按照年租金递增后的日租金2倍向甲方支付违约金;被告不经原告书面同意擅自退租，应按照双方所签订的房屋租赁合同第六条第1、2项，第十二条乙方违约责任中第4项之约定,被告应以合同签订年限逐年递增后的总租金数额的5%向原告支付违约赔偿金共计278478.816元（按照双方合同第六条第2项约定，第一年租金为895200元，第二年在第一年租金的基础上递增6%，第三年在第二年基础上再递增6%，以后以此类推，直至合同期满，五年租期的总租金数额约为5569756.32元)。综上，被告的行为严重违背合同约定和法律规定，依据《民法典》的相关规定，特诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。
被告濮阳某公司辩称，1.被告濮阳某公司不存在违约，并且已经按照合同约定履行了支付租金的义务。依据合同约定，每笔租金支付之前应先由原告开具发票后再支付，而原告所主张的租金并未实际开具任何发票，因此被告有理由拒付租金。被告在承租案涉房屋时支付了三个月的房租作为押金，该押金应从欠付租金中扣除。2.被告于2024年8月15日向原告发送书面合同终止函，并实际将房屋交付给原告，而原告收到函件后对外发布了出租广告，客观上双方已经就合同终止达成一致意见，双方合同实际在原告收到终止函时终止。3.原告出租的房屋系毛坯房，被告经原告同意对房屋进行了装修花费240万元，且原告并不同意拆除装修附和物，视为同意继续使用，根据民法典及司法解释相关规定，原告应当对被告进行相应补偿。4.对于原告另外增加的两个月租金，该请求并不符合合同约定支付方式，同时也恰恰能证明双方已经客观上就解除合同达成一致。
反诉原告濮阳某公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告共同向反诉原告补偿装修添附费用人民币968000元（暂按两年装修均摊折旧费计算）；2.本案反诉费用由反诉原告负担。事实与理由：反诉原、被告双方于2021年11月18日签订《办公用房租赁合同》，反诉原告承租反诉被告位于濮阳市消防通道以南区域的毛坯商业房（地上建筑面积1865.41平方米）。合同签订后，反诉原告为满足办公使用需求，经反诉被告同意，对该毛坯房屋进行了全面装修，累计投入装修费用242万余元，并形成不可拆除的固定添附物（包括消防设施、电路系统、地面墙面硬装等）。此后反诉原告在实际租用案涉房屋两年半后，由于反诉被告无法配合开具租金发票等原因反诉原告决定更换办公地址，并提前以书面形式告知反诉被告，反诉被告已接收房屋钥匙并对外招租，双方在客观上已就解除合同已达成一致。现反诉被告以反诉原告逾期缴纳租金为由诉至贵院，根据《民法典》第715条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9-11条之规定，合同解除后，出租人应就装修残值予以补偿。装修总费用242万元，按5年租期分摊折旧，年均折旧费48.4万元，反诉原告实际使用3年，剩余2年租期对应的装修残值为96.8万元，反诉原告暂按照该金额主张，具体金额结合装修现状及市场价值评估后予以确定。
反诉被告管某甲、管某乙辩称，反诉原告提出的反诉请求和理由均不能成立。反诉被告和反诉原告之间签订合同，约定房屋为毛坯房，反诉原告自行装修使用，合同第八条第三项关于租赁物的退还明确约定租赁物内可移动物品由一方自行处置，甲方不得干预，再根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条第二项因承租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租期内装修残值损失怒不予支持，而且关于本案虽反诉原告单方主张2024年10月31日后不再租赁案涉房屋，但反诉被告并未就该单方主张表示同意，反诉原告也未交付案涉房屋，目前反诉被告要求继续履行合同，不存在所谓的装修添附损失，应当驳回其反诉请求。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2021年11月18日，原告管某甲、管某乙（甲方、出租方）与被告濮阳某公司（承租方、乙方）签订《办公用房租赁合同》一份，主要约定：一、甲方出租给乙方的房屋位于濮阳市消防通道以南区域所有门面房屋，房屋地上建筑面积为1865.41㎡（实际以测量面积为准，房租多退少补）；租赁物内现为空置毛坯房，消防已验收合格。二、房屋租赁期限为自2022年1月1日起至2026年12月31日止，租金计算标准为月租金74600元（1865.41㎡×40元/㎡），半年租金合计为447600元。三、租金支付方式为：1.合同签字生效后10个工作日内，乙方支付甲方6个月的租金及3个月租金作为抵押金，退租时抵押金甲方无息返还。自2021年11月12日至2021年12月31日为免租金装修期；2.租赁期内第一年房租为每平方米40元，从第二年起每年租金为上一年租金的基础上递增6%，以此类推，直到合同期满；3.甲方负有提供发票的义务，乙方同时支付甲方或税务机关开票税费，乙方应当在合同签订后...