南宁租赁期满退租装修拆除纠纷：拆与不拆的法律边界

一、案件回顾：一场因退租拆除引发的装修纠纷

2019年，贺州市八步区的陈某将毛坯门面出租给李某经营瓷砖店，李某投入15万元装修后使用。2022年双方续签合同，约定“租赁结束时，乙方（李某）原装修的天面、墙面及门面装修物不得拆除”。2025年3月合同到期，李某提前告知不再续租，并拆除了灯具、电路、插座、不锈钢楼梯等设施。陈某认为李某“毁坏原装修”，诉至法院要求恢复原状并赔偿8000元，同时主张扣押金、追讨租金及水电费。

最终法院判决：李某拆除的设施属于“未形成附合的装饰装修物”，未违反约定，无需恢复或赔偿；陈某无需退还8000元押金（抵扣3月租金4100元后剩余部分作为违约金），驳回其他诉讼请求。

二、核心争议解析：装修设施“拆与不拆”的法律边界

本案的焦点是：租客退租时，哪些装修设施可以拆除？哪些必须保留？ 结合判决和法律规定，我们从三个关键维度拆解：

1. 合同约定优先，但需明确“附合与非附合”

根据《民法典》第715条，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁期满后，“未形成附合”的装饰装修物可拆除；“形成附合”的则归出租人所有（除非合同另有约定）。

形成附合的装修：指与房屋主体结构不可分离（或分离会损毁房屋）的部分，如墙面涂料、吊顶、地面瓷砖等。本案中，李某装修的天面、墙面属于附合装修，合同约定“不得拆除”，故李某若拆除墙面则构成违约，但她未拆这些部分。
未形成附合的装修：指可独立拆卸、不损害房屋的设施，如灯具、插座、可移动楼梯、空调等。本案中，李某拆除的灯具、电路、不锈钢楼梯均属此类，且陈某配偶叶某曾微信同意“拿得走的可以拿走，只要不拆烂”，因此拆除行为合法。

2. 房东常见误区：“所有装修都不能动”

很多房东认为“租客装修的东西都归我”，这是典型误解：

若装修是租客自费且未形成附合，租客有权拆除（如本案的灯具、楼梯）；
若合同未明确“附合装修不得拆除”，租客拆除附合部分可能构成违约，但需结合是否损害房屋判断；
若租客拆除时造成房屋毁损（如撬坏墙面），房东可要求恢复或赔偿，但本案中李某未造成毁损。

3. 押金抵扣的条件：合同约定是关键

本案中，陈某主张“押金不予退还”，但法院最终判决“抵扣3月租金4100元后剩余3900元作为违约金”，核心依据是：

合同约定“合同终止时结清所有费用方可退押金”，李某未付3月租金（4100元），构成违约；
押金的性质是“履约担保”，而非“违约金”，法院需根据违约程度酌定抵扣金额，而非全额没收。

三、当事人关注的痛点关键词及应对建议

（一）租客痛点：退租时哪些能拆？如何避免被扣押金？

痛点1：合同未明确“可拆除范围”
建议：签约时主动约定“未形成附合的装饰装修物（如灯具、货架、可移动楼梯等）退租时可拆除”，避免事后争议。
痛点2：房东拖延收房导致“延租”
建议：退租时通过微信/短信明确告知搬离时间，保留催促收房的记录（如本案李某的微信沟通记录），若房东拖延，可报警固定证据，避免被主张“延租租金”。
痛点3：押金被无故扣留
建议：退租时结清所有费用（水电、物业费等），保留缴费凭证；若房东扣押金，可凭合同和缴费记录起诉要求退还。

（二）房东痛点：如何防止租客损坏装修？押金怎么用？

痛点1：租客擅自拆除附合装修
建议：合同明确约定“附合装修（如墙面、地面、吊顶）不得拆除，否则需恢复原状并赔偿”；收房时拍照留存装修现状，若发现毁损，及时固定证据（如照片、视频）。
痛点2：押金抵扣范围不清晰
建议：合同明确“押金仅用于抵扣拖欠的租金、水电费或装修损坏赔偿”，避免租客以“押金抵扣租金”为由拒付费用（如本案李某主张用押金抵3月租金，但需房东同意）。
痛点3：租客拖延交钥匙
建议：提前约定“退租当日必须交钥匙，逾期按日收取租金”；若租客拖延，可通过书面通知限定交钥匙时间，保留通知记录。

四、一句话问答

租客退租时，能拆除自己装的灯具吗？
→ 若灯具属于“未形成附合”的设施，且合同未禁止，可拆除（需不损害房屋）。
合同约定“装修不得拆除”，租客拆了墙面怎么办？
→ 墙面属于附合装修，租客违约，房东可要求恢复原状或赔偿损失。
房东能以“租客拆除灯具”为由扣押金吗？
→ 若灯具是可拆除的非附合设施，扣押金无法律依据；若拆除时损坏房屋，可抵扣押金。
租客提前退租，装修费用能要求房东补偿吗？
→ 租赁期满退租的，附合装修归房东所有，租客无权要求补偿（除非合同约定）。
退租时房东拖延收房，租客要付延租租金吗？
→ 若租客已搬离并催促收房，房东拖延的，双方均有过错，租客无需付延租租金。

陈干新，广西博美律师事务所。

判决书内容：

广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民事判决书
（2025）桂1102民初2163号
原告：陈某，男，1957年4月28日出生，汉族，住湖北省利川市，现住贺州市八步区某。
委托诉讼代理人：叶某，女，1975年10月8日出生，壮族，住贺州市八步区，系原告陈某配偶。
被告：李某，女，1986年10月11日出生，汉族，住贺州市某店。
委托诉讼代理人：贝学志，广西安弘律师事务所律师。
原告陈某与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2025年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶某，被告李某及委托诉讼代理人贝学志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出并变更诉讼请求：1.判令被告向原告支付门面租金4300元，所付租房押金8000元不予退还；2.判令被告恢复门面原装修的天面、墙面、电路系统、灯具、楼梯等装修物及装修附合物或按价赔偿，约8000元；3.判令被告归还门面钥匙并赔偿扣押钥匙导致的延租房租4300元；4.判令解除原告于2022年3月30日签订的《租房协议合同》；5.判令被告向原告支付2024年6月5日-2025年4月30日的水费、物业管理费、垃圾处理费、变线损等5127.24元；6.本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2022年3月30日,原告将位于贺州市八步区租赁给被告某八步区华夏瓷砖店，双方签订了《租房协议合同》，合同约定:“时间从2022年3月30日起至2025年3月29日止。租金每月4300元，在每月1号交清本月租金，押金8000元，如乙方超过10天不交租金或不经甲方同意转租他人，甲方有权终止合同并不退还乙方押金。承租期结束时，乙方原装修的天面、墙面及门面装修不得拆除，甲方也不付给乙方装修物的折价费。”等相关条款。2025年3月份，被告没有按照约定支付租金，原告多次催促被告支付无果。
2025年4月初，被告将原装修的天面、墙面所有电路系统、电灯、电器、楼梯等偷偷拆除，毁坏了门面原装修的天面、墙面、装修物及附合物，原告多次催促被告恢复原状无果。并以未退押金为由扣押原告的钥匙，导致租客看房租房无果，直接损害了原告的利益。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条、第七百二十二条，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第三百二十二条，因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定，在没有约定或者约定不明确，且法律也没有规定的情况下,按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定附合装修物的归属。通俗来说，就是价值较低的一方的所有权因添附而消灭，由价值较高的一方取得添附物。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。另，合同约定租房期间，甲方只负责收取房租，如乙方经营方面涉及到的房租出租税、工商、税务、水电及卫生费、物业管理费及门面三包费等一切费用均由乙方承担等相关条款。2024年6月至今，被告没有按照约定支付水费、物业管理费、垃圾处理费、变线损等费用。
综上所述，被告恶意拖欠原告租金水电，并毁坏了门面原装修的天面、墙面、电路系统、灯具、楼梯等装修物及装修附合物,给原告造成了很大的经济损失。现原告为维护自身的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特诉至法院，望判如所请。
被告辩称，一、原告歪曲事实、颠倒黑白，其恶意诉讼行为严重违背诚实信用原则。1.合同履行历史与租金变更的客观事实。被告与原告早于2019年3月30日即签订《商铺租赁合同》，初始租赁期限至2022年3月29日，约定租金4100元/月。承租时商铺为毛坯房，被告投入约15万进行首次装修，形成基础经营条件。2022年3月30日，双方续签合同至2025年3月29日，租金上调至4300元/月，被告自2022年3月至2024年5月期间，一直按前述租金标准向叶某支付每月的租金。2024年5月始，经被告与叶某微信协商一致，租金下调至4100元/月，该变更持续至2025年3月，原告从未提出任何异议，原告现否认租金变更事实，显属违背交易习惯的恶意反悔。2.退租协议中原告的故意违约行为。2025年3月6日，被告即通过微信明确告知叶某合同到期后不再续租，并要求其在到期前收房交接。被告提出以8000元押金抵扣2025年3月租金4100元，叶某在微信中明确回复同意。然而，原告及其家属在收到退租通知后，多次以没空为由拖延收房。3月20日被告配合原告带租客看房，原告临时爽约；3月27日，被告通知搬离完毕，原告仍拒绝到场；3月30日合同到期当日，被告再次催告收房，原告竟称还要过几天。上述事实有完整微信记录为证，甚至双方因原告拖延收房已报警至贺州市公安局河南派出所，警方处警记录可直接证明原告恶意拖延的违约行为。被告自始至终积极履行交房义务，是原告为恶意扣取押金，故意拒绝接收钥匙、拖延办理退租手续，其行为已构成根本违约。
二、原告关于装修损毁的主张毫无事实依据，系滥用诉权的典型表现。1.合同对装修归属的明确约定。双方明确约定租赁结束后，装修的天面、墙面及门面装修物不得拆除，但从未禁止被告拆除未形成附合的装饰装修物（如可移动灯具、楼梯等）。被告拆除的仅为可独立拆卸、未与房屋主体结构结合的设施，未对房屋造成任何损害。原告所称恢复天面、墙面纯属无中生有，毛坯房初始装修由被告完成，合同到期后被告仅拆除自有可移动设施，何谈“损毁”。2.原告主张的8000元赔偿毫无法律依据。根据民法典第七百一十五条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人可拆除未形成附合的装饰装修物。本案中，被告拆除行为完全符合合同约定及法律规定。原告凭空主张8000元赔偿，既无装修损毁的证据，也无合同依据，明显属于恶意扩大损失、滥用诉讼权利。
三、被告对水电物业费的清偿态度与原告的违约获利企图形成某对比。被告已于2025年5月23日向为案涉商铺提供物业管理服务的贺州市某有限公司缴清物业费、水电费、垃圾费等合计4398.1元，该商铺新承租人先行缴付的水电费已通过该物业公司向其退还。故被告新增关于物业、水电费等5127.24元的诉讼主张，无事实和法律依据，应当予以驳回。原告企图以“拖欠租金”为由扣取8000元押金，却故意隐瞒“押金抵扣租金已获其家属同意”的事实，其真实目的是通过诉讼非法占有被告合法财产。这种利用诉讼程序谋取不正当利益的行为，严重违反民事诉讼诚信原则。
四、本案依法不应适用小额诉讼程序审理。本案涉及合同履行事实认定、装修附合性质判断、代理行为效力等复杂法律问题，事实争议重大、法律关系复杂，明显不符合《民事诉讼法》关于小额诉讼“事实清楚、权利义务关系明确”的适用条件。若强行适用小额诉讼程序，将严重损害被告的诉讼权利，恳请法院依法适用普通程序审理，以保障案件公正裁判。
综上，被告暂保留另案起诉,要求其退还抵扣2025年3月租金4100元之后的押金3900元及其他损失的诉讼权利。恳请法院查明事实，依法驳回原告全部诉讼请求，并对其滥用...