南宁拖欠租金超1月，法院为何支持全额租金及违约金？

一、案件回顾：经营不善拖欠租金，房东诉请获全额支持

2012年12月，被告胡忠通过公开招租中标，与原告柳城县中天城建投资有限责任公司（以下简称“城投公司”）签订《柳城县国有房屋资产租赁合同》，约定：

租赁门面：柳城县大埔镇白阳中路房产所财税楼一楼由西往东第1间；
租金标准：每月6250元，需在每月10日前支付当月租金；
违约金条款：逾期支付租金，按日万分之三计收违约金；
合同解除条件：拖欠租金累计超过1个月，甲方（城投公司）有权解除合同、收回房屋。

合同履行至2015年12月，胡忠均正常支付租金，但2016年1月起未再缴纳。截至2016年8月23日，共拖欠租金50000元，产生违约金1796.25元。城投公司多次催缴无果后诉至法院，要求解除合同、返还房屋、支付拖欠租金及违约金。

胡忠辩称：因“930事件”导致停业1个月、人才外流，经营不善无力支付，请求分期给付，但未提供任何证据证明经营受损情况。

二、法院判决：合同有效+违约事实清楚，诉请全部支持

法院经审理认为：

合同合法有效：双方签订的租赁合同系真实意思表示，未违反法律强制性规定，对双方均具约束力；
违约事实成立：胡忠自2016年1月起拖欠租金，累计远超1个月，符合合同约定的解除条件；
抗辩理由不成立：胡忠主张的“经营受损”无证据支撑，且原告不同意分期给付，其抗辩缺乏事实依据；
诉请于法有据：根据《合同法》（注：现为《民法典》合同编）第九十三条（约定解除权）、第九十七条（合同解除后的恢复原状义务），支持城投公司全部诉讼请求——解除合同、返还房屋、支付拖欠租金50000元及违约金1796.25元，案件受理费由胡忠承担。

三、当事人关注的痛点解析：这些细节决定案件走向

1. 租金支付：“每月10日前”是硬约束，逾期即触发违约

关键词：租金支付日、逾期起算点、累计拖欠时长
实践中，不少租户认为“晚几天交没事”，但合同约定的支付期限是核心条款——本案中“每月10日前付当月租金”，一旦超过10日未付，即开始计算违约金；若累计拖欠超1个月，房东可直接解除合同。

2. 违约金计算：“日万分之三”如何落地？

关键词：违约金标准、计算基数、起算时间
本案违约金按“所欠租金日万分之三”计算，即每月拖欠的6250元，从当月11日起每日产生1.875元违约金（6250×0.03%）。需注意：违约金标准需在合同中明确约定，若约定过高（如日千分之一）可能被法院调整，但“日万分之三”属合理范围（年化约10.95%），通常会被支持。

3. 合同解除：“拖欠超1个月”是“红线”，房东有权直接收房

关键词：约定解除条件、解除通知义务、房屋返还时间
合同中明确“拖欠租金累计超1个月”可解除合同，无需经租户同意。但房东需注意：解除合同前应履行通知义务（可通过书面、短信等方式），避免因程序瑕疵影响权利主张。

4. 抗辩理由：“经营不善”需举证，空口无凭不被认可

关键词：不可抗力、情势变更、证据留存
租户以“经营困难”抗辩时，需提供直接证据（如停业证明、收入流水、损失清单等），且需证明“经营困难与拖欠租金有直接因果关系”。本案中胡忠未举证，故抗辩不成立。若确因疫情等不可抗力导致经营困难，需及时与房东协商变更合同（如减免租金），并留存协商记录。

四、一句话问答

租户拖欠租金超1个月，房东必须起诉才能解除合同吗？
答：不一定，若合同约定了解除条件（如拖欠超1个月），房东可发解除通知后直接收回房屋，也可通过诉讼确认解除效力。
违约金“日万分之三”会不会太高？法院会调整吗？
答：“日万分之三”年化约10.95%，未超过LPR的4倍（当前约14.8%），属合理范围，法院一般不调整。
经营不善导致无力支付租金，能要求房东减免吗？
答：需与房东协商，若房东不同意，租户需举证证明经营困难属不可抗力或情势变更，否则需承担违约责任。
合同解除后，租户除了交租金，还要承担哪些费用？
答：除拖欠租金和违约金外，还需支付合同解除后至实际返还房屋期间的占有使用费（通常按租金标准计算）。
租户对判决不服，能上诉吗？
答：可在判决书送达之日起15日内，向原审法院递交上诉状，上诉至上级人民法院。

陈干新，广西博美律师事务所。

判决书内容：

广西壮族自治区柳城县人民法院
民事判决书
（2016）桂0222民初1995号
原告：柳城县中天城建投资有限责任公司。住所地：柳城县大埔镇。
法定代表人：余贵光，该公司经理。
委托代理人：韦雅扬，广西宝洁律师事务所律师。
委托代理人：玉良，柳城县中天城建投资有限责任公司职工。
被告：胡忠，男，汉族，个体户，住柳城县。
原告柳城县中天城建投资有限责任公司（以下简称城投公司）与被告胡忠关于房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年10月20日公开开庭审理。原告柳城县中天城建投资有限责任公司委托代理人玉良，被告胡忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城投公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2012年12月1日签订的《柳城县国有房屋资产租赁合同》。2、被告立即将租赁的位于大埔镇白阳中路现房产所财税楼一楼由西往东数起第1间门面交还给原告。3、被告立即支付尚欠租金本金50000元（该租金自2016年1月起按每月租金6250元计算至被告将房屋交还给原告止，暂计至2016年8月23日为50000元）。4、被告立即支付违约金1796.25元（违约金自2016年1月11日起，按所欠租金的日万分之三计至付清租金时止，至2016年8月23日违约金为1796.25元）。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告经参加原告主持的公开招租会，投标且中标租赁大埔镇白阳中路现房产所财税楼一楼由西往东数起第l间门面，并于2012年12月1日签订《柳城县国有房屋资产租赁合同》。该合同约定：被告（乙方）租赁前述门面；租金每月6250元；乙方应于每月l0日前支付当月租金，逾期则按所欠租金的日万分之三支付违约金；租赁期限自2012年11月1日起至2016年10月30日止；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租租赁物，且不承担乙方任何损失，比如拖欠租金累计超过1个月的。原告依约将租赁房屋交付给被告经营。被告交纳了至2015年12月应支付的租金，但没有支付2016年1月之后至今的租金。被告已严重违反合同约定，因此诉至法院。被告胡忠辩称，对被告所主张的事实没有异议。由于930事件影响，导致停业约一个月，人才外流，致使经营不善，资金无法收回，因此不能支付门面租金，请求分期给付。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：原告城投公司与被告胡忠于2012年12月1日签订《柳城县国有房屋资产租赁合同》，原告将位于柳城县大埔镇白阳中路房产所财税楼由西向东第1间门面租给被告胡忠，租期2012年11月1日至2016年10月30日，租金6250元／月，被告应于每月10日前缴付租金，逾期缴付的，按逾期日万分之三支付违约金。经原告、被告双方当事人庭上核实，确认被告自2016年以来未缴纳租金，自2016年1月起至2016年8月23日止所欠租金为50000元，违约金1796.25元。另查明，原告、被告所签的《柳城县国有房屋资产租赁合同》中有合同解除条款：“租赁物租赁期间，乙方（被告方）有下列行为之一的，甲方（原告方）有权解除合同，收回出租物，且不承担乙方之任何损失：（6）拖欠租金累计超过1个月的。”
本院认为，原告与被告所签的《柳城县国有资产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，属有效合同。租金、违约金约定明确、合法有效，且双方当事人对租金、违约金的具体数额无异议，本院予以确认。
《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告自2016年以来未缴纳租金，拖欠租金累计超过一个月，违反合同约定，满足合同所约定的解除情形。原告主张解除合同，理由成立，本院予以支持。《合同法》有规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。原告主张被告退还所租赁的门面，符合法律规定，本院予以支持。
被告胡忠称，受930事件影响，该门面的经营停业约一个月，人才外流，致使经营不善，资金无法收回，因此不能支付门面租金，请求分期给付。被告不能提出有关证据材料证实门面经营所受的实际影响，且原告不同意分期给付。本院认为，被告所提出的抗辩理由无证据证实，不成立。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告柳城县中天城建投资有限责任公司、被告胡忠2012年12月1日签订的《柳城县国有房屋资产租赁合同》。
二、被告胡忠将租赁的位于大埔镇白阳中路房产所财税楼由西向东数第1间门面退还给原告。
三、被告胡忠支付原告柳城县中天城建投资有限责任公司2016年1月1日至2016年8月23日的门面租金50000元。
四、被告胡忠支付原告柳城县中天城建投资有限责任公司违约金1796.25元。
案件受理费1095元（原告城投公司已预交），由被告胡忠承担。
义务人应于本判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
代理审判员周学健
二〇一六年十月二十一日
书记员孔祥柳