天津预约合同价格争议：强制缔约请求权的法律边界

一、核心案情回顾：从"优先认购"到"价格争议"的拉锯战

2006年，珠海万里路公司（下称"万里路"）与辰泰房地产公司（下称"辰泰"）先后签订《优先认购说明书》《金珠园合作协议书》，约定万里路以"9折优惠"认购辰泰开发的6套商品房，同时约定万里路将对珠海机场的390万元债权转让给辰泰，用于冲抵购房款；若辰泰违约或不用该债权抵顶地价款，6套房须按7000元/㎡出售。

2007年辰泰取得预售许可证后，双方就价格条款产生争议：

• 万里路主张辰泰曾承诺"9折基础上再9折"（即8.1折），且未将债权转让剩余的62.4万元冲抵购房款，构成违约，要求按7000元/㎡强制签订正式合同；
• 辰泰则认为9折是最终折扣，剩余债权需万里路协助抵顶地价款后再冲抵，且万里路未在约定时间签订合同，已构成违约。

最终，一审法院驳回万里路的强制缔约请求，二审法院确认预约合同有效但已解除，辰泰需返还万里路480万元（认购金+债权转让款）。

二、争议焦点拆解：预约合同的"强制缔约"能否实现？

1. 优先认购书的法律性质：是"预约"还是"本约"？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房认购协议被认定为"本约"需同时满足两个条件：

• 具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容（如交付时间、产权登记、违约责任等）；
• 出卖人已按约定收受购房款。

本案中，《优先认购说明书》仅约定了房号、单价、折扣及签订本约的时限，缺少交付条件、产权办理等核心条款，且辰泰收取的认购金和债权转让款仅为"预约阶段款项"，需待本约签订后才转为购房款。因此，案涉协议属于预约合同，而非正式商品房买卖合同。

2. 价格条款争议：预约中的"已决条款"能否约束本约？

预约合同中的条款分为"已决条款"（双方已明确约定的内容）和"未决条款"（需后续磋商的内容）。本案中：

• 已决条款：双方明确约定6套房按"9折优惠"出售，390万元债权用于冲抵购房款；
• 争议点：万里路主张的"8.1折"系对《承诺书》的曲解（辰泰承诺"按已定合同价9折"，并非"折上折"），而辰泰拒绝将剩余62.4万元债权冲抵购房款，违反了预约的已决条款。

但需注意：即使一方违反预约的已决条款，另一方也无权要求"强制缔约"——预约的核心是"促成本约签订"，而非直接替代本约。若双方因未决条款（如剩余债权冲抵方式）无法达成一致，属于"不可归责于双方的原因"，预约合同可解除。

3. 强制缔约的法律边界：哪些情况能"强制签合同"？

我国法律仅在公用事业领域（如供水、供电、运输）规定了"强制缔约义务"，目的是保障公共利益。而在商品房买卖等一般民事领域，强制缔约缺乏法律依据——原因在于：

• 合同自由是民法基本原则，当事人有权就未决条款协商，法院不能强迫双方订立内容不完整的合同；
• 预约合同的履行方式是"诚信磋商"，而非"强制签订本约"。若一方拒绝磋商或恶意违约，另一方可主张缔约过失责任（如赔偿信赖利益损失），但不能要求强制缔约。

本案中，万里路要求按7000元/㎡强制签订合同，本质是要求法院替代双方完成本约磋商，违反了合同自由原则，因此未被法院支持。

三、当事人痛点关键词与风险提示

购房者必看：预约阶段的5个"避坑"细节

1. 明确预约性质：签订《认购书》时，需确认是否包含"交付时间、产权登记、违约责任"等核心条款——若缺少，仅为预约，无法直接主张交房；
2. 固定价格条款：对折扣、优惠条件需书面明确（如"9折为最终折扣，无折上折"），避免口头承诺引发争议；
3. 债权/款项冲抵：若用债权或其他款项冲抵购房款，需约定"剩余款项的处理方式"（如"未抵顶部分直接冲抵购房款"）；
4. 磋商期限：明确"签订本约的时限"及"逾期未签的后果"，避免因"无限期磋商"导致损失；
5. 违约责任：预约中需约定"一方拒绝磋商的赔偿责任"（如定金罚则、信赖利益损失），而非仅约定"视为放弃认购"。

开发商必看：避免预约纠纷的3个关键

1. 预售许可与预约的关系：未取得预售许可时签订的预约合同，只要不涉及"实际销售"（如收取全额房款），一般认定有效；但需明确"本约签订需以取得预售许可为前提"；
2. 条款一致性：后续出具的《确认书》《承诺书》需与预约内容一致，避免"折扣变更""款项冲抵方式变更"等歧义；
3. 通知义务：取得预售许可后，需以书面形式（如快递、登报）通知购房者签订本约，并保留通知凭证，避免被认定为"拒绝磋商"。

四、一句话问答

1. 签订《商品房认购书》后，开发商涨价，我能要求按原价格强制签合同吗？
   答：不能，认购书若为预约，仅约束磋商义务，无法强制缔约，但可主张开发商承担缔约过失责任。

2. 预约合同中约定"若开发商违约，需按特定价格卖房"，该条款有效吗？
   答：条款本身有效，但不能直接要求强制缔约，需结合本约磋商情况判断——若开发商恶意违约，可主张赔偿差价损失。

3. 我交了认购金，但开发商把房子卖给别人了，我能要求继续履行吗？
   答：若认购书为预约，无法要求继续履行，但可要求开发商双倍返还定金或赔偿房屋差价损失。

4. 预约合同中未约定交房时间，我能要求开发商明确吗？
   答：可以，双方需就未决条款诚信磋商；若开发商拒绝磋商，可主张解除预约并要求返还认购金。

5. 未取得预售许可的认购书有效吗？
   答：只要不涉及实际销售（如仅收认购金、未收房款），一般有效；但本约需在取得预售许可后签订。

董志远，天津道公律师事务所。