北海房屋买卖合同抵押未披露：优先受偿权与购房人维权指南

以案说法：购房人能否绕过抵押权人拿到房子？

在房产交易中，许多购房者只关注房屋的户型、价格和交房时间，却容易忽略一个关键隐患——房屋是否存在抵押。当开发商将已抵押的房产出售给购房者，且未披露抵押状态时，一旦抵押权人（如银行、资产管理公司）主张优先受偿，购房者将面临“钱房两空”的风险。本文通过一则真实案例，深度剖析此类纠纷的法律要点，为您提供实用的维权指引。

一、案情回顾：一套商铺背后的“连环局”

1. 交易始末

2013年1月：案外人黄戈与东兴鸿德房地产开发有限公司（以下简称“鸿德公司”）签订60份《商品房买卖合同》，购买58间商铺及2间商场，总价约1.09亿元。双方约定：黄戈可指定第三方办理更名手续。
2014年10月：黄戈通知鸿德公司将其中48间商铺更名至张站捷名下。张站捷与鸿德公司签订5份《商品房买卖合同》，总价657万余元，并办理了备案登记。
付款方式：黄戈累计支付购房款约9260万元，鸿德公司通过“循环走账”方式向张站捷出具了购房款收据。

2. 抵押事实

2013年7月：鸿德公司将涉案商铺所在在建工程抵押给华夏银行南宁分行（后债权转让给长城资产管理公司），并办理了抵押登记。
2014年1月：长城公司重新办理抵押登记，并申请债权展期至2017年1月20日。

3. 纠纷爆发

鸿德公司逾期交房，张站捷起诉要求继续履行合同、解除抵押、交付房屋并办理房产证。
长城公司作为第三人介入，主张张站捷与鸿德公司恶意串通，要求确认买卖合同无效，并主张自己对涉案商铺的抵押权优先受偿。

二、争议焦点与法院判决

焦点一：买卖合同是否有效？

长城公司主张：开发商在抵押后转让房产，且双方循环走账、虚假交易，合同无效。
法院认定：
- 合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，有效。
- 抵押人转让抵押物未通知抵押权人，不必然导致合同无效（参考《担保法解释》第67条）。
- 循环走账系开发商为完善付款手续所为，不构成恶意串通。

焦点二：购房人能否要求解除抵押并交房？

法院认定：
- 抵押权作为担保物权，优先于购房人的债权。未经抵押权人同意，买卖合同不能约束抵押权人。
- 涉案商铺未竣工验收，客观上不具备交付条件。
- 但合同继续履行并不损害抵押权人利益——购房人可行使“涤除权”，即代为清偿债务以消灭抵押权。

焦点三：诉讼期间开发商单方解除合同是否有效？

法院认定：
- 开发商在诉讼中发出解除通知，不能产生解除效力。合同履行状态应诉前确定，诉讼期间的行为不能对抗法院审判权。

最终判决

维持买卖合同有效，开发商继续履行合同（支付逾期交房违约金）。
但驳回购房人要求解除抵押、交房、办证的请求。
核心逻辑：抵押权人长城公司有权就抵押物优先受偿，购房人只能通过“代偿”或等开发商自行解押后才能获得完整物权。

三、法律深度解析：抵押权优先受偿的“攻守之道”

1. 抵押权优先受偿的法定依据

《物权法》第191条（现《民法典》第406条）：抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《担保法解释》第67条：抵押人转让抵押物未通知抵押权人，抵押权人仍可行使抵押权。
核心结论：即使买卖合同有效，抵押权人依然有权对抵押物行使优先受偿权。购房人不能对抗抵押权人。

2. 购房人的“涤除权”与风险承担

涤除权：购房人可代开发商清偿债务，从而消灭抵押权。清偿后，可向开发商追偿。
现实痛点：
- 代偿金额可能远高于房价（如本案中整体抵押涉及数亿元，难以分割）。
- 代偿后若开发商无偿还能力，购房人面临“替人还债”风险。
- 若抵押权债权未到期，购房人无权强制清偿（本案中长城公司债权展期至2017年，购房人无法提前代偿）。

3. 合同“继续履行”≠“必然过户”

法院判决继续履行合同，是指开发商需按约定履行除物权转移外的义务（如支付违约金、配合备案等）。
抵押未解除前，购房人无法要求办理过户登记。判决存在“执行难”风险。

四、核心痛点与法律建议

购房者必须警惕的五大风险点

| 风险点 | 具体表现 | 法律后果 | |--------|----------|----------| | 抵押状态未披露 | 开发商隐瞒抵押事实 | 购房人无法获得完整物权，抵押权人可拍卖房产 | | 资金循环走账 | 开发商要求配合“走账”伪造付款记录 | 可能被认定为虚假交易，影响合同效力 | | 抵押权未解除 | 开发商未办理解押手续 | 购房人无法办理贷款、过户，甚至被抵押债权人查封 | | 项目未竣工 | 未验收即出售 | 房屋不具备交付条件，购房人无法实际入住 | | 代偿成本过高 | 整体抵押不可分割 | 购房人需代偿全部债务，远超自身购房款 |

律师实操建议

签约前必须核查抵押状态
- 查询不动产登记信息（可通过“不动产登记中心”或“掌上查询”App）。
- 重点核查：房屋是否被抵押、抵押金额、抵押权人、抵押期限。
签约时明确约定解押义务
- 合同中要求开发商承诺：签约前已解除所有抵押，并约定巨额的解押违约金。
- 明确付款节点与解押进度挂钩（如：首付款付至监管账户，解押后再支付尾款）。
发现抵押后的“三步维权方案”
- 第一步：立即要求开发商解除抵押，否则行使合同解除权并索赔。
- 第二步：若开发商拒绝，可向法院起诉要求其履行解押义务（需具备可操作性）。
- 第三步：评估代偿可行性：若抵押金额较小或可分割，可代偿后向开发商追偿。
慎用“循环走账”或“垫资”
- 此类操作容易被认定为“恶意串通”，导致合同被认定无效（参考《合同法》第52条）。
- 务必保留真实付款凭证（银行流水、发票、收据），避免“走账”记录引发争议。

五、一句话问答（聚焦当事人痛点）

Q1：我买的房子被开发商抵押了，但我已经付了全款，能拿到房产证吗？ A：不能直接获得。抵押权人（如银行）有权优先拍卖该房产，你必须代开发商清偿债务后，才能解除抵押并过户。

Q2：开发商隐瞒抵押事实，我能要求退房并索赔吗？ A：可以。开发商构成根本违约，你有权解除合同并要求退还全部房款、赔偿利息损失及违约金。若开发商资金链断裂，可能面临执行难。

Q3：法院判决“继续履行合同”，是不是意味着房子肯定归我了？ A：不完全是。该判决仅要求开发商履行除物权转移外的义务，抵押未解除前，你无法办理过户登记。最终能否拿房，取决于开发商能否自行解押或你是否代偿。

Q4：如果开发商破产了，我的购房款还能拿回来吗？ A：你的购房款属于普通债权，无法优先于抵押权人受偿。若开发商破产，抵押物拍卖所得需先清偿抵押权人，剩余部分才按比例分配给你。建议尽早通过诉讼确认债权并申请财产保全。

Q5：我可以通过“代偿”方式拿到房子，但开发商欠银行的钱比我房款高很多，怎么办？ A：不建议盲目代偿。若整体抵押无法分割，代偿金额远超你的购房款，成本过高。此时应优先选择解除合同索赔，或要求开发商将抵押物分割后单独解押。

本文仅代表作者个人观点，不构成法律意见。具体案件请咨询专业律师。

姜清东
北京安博（上海）律师事务所

姜清东律师