北海房屋买卖合同抵押未披露：抵押权人优先受偿纠纷解析

引言：购房者的“隐形地雷”——抵押未披露

在房屋买卖实践中，购房者最怕遇到的“坑”之一，就是签了合同、付了款、甚至搬进去住，却发现房子已被开发商抵押给银行或其他债权人。更令人头疼的是，当抵押权人主张优先受偿时，购房者不仅要面临“钱房两空”的风险，还可能卷入复杂的法律诉讼。

今天，我们通过广西防城港市中级人民法院审理的一起真实案件（案号：（2016）桂06民终263号），来深度剖析“房屋买卖合同抵押状态未披露纠纷”中，第三人抵押权人主张优先受偿的痛点、法律逻辑与实务应对。

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一、案情回溯：一个“连环抵押+循环走账”的典型纠纷

1. 原始交易链条

• 2013年1月：案外人黄戈与开发商鸿德公司签订60间商铺的《商品房买卖合同》，总价款约1.09亿元，约定分期付款。黄戈累计支付购房款加抵偿款合计约9260万元。
• 合同核心条款：鸿德公司承诺“销售给黄戈的三期商铺目前只有针对一期用三期土地作为抵押工行项目开发贷款3900万元，除此之外不得再次转售或抵押”。然而，这个承诺很快被打破。
• 2013年7月：鸿德公司将包括涉案商铺在内的在建工程整体抵押给华夏银行南宁分行（后债权转让给长城公司），并办理了抵押登记。
• 2014年8月：黄戈通知鸿德公司将其中48间商铺更名至达利恒公司名下，双方重新签订《商品房买卖合同》并办理了备案登记。达利恒公司付清合同总价款1609万余元（通过循环“走账”方式取得付款票据）。

2. 纠纷爆发点

• 抵押权人长城公司主张：达利恒公司与鸿德公司恶意串通、虚假交易，未经抵押权人同意转让抵押商铺，请求确认买卖合同无效，并要求对涉案商铺优先受偿。
• 达利恒公司要求：继续履行合同，解除抵押登记，交付房屋并办理产权证。
• 开发商鸿德公司则辩称：合同已因黄戈违约自动解除，达利恒公司未实际付款。

3. 法院判决核心结论

• 一审（东兴市法院）：买卖合同合法有效，继续履行；驳回达利恒公司解除抵押登记、交付房屋的请求（原因：工程未竣工验收，且未经抵押权人同意）。
• 二审（防城港市中院）：驳回长城公司上诉，维持原判。核心观点：未告知抵押状态不影响合同效力；抵押权人优先受偿权不因买卖合同被否定；买受人可通过涤除权（代偿债务）消灭抵押权。

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二、法律焦点与痛点深度解析

痛点一：未告知抵押状态的房屋买卖合同，是否必然无效？

• 错误认知：许多购房者以为，开发商隐瞒抵押事实，合同就“绝对无效”。
• 正确法律逻辑：
  • 根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第一款，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人，并不必然导致合同无效。抵押权人仍可行使抵押权（即优先受偿），但买卖合同本身的效力需独立判断。
  • 本案中，法院认定：达利恒公司与鸿德公司的合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，且已备案登记，合法有效。即便未告知抵押，也只是影响物权转移（过户），不影响合同债权效力。
• 细节关键词：合同效力独立于物权效力、备案登记、更名手续、循环走账的效力认定。

痛点二：抵押权人主张优先受偿，买受人能否“赶走”抵押权？

• 法律铁律：抵押权作为担保物权，具有优先于债权的效力。根据《物权法》第一百九十一条，抵押期间，未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但买受人代偿债务消灭抵押权（即“涤除权”）的例外。
• 本案中的博弈：
  • 长城公司主张：抵押在先，转让无效，优先受偿。
  • 法院判决：继续履行合同，但同时明确“达利恒公司不能请求免除涉案商铺的抵押负担”。这意味着：买受人不能直接要求抵押权人解除抵押，只能通过代付鸿德公司的债务来涤除抵押权。
• 细节关键词：涤除权、代位清偿、优先受偿权与债权请求权的冲突、抵押登记在先原则。

痛点三：循环“走账”付款，是否导致合同无效？

• 常见操作“雷区”：开发商为配合买受人办理备案或贷款，经常采用“循环走账”（如A转给B，B转回A，制造付款流水）。这种操作极易被认定为恶意串通、虚假交易。
• 本案的“幸运”：
  • 鸿德公司员工出庭证明：走账是受时任法定代表人指示，目的是为已付款项出具票据，并非虚假。
  • 法院认定：结合更名、备案、出具收据等系列行为，可以证实鸿德公司认可付款效力，不构成恶意串通。
• 风险警示：循环走账极易被税务机关、公安机关调查（可能涉嫌逃税、虚假诉讼）。更关键的是，一旦被认定恶意串通，合同无效，买受人将丧失所有权利。
• 细节关键词：恶意串通的证明标准、走账的税务风险、备案登记与付款凭证的关联性。

痛点四：诉讼中开发商单方发“解除合同通知”，有用吗？

• 常见操作：开发商在一审败诉后，向买受人快递一份《解除合同通知书》，企图“主动解除合同”以规避责任。
• 法律定性：
  • 本案二审法院明确：诉讼过程中发出解除通知，不能改变诉讼前已确定的合同效力与履行状态。具体来说：
    • 合同履行争议已诉至法院，应由法院依法裁判。
    • 一方在诉讼中行使解除权，违背诚信原则，且与法院审判权冲突，不产生解除效力。
• 细节关键词：解除权的行使时效、诉讼诚信原则、通知送达的实质性审查（本案中快递未实际送达）。

痛点五：工程未竣工验收，能否要求交付房屋？

• 法律红线：根据《建筑法》第六十一条，未经验收合格的商品房不得交付使用。即使合同约定交付日期，法院也不会支持提前交付。
• 实务困境：许多烂尾楼项目长期无法竣工验收，买受人既拿不到房，又无法解除合同（或解除后有损失）。本案中，法院判决“继续履行”但驳回交房请求，实际是将交房义务推至验收合格之日，对买受人而言是“空头支票”。
• 细节关键词：竣工验收条件、交付不能与履约僵局、违约金计算基期（从约定交付日次日起算）。

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三、律师深度建议：买受人如何避开“抵押未披露”的坑？

1. 签约前：必查三大“底牌”

• 查抵押：通过不动产登记中心或“不动产登记查询”小程序，核实目标房产是否存在抵押、查封等权利负担。
• 查预售许可：确认开发商已取得《商品房预售许可证》，且许可证上未注明“该房产已抵押”。
• 查征信：查询开发商是否有其他涉诉、失信记录。

2. 签约时：合同条款锚定“涤除义务”

• 在买卖合同中明确约定：“出卖人保证本合同项下房产不存在任何抵押、查封等权利限制。若存在抵押，出卖人应在本合同签订后X日内自行清偿债务并注销抵押登记，逾期承担每日XX元的违约金。”
• 如已发现抵押，应要求开发商将**“买受人有权代偿债务并行使涤除权”**写入合同，并约定开发商的配合义务。

3. 付款时：拒绝“循环走账”，坚持“三流一致”

• 资金流、发票流、合同流必须一致：购房款直接汇入开发商对公账户（而非个人账户），要求开具正规发票或收据，并由双方签章确认。
• 避免“替第三人付款”或“多笔拼凑”操作，否则一旦发生纠纷，付款事实可能被认定为虚假。

4. 纠纷发生后：果断行使“涤除权”或解除权

• 涤除权：如果已付房款远小于抵押债务，且已无其他障碍，买受人可代开发商还款，涤除抵押后过户。注意：需一次性清偿全部抵押债务，不能“部分”涤除。
• 解除权：如果合同明确约定了“存在抵押可解除合同”，或者开发商无法在合理期限内涤除抵押，买受人应果断起诉解除合同，同时主张双倍定金、违约金、利息等。在本案中，达利恒公司选择了继续履行，但实际结果是被“卡”在抵押权无法消灭的僵局中。

5. 诉讼策略：紧盯三个关键点

• 第一个关键：抵押设立时间。买受人需证明“签约在前，抵押在后”，才能主张合同有效（如本案中通过更名时间认定“买卖在先”）。
• 第二个关键：是否构成善意第三人。如果买受人明知抵押仍购买，则无法对抗抵押权人；若不知情，则可主张开发商欺诈，要求赔偿。
• 第三个关键：执行阶段的“优先权博弈”。若判决继续履行，但抵押权人已申请执行抵押房产，买受人应提出执行异议，并用涤除权对抗。

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四、一句话问答（干货速览）

问：开发商隐瞒抵押卖房，合同一定无效吗？ 答：不一定。合同是否有效，看是否违反法律强制性规定，不取决于是否告知抵押。但未告知抵押时，买受人不能对抗抵押权人的优先受偿权。

问：抵押权人主张优先受偿，买受人还能要房吗？ 答：可以。买受人有权代偿债务（涤除抵押），然后要求过户；若不能代偿，只能向开发商索赔，无法强制解除抵押。

问：循环“走账”付款，算不算付了款？ 答：有风险。若仅有走账流水而无真实交易背景，可能被认定为虚假付款；若能结合其他证据证明系对已付款项的票据确认，则有效。

问：开发商在诉讼中发“解除通知”有用吗？ 答：没用。诉讼期间的解除行为，不能改变诉讼前已确定的合同履行状态，法院仍会依职权审理合同效力。

问：房子没竣工验收，能要求开发商交房吗？ 答：不能。法律强制要求“验收合格方可交付”，即使合同约定了交房日期，法院也不会支持提前交房。

问：买受人能不能直接要求抵押权人撤销抵押？ 答：不能。买受人只能要求开发商履行涤除义务，或代开发商清偿债务后自行申请注销抵押登记。

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本文作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

特别提示：本文所涉案例及法律分析仅供普法参考，具体案件因情节不同，结果可能存在差异。如遇类似纠纷，建议及时咨询专业律师，切勿自行决策。