北海房屋买卖抵押未披露：抵押权优先与买家破局路径解析

在房屋交易中，买家最怕的就是“钱付了、房却拿不到”。而当房子本身还背着银行抵押贷款时，情况就更复杂了——开发商不仅可能“一房二卖”，还可能背着买家偷偷把房子抵押给第三方。此时，一旦抵押权人（如银行或资产管理公司）主张优先受偿，买家这套房子到底还能不能要？法院会支持谁？

今天，我们通过广西防城港市中级人民法院审理的一起真实案件（（2016）桂06民终265号），深度剖析 “房屋买卖合同抵押状态未披露纠纷：第三人抵押权人主张优先受偿” 这一典型法律问题。案件涉及开发商、购房者（含更名买家）和抵押权人三方博弈，其中的法律痛点和风险防范细节，值得每一位购房者重视。

一、案件概要：从“更名购房”到“抵押优先权”之争

1. 交易背景

第一层交易：2013年1月，案外人黄戈与开发商鸿德公司签订60间商铺的买卖合同，约定黄戈支付高额定金（合计6000万元），开发商承诺“不将商铺再次转售或抵押”。
第二层交易：2014年，黄戈通知开发商将其中48间商铺更名至叶建萍等多名买家名下。叶建萍与鸿德公司重新签订《商品房买卖合同》(合同编号：201411240005)，合同总价146.45万元，叶建萍已支付70万元，尚欠76.45万元。该合同于2014年12月31日办理了备案登记。
第三层抵押：早在2013年7月，开发商就将上述商铺所在的在建工程抵押给了华夏银行南宁分行（后债权转让给长城公司），并于2014年1月16日、2015年1月22日多次办理抵押登记。长城公司成为抵押权人。

2. 纠纷爆发

开发商逾期交房，叶建萍起诉要求继续履行合同、解除抵押、交付房屋并办证。第三人长城公司（抵押权人）强烈反对，主张：

开发商与叶建萍恶意串通、虚假走账，买卖合同无效；
即使合同有效，抵押权优先于债权，法院不应判决继续履行。

3. 法院判决结果（二审维持）

判决：叶建萍与鸿德公司的《商品房买卖合同》合法有效，开发商应继续履行。
但：驳回了叶建萍要求解除抵押登记、交付房屋、办理房产证的诉讼请求。
核心观点：买卖合同有效，但抵押权不因买卖无效；买受人享有的是债权请求权，不能对抗抵押权人；在抵押权未消灭前，不能强制要求交付或办证。买受人可通过“代为清偿债务”（涤除权）消灭抵押权后，再主张物权转移。

二、以案说法：抵押权人主张优先受偿的四大法律关键点

关键点1：抵押期间未经抵押权人同意转让抵押物，买卖合同是否有效？

答案：有效。

法院明确引用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第一款：抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人，并不必然导致合同无效。

合同效力取决于当事人真实意思表示和是否违反法律强制性规定。
预售商品房合同的签订不意味着物权转移，不影响抵押权人实现抵押权。
因此，长城公司以“未经抵押权人同意”主张合同无效，被法院驳回。

痛点提示：很多购房者误以为“房子被抵押了，合同就无效”，实际上合同仍然有效，但你想拿到房子却需要先搞定抵押权。

关键点2：买受人能否阻却抵押权人优先受偿？

答案：不能直接阻却。

法院明确：抵押权作为担保物权，依据物权优先于债权原则，在开发商不履行债务时，抵押权人有权对抵押物折价、拍卖、变卖并优先受偿。买受人通过买卖合同享有的只是债权请求权，没有对抗第三人的效力，不能请求免除设定于房屋之上的抵押负担。

痛点提示：买了被抵押的房子，即便合同有效、备案登记，你也只能找开发商索赔，无法直接赶走抵押权人。这就是“优先受偿”的威力。

关键点3：买受人如何“破局”？——代位清偿（涤除权）

法院指出：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

买受人可以代开发商向抵押权人偿还贷款本息，从而消灭抵押权。
之后，再要求开发商办理过户手续。
本案中，抵押权债权尚未到期，法院认为现有证据不能证明开发商届时不具备清偿能力，或叶建萍无法行使涤除权，因此合同仍需继续履行（但不等于立即交房）。

痛点提示：如果你不幸买到被抵押的房子，最直接的路径是“替开发商还债”。但要注意：

需确认抵押所担保的债权金额，是否有其他抵押物混同（本案中商铺是整体抵押，无法分割，代偿难度大）。
代偿后能否向开发商追偿？需在合同中明确约定或另案起诉。

关键点4：循环走账、更名合同是否构成“恶意串通”？

长城公司主张：开发商与黄戈、叶建萍通过“200多万元循环转账”的方式，制造了9425万元付款票据，属于虚假交易，应认定合同无效。

法院认定：不构成恶意串通。 理由：

开发商员工（刘勋强、李磊）出庭证明走账是受当时法定代表人朱训满指示，目的是为了完善更名手续和付款凭证。
开发商之后还出具了加盖财务章和法定代表人私章的收款收据。
更名更来自黄戈与原合同的约定，开发商积极履行。

痛点提示：开发商“走账”常见于资金链紧张、配合备案的场景。法院会综合考量开发商一系列行为（出具收据、备案登记、未解除前合同）来判断真实意思。但买房人风险极高：如果证据证明买受人明知是虚假走账，可能被认定为恶意串通，合同无效。本案叶建萍之所以胜诉，关键在于她的付款事实有更早的付款凭证支撑（黄戈的付款转为她的购房款）。

三、案件给购房者的核心警示与实操建议

| 风险环节 | 具体痛点 | 应对建议 | |----------|----------|----------| | 签约前 | 开发商隐瞒抵押状态，买方无法查询 | ① 签约前必须去房管局查询在建工程抵押登记情况；② 要求合同明确约定“无抵押”“无查封”并约定高额违约金；③ 通过国家企业信用信息公示系统、中国执行信息公开网查询开发商涉诉信息 | | 付款阶段 | 款项打入个人账户（如法定代表人私人账户） | ① 坚持将购房款打入合同约定的监管账户或开发商对公账户；② 保留银行转账凭证、收据；③ 避免“走账”或“循环转账”，防止被认定为虚假交易 | | 更名/备案 | 更名合同未明确抵押负担 | ① 在更名合同中加入“如房屋存在抵押，开发商应在交付前解除”的条款；② 备案登记仅为行政管理，不消灭抵押权，不能掉以轻心 | | 抵押优先受偿 | 抵押权人要求拍卖变卖房屋 | ① 购得被抵押房产后，若开发商不还债，买受人可主动行使涤除权（代偿债务）；② 代偿前需确认抵押债权数额、抵押物价值，避免“代偿后房子比债务还便宜”；③ 可要求开发商提供反担保 | | 诉讼策略 | 法院判决“继续履行”但无法实际交房 | ① 诉讼请求中优先主张“解除合同+双倍返还定金/赔偿损失”，比要求继续履行更具操作性；② 若坚持要房，需同时提出“代为清偿债务”方案，否则判决无法执行 |

四、一句话问答（常见疑惑速览）

Q1：我买的房子有银行抵押，合同还有效吗？
A：合同仍然有效，但银行可以就抵押物优先受偿，你的债权无法对抗银行的物权。

Q2：开发商把房子抵押了却没说，我能退房并索赔吗？
A：可以，开发商隐瞒抵押属于违约甚至欺诈，你可主张解除合同、返还房款并赔偿损失（包括利息、房价上涨损失等）。

Q3：如果法院判决“继续履行合同”，但抵押没解除，我该怎么办？
A：你需要主动“代开发商还债”消灭抵押权，或者另案起诉开发商要求其履行还款义务。判决“继续履行”不等于立刻拿房。

Q4：什么是“涤除权”？我能用抵押物的价值折抵吗？
A：涤除权指买受人可以代替抵押人清偿债务，使抵押权消灭。清偿金额是债务本息，不能直接用抵押物价值折抵（除非拍卖）。

Q5：我买的二手房原房主有抵押，我该怎么办？
A：同样适用上述规则。签约前一定要核实房产是否处于抵押状态。实践中建议要求卖方先还款解押，再办理过户；若无法解押，可将部分房款直接付给银行用于解押（需银行同意）。

Q6：抵押状态未披露，买房人能要求开发商支付惩罚性赔偿吗？
A：如果开发商在合同中明确承诺“无抵押”但实际存在，属于故意隐瞒重要事实，可适用《消费者权益保护法》第55条（欺诈三倍赔偿），但商品房领域司法实践存在争议，主张难度较大，建议以合同约定违约金为主。

五、结语

房屋买卖中的抵押问题，核心在于 “债权”与“物权”的博弈。买受人虽然有权要求继续履行合同，但面对抵押权人的优先受偿权，必须通过“代位清偿”或“追索违约责任”来迂回解决。本案中，叶建萍虽然赢了官司（合同有效），却输在“拿不到房”——这正是此类案件最真实的痛点。

购房者务必牢记：签约前查询抵押状况、合同明确抵押担保的条款、付款走对公账户、保留完整付款凭证——这些细节能极大降低风险。一旦发现抵押未披露，尽快咨询专业律师，评估是“要房”还是“要钱”更划算。

本文作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

姜清东律师