北海房屋买卖未披露抵押：第三人优先受偿纠纷解析 房屋买

在房屋买卖交易中，抵押状态未披露是常见的陷阱之一。买受人付清购房款后，却因房屋被开发商抵押给第三人（如银行、资产管理公司），导致无法办理产权证、无法交付房屋，甚至面临第三方抵押权人主张优先受偿的困境。本文通过防城港市中级人民法院的一则典型案例（(2016)桂06民终266号），深度解析此类纠纷中的法律要点与维权策略。

一、案情概要：一房二卖的“抵押迷局”

• 案件当事人：

  • 上诉人（一审第三人）：中国长城资产管理公司南宁办事处（抵押权人）
  • 被上诉人（一审原告）：黄晓（房屋买受人）
  • 被上诉人（一审被告）：东兴鸿德房地产开发有限公司（开发商）

• 基本事实：

  1. 买卖在先：黄戈（黄晓的关联方）与鸿德公司签订《商品房买卖合同》购买了60间商铺，约定鸿德公司需配合将商铺更名至指定第三人。
  2. 更名付款：黄戈指定黄晓为部分商铺的买受人，黄晓与鸿德公司重新签订《商品房买卖合同》并备案，总房款583万余元已通过“走账”方式取得付款收据。
  3. 抵押在后：鸿德公司在出售商铺后，又将涉案商铺所在在建工程抵押给华夏银行（后债权转让给长城公司），并办理了抵押登记。
  4. 纠纷爆发：鸿德公司逾期交房，买受人黄晓起诉要求继续履行合同、解除抵押并办理产权证。长城公司作为抵押权人则主张买卖合同无效，要求行使优先受偿权。

• 法院判决：

  • 一审判决：确认买卖合同有效，判令继续履行；但驳回解除抵押、交付房屋及办证的诉请（因工程未验收、抵押未解除）。
  • 二审判决：驳回上诉，维持原判。法院认为：
    • 买卖在先，抵押在后，买卖合同合法有效。
    • 买受人有权要求继续履行，但抵押权人仍可行使抵押权（优先受偿权）。
    • 买受人可通过“涤除权”（代为清偿债务）的方式消灭抵押权。

二、以案说法：七大核心法律问题深度解析

1. 未披露抵押的买卖合同是否有效？

回答：有效，不因抵押而无效。

• 法律依据：《合同法》第52条（现《民法典》第153条）规定，恶意串通损害第三人利益的合同无效。但未通知抵押权人或未告知买受人≠恶意串通。本案中，买卖与抵押的时间顺序为“先卖后押”，且买受人已支付大部分房款并备案，法院认定不存在恶意串通。
• 实务要点：即使开发商未披露抵押状态，只要买受人无“明知且故意损害抵押权人利益”的行为，合同本身有效。但抵押权仍附在房产上，买受人无法直接排除抵押权的行使。

2. 抵押权人（第三人）能否主张优先受偿？

回答：可以，但需通过法定程序。

• 法律依据：《担保法》第33条、《物权法》第191条（现《民法典》第406条）规定，抵押期间，抵押人（开发商）转让抵押财产未经抵押权人同意，抵押权人仍可行使抵押权。本案中，法院明确：“抵押权作为担保物权，依据物权优先于债权的原则……黄晓作为买受人享有的债权请求权，没有对抗第三人的效力。”
• 实务痛点：买受人虽已付款，但物权（所有权）未登记，抵押权人有权对房屋折价、拍卖、变卖并优先受偿。这意味着买受人面临“钱房两空”的风险。

3. “走账”付款是否影响合同履行？

回答：若系真实债务转化或为了完善手续，不影响效力。

• 争议焦点：长城公司主张黄晓与鸿德公司“循环走账”（200多万元循环转账凑成9425万余元票据）构成虚假交易。
• 法院观点：走账行为系鸿德公司对黄戈前期已付款的重新确认，且鸿德公司出具了收据并加盖公章、法定代表人私章，真实意思表示明确。未实际新增付款不等于“未付款”，关键看基础债务是否存在。
• 风险提示：买受人若配合走账，需确保基础债权真实（如前期房款、抵账协议），否则易被认定为“恶意串通”。

4. 继续履行合同与抵押权冲突时如何处理？

回答：可以“边履行边化解”，但不可强行要求解除抵押。

• 法院实践：一审判决继续履行合同（如：开发商交付房屋、办理过户）但驳回了“解除抵押”的诉请，看似矛盾实则合法。因为：
  • 继续履行是要求开发商全面履行合同义务（如配合办理手续）。
  • 但办理过户前必须消灭抵押权，消灭方式包括：
    • 开发商主动清偿债务；
    • 买受人行使涤除权（代开发商还债后，抵押权自动消灭）。
• 实操难点：若抵押是整栋楼整体抵押（不可分割），买受人需代为清偿的债务金额可能远超其自身房款，涤除权在操作上存在障碍。

5. 开发商发出“解除合同通知书”能否阻断合同履行？

回答：诉讼期间单方通知，除非证明送达且合法，否则无效。

• 案情：鸿德公司在一审判决后向黄晓发出解除通知，但未实际送达。
• 法院观点：“当事人在诉讼过程中行使合同解除权，以对抗合同相对方要求其继续履行合同的诉讼请求，有违诚信原则，且与人民法院行使的审判权相冲突。”

6. 买受人能否要求开发商承担违约责任？

回答：可以，但违约金计算基准需按合同约定。

• 判决：合同更名后未约定“双倍定金+四倍利息”的罚则，仅约定了逾期交付违约金（每日万分之零点五）。买受人被驳回高额违约金诉求。
• 痛点提醒：更名时务必注意违约责任条款的衔接，否则原协议的惩罚性条款可能失效。

7. 买受人的最终维权路径是什么？

核心策略：

• 路径一（最理想）：开发商主动清偿抵押债务 → 解除抵押 → 办理过户。
• 路径二（买受人自救）：买受人代为清偿债务（涤除权） → 取得解除证明 → 办理过户（需注意分期清偿或抵销）。
• 路径三（退而求其次）：无法涤除时，可要求开发商承担无法过户的违约赔偿（按市场差价计算），甚至解除合同、返还房款及利息。

三、律师建议：三类关键风险的防控要点

1. 购买前必须查清抵押状态

• 动作：前往不动产登记中心查询在建工程抵押、土地抵押等信息。
• 关键细节：看抵押是否有“分批解押”条款，是否包含购房人购买的房屋。
• 后果：若明知有抵押仍购买，可能被认定为“自愿承担风险”。

2. 交易全流程中的证据保全

• 付款记录：坚决支付至开发商公司账户，避免转至个人（如法定代表人账户）。
• 书面承诺：要求在合同中明确约定“出卖人保证房屋无任何抵押”，并设置高额违约金（如“按未解押房屋总价的30%赔偿”）。
• 备案登记：尽快办理预告登记，可对抗后续的抵押、查封。

3. 纠纷发生后的紧急应对

• 第一步：立即起诉并申请财产保全（查封房屋），防止被拍卖。
• 第二步：请求法院释明风险后，选择继续履行或解除合同（视开发商清偿能力而定）。
• 第三步：若继续履行，可主动向抵押权人提出“代偿方案”，争取降低损失。

四、一句话问答（快速扫盲）

| 问题 | 一句话答案 | |------|------------| | 买房后才发现房屋有抵押，合同是否无效？ | 合同有效，但抵押权人仍可主张优先受偿，买受人无法直接办证。 | | 抵押权人起诉要优先受偿，买受人该怎么办？ | 买受人可代债务人清偿债务（涤除权）后要求注销抵押，或要求开发商承担违约责任。 | | “走账”付款会被认定为恶意串通吗？ | 若基础债权真实（如以房抵债），不会被认定；若无真实交易，则可能无效。 | | 开发商在诉讼中发“解除通知”可以吗？ | 法院不认可此类“诉讼中单方解除”，需以起诉前或判决后的有效送达为准。 | | 买受人能否要求法院直接判决解除抵押？ | 不能，解除抵押需抵押权人同意或买受人代为清偿债务。 | | 购房款付到个人账户有什么风险？ | 极大风险！可能无法证明付款真实性，甚至被认定为“非法吸收公众存款”。 |

---

律师声明：本文案例来源于中国裁判文书网公开的（2016）桂06民终266号判决，已做脱敏处理。具体案件因事实差异，法律结论可能不同，建议咨询专业律师。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所
（专注于房地产与建设工程、公司法、执行异议领域。执业多年，擅长以“法律+商业”视角解决复杂房地产交易纠纷。）