北海房屋买卖中介串通抬高房价：买方维权实务要点

一、案件引入：一场看似“一房二卖”的连环局

2016年，深圳买方张浩汝通过中介公司“家家顺”购买了一套位于龙岗区的房产，总价437万元。合同签订后，他按约定支付了40万元定金、办理了首付监管，并拿到了银行345万元的贷款承诺函。然而，就在等待过户期间，卖方雷五琼却悄悄将房子卖给了另一位“买方”张鑫，并完成了过户手续。张浩汝的买房梦瞬间破灭，一怒之下将雷五琼、张鑫以及中介公司告上法庭。

但这场官司的结局却令人唏嘘：法院认定雷五琼违约，判令退还定金并支付违约金87.4万元，却驳回了张浩汝要求张鑫承担连带责任的请求。原因在于——张鑫与雷五琼之间的“买卖”发生在张浩汝之前，且张鑫提供了转账记录、贷款凭证等证据，法院认为现有证据不足以证明双方存在恶意串通。

这起案件背后，折射出房屋买卖中一个极其隐蔽又危险的陷阱：中介与卖方串通，利用“先签合同、后过户”的时间差，甚至虚构“一房二卖”的事实，恶意抬高房价、赚取差价，最终让买方“钱房两空”。

二、法院判决要点解析

（一）违约事实清晰：卖方必须承担双倍返还定金及高额违约金

合同效力：张浩汝与雷五琼、家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》合法有效，双方均应严格遵守。
履约情况：买方已支付定金、办理首付监管、取得银行贷款承诺函，履行了主要义务。
违约认定：卖方在合同履行期间将房产过户给第三人，导致合同目的无法实现，构成根本违约。
判决结果：解除合同；卖方退还定金40万元（其中2万元由中介托管退还）；支付违约金87.4万元（总价款的20%）。

亮点：法院对违约金的支持比例高达总价的20%，体现了对严重违约行为的惩罚性。买方虽胜诉，但能否实际执行回款项，取决于卖方是否“有产可执”。

（二）买方为何追不上“第二买方”张鑫？——恶意串通举证难题

争议焦点：张浩汝主张雷五琼与张鑫恶意串通（雷五琼欠款，将房产过户给张鑫作为担保，实为“流押”），要求张鑫承担连带责任。
法院认定：
- 张鑫提供了与雷五琼在2015年12月签订的《二手房买卖合同》，早于张浩汝2016年2月的合同。
- 张鑫提供了银行转账记录，证明其向雷五琼及其丈夫支付了436.3万元。
- 房产已于2016年3月31日过户至张鑫名下。
- 关键：张浩汝提交的面谈录音虽显示“借贷关系”“空白合同”“找人头过户”等情节，但因雷五琼拒不到庭，法院无法核实雷五琼与张鑫、案外人**之间的真实债务关系。现有证据不足以证明双方恶意串通，故驳回对张鑫的连带责任请求。

残酷现实：在“一房二卖”或“假买卖、真担保”场景下，买方要证明第二买方与卖方“恶意串通”，举证门槛极高。除非能提供银行流水、聊天记录、证人证言等形成完整证据链，否则法院通常只能依据形式上的合同、付款、过户记录，认定“善意取得”成立。

（三）中介的“隐形角色”为何未被追责？

本案中，中介公司“家家顺”仅作为居间方，未直接参与串通。但审判过程中，法院并未审查中介是否在签约时尽到审慎调查义务（例如：是否核实房产状态、是否提示买方已有前手合同）。
突出问题：很多中介为促成交易、赚取佣金，明知卖方存在债务风险或“一房多卖”可能，依然隐瞒信息、甚至协助伪造材料。实践中，买方往往因无法证明中介“明知或应知”而难以追责。

三、以案说法：买方必须警惕的“中介串通抬高房价”三宗罪

1. “虚假委托”抬高底价，吃差价

常见手法：中介与卖方合谋，虚构一个“假买方”以更高价格签约，然后劝说真实买方加价竞争。或者，卖方将房产委托给中介“独家销售”，中介故意挂高价格，再以“内部渠道”“优惠名额”等名义向买方多收“服务费”。
痛点关键词：阴阳合同、差价牟利、虚假挂牌、内部价

2. “一房二卖”背后的债务转移

常见手法：卖方因欠债，与债权人（或债权人指定的人）签订虚假的房屋买卖合同，将房产过户作为“让与担保”。当真实买方出现后，卖方无法履行过户义务，便以“已卖给别人”为由单方违约。
痛点关键词：让与担保、债务转移、流押条款、善意取得

3. 中介参与“包装”规避限购

常见手法：中介为促成交易，帮助不符合限购条件的买方提供“代持人”（如本案中的张鑫），制造“名实不符”的买卖关系。一旦发生纠纷，实际出资人难以证明产权归属。
痛点关键词：代持协议、限购绕道、名义登记人、实际权利人

四、买方维权“痛点”全梳理：如何避免成为下一个“张浩汝”？

痛点1：发现“一房二卖”后，如何证明“恶意串通”？

关键动作：
- 保全证据：第一时间收集卖方与第二买方之间的合同、转账记录、聊天记录、通话录音（注意合法性）。
- 申请法院调查令：调取第二买方的银行流水，查证其是否真的支付了合理对价；调取不动产登记中心过户档案，看是否存在异常快速过户情况。
- 追加关键案外人：如本案中的**（债权人），应申请追加为第三人，要求其出庭说明借贷及过户的真实意图。
证据链提示：仅有“面谈录音”不够，需结合以下细节：
- 第二买方的买房贷款是否真实（如有无真实的按揭记录）。
- 第二买方是否实际入住或收取租金。
- 第二买方与卖方是否存在近亲属、好友、债权人等特殊关系。

痛点2：卖方和中介“人去楼空”，如何追回损失？

保全财产：第一时间申请查封卖方的其他财产（银行存款、车辆、其他房产），防止其转移资产。
追究中介责任：
- 若中介明知卖方存在风险而未做告知，可依据《民法典》第962条主张居间人“故意隐瞒重要事实或提供虚假情况”，要求中介承担赔偿责任。
- 若中介参与伪造合同、提供虚假材料，可向住建部门投诉其违规操作，甚至报案追究其合同诈骗罪。
注意时效：本案中买方虽然胜诉，但执行困难。建议在起诉前就做足资产调查，必要时申请“诉前财产保全”。

痛点3：合同约定“定金罚则”与“违约金”能否同时主张？

结论：不能。根据《民法典》第588条，定金和违约金只能择一适用。但本案法院同时判决“返还定金+另行支付违约金”，实际上是“返还定金”而非“双倍返还”，因此不构成重复。若合同未约定，买方可以选择“双倍返还定金”或“按20%主张违约金”中较高者。
关键提示：实务中，法院往往支持“违约金过高”的抗辩。买方要争取20%顶格违约金，必须证明卖方恶意违约、主观恶意强（如本案中一房二卖、故意不配合）。