重庆建设工程PPP合同以房抵工程款协议效力与风险解析

在建设工程PPP项目实践中，因政府付费延迟、项目公司资金周转困难等原因，施工方与项目公司或总包方签订“以房抵工程款”协议的现象屡见不鲜。然而，这类协议在PPP项目中的法律效力、履行条件及解除后果，往往成为争议焦点。本文以重庆市巴南区人民法院(2025)渝0113民初54648号判决为蓝本，深度剖析以房抵工程款协议在PPP项目背景下的效力确认、解除条件及风险防控要点，为相关当事人提供实务指引。

一、案件核心事实与判决要旨

1. 基本案情

• 2018年，山东某建司（施工方）与中建某建司（总包方）签订劳务分包合同，承接某PPP项目土建工程。
• 2019年，因工程款拖欠，双方签订《抵房协议》，约定以两套房屋（总价142万余元）抵偿部分工程款，其中一套已办理网签，另一套（价值713648元）未完成过户。
• 2025年，该未过户房屋因建设单位（项目公司）债务被法院查封，同时区住建委因项目风险已函告暂停该楼盘销售及抵押（已网签除外）。
• 施工方诉请解除抵房协议、支付工程款及利息。总包方抗辩称系施工方未及时办理网签导致查封，且存在其他可抵房源。

2. 法院判决要点

• 抵房协议效力：合法有效，系双方真实意思表示。
• 解除条件成就：因房屋被查封、住建委暂停销售，协议目的无法实现，施工方可解除合同。
• 解除时间：以起诉状副本送达总包方之日（2026年1月8日）为准。
• 工程款返还：解除后，总包方应支付未抵偿工程款713648元及资金占用损失（按LPR自解除日起计算）。
• 费用负担：财产保全费、担保费、律师费等因无约定且无证据，不予支持。

二、PPP项目以房抵工程款协议的法律分析

1. 协议性质：债务更新还是新债清偿？

• 关键区分：若协议约定“抵房完成即债务消灭”，则属于债务更新，原工程款债务被新债（房屋过户义务）替代；若约定“以房抵款但未完成过户前原债务不消灭”，则属于新债清偿，债权人可择一主张。
• 本案隐含逻辑：法院认为抵房协议未全面履行时，施工方仍可主张原工程款，倾向于新债清偿的定性。但合同中“本协议生效之日起即为债权债务抵销之日”的表述存在争议风险。

2. 协议解除的条件与后果

• 合同目的不能实现：房屋被查封、政府暂停销售、无法过户等事实，足以认定履约障碍无法克服，符合《民法典》第563条第1款第4项解除条件。
• 过错责任认定：总包方主张施工方未及时办理网签导致查封，法院以“未能证明房屋当时具备网签条件”驳回，强调：抵房履行不能的风险，通常由提供抵房一方（总包方/项目公司）承担，因其应对房源合法性尽持续注意义务。
• 解除的法律效果：合同解除后，恢复原状——总包方应直接支付工程款；资金占用损失从解除日起算，而非从应付款日起。

3. PPP项目特有的履约障碍

• 政府干预风险：区住建委因项目风险暂停销售，是PPP项目常见行政管控手段。此类“暂停函”通常针对未网签房源，导致以房抵款协议成为“空中楼阁”。
• 查封权利冲突：PPP项目公司常涉及多重债务，其资产（包括抵款房源）易被其他债权人查封。施工方若未及时办理网签或预告登记，无优先权保护。

4. 利息与诉讼成本痛点

• 利息计算基数与起算日：法院以LPR而非年化4.5%计算（无约定时按法定）；起算日为解除日而非欠款日，对施工方不利——抵房协议期间工程款不计息。
• 费用承担“空白地带”：财产保全费、担保费、律师费等，除非合同明确约定，否则法院不予支持。PPP项目中，施工方往往需自行承担动辄数万元的追索成本。

三、PPP项目当事人关注的痛点细节关键词

• 网签时效：签订抵房协议后，务必在规定期限内（通常10个工作日）完成网签，否则面临房源被查封、被抵押风险。
• 政府“暂停函”：具行政行为性质，但非不可抗力，法院会将其作为继续履行障碍的客观事实认定。
• 查封信息的获取：施工方应定期通过法院执行信息公开网、不动产登记中心查询抵债房源状态，避免“已查封仍不察觉”。
• 多房源兜底条款：抵房协议中应约定“若指定房源无法过户，总包方应提供等值其他房源或直接支付现金”，本案中总包方提出其他房源但施工方不同意，法院未强制替换。
• 工程款利息起算点：建议在抵房协议中明确“若协议终止，工程款利息从原应付款日起算”，防止丧失利息期间利益。
• 诉讼成本转嫁：在分包合同或抵房协议中明确约定“一方违约导致诉讼的，承担对方合理律师费、保全费等”。

四、风险防控建议与实务策略

1. 签约前尽职调查

• 核查抵债房源是否已取得预售许可证、是否存在查封/抵押、是否被纳入网签监管范围。
• 函询项目公司及住建部门，确认该房源是否属于PPP项目配套销售限制范围（如定向销售、政府回购等）。

2. 合同条款设计“三条红线”

• 明确债务性质：约定“以房抵款仅作为履行工程款债务的方式之一，在房屋过户至乙方指定名下前，原工程款债务不消灭”。
• 设定替代方案：约定“若因任何原因（包括政府行为、查封、抵押等）导致房屋无法在□日内过户，甲方应立即支付等额工程款及利息”。
• 费用承担条款：约定“因甲方违约导致乙方提起解除抵房协议或索要工程款诉讼的，甲方承担乙方律师费、保全费、诉讼费等所有维权成本”。

3. 履行过程主动管控

• 收到抵房通知后，立即启动网签程序，取得网签合同并办理预告登记（产权登记）。网签+预告登记能有效对抗查封。
• 定期查询房屋状态，一旦发现异常（如被查封），立刻发函催告并要求提供替代担保。

4. 诉讼策略要点

• 解除与支付并行主张：请求解除抵房协议的同时，直接诉请支付工程款，避免分步诉讼浪费时效。
• 举证重点：证明房屋无法过户的客观事实（查封裁定、暂停销售函）；证明对方未提供可行替代方案。
• 利息计算依据：若无约定利率，主张LPR；若能证明抵房协议系对方原因无法履行，可尝试主张从应付工程款日起算利息（证据要求高）。

五、相关一句话问答（每题约50字）

Q1：以房抵工程款协议是否必须办理网签才有效？
A：协议本身不要求网签才生效，但未网签可能导致房源被查封或一房二卖，建议签订后立即网签并办理预告登记以锁定权利。

Q2：抵房协议中的房屋被其他法院查封，施工方能否直接要回工程款？
A：可以。若查封导致无法过户，且无其他替代房源，施工方可主张合同目的无法实现，要求解除协议并支付工程款（参考本案判决）。

Q3：PPP项目的政府暂停销售函是否属于不可抗力？
A：通常不属于不可抗力，但可构成合同履行障碍的事实依据。法院会综合考量暂停原因、期限及是否存在替代方案，判定是否导致合同目的不能实现。

Q4：抵房协议未约定利息，施工方如何主张资金占用损失？
A：可以自解除合同之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）主张。若约定有利息，优先适用约定利率。

Q5：施工方能否要求总包方承担律师费和保全担保费？
A：除非合同明确约定（如“违约方承担守约方实现债权的全部费用”）或能证明对方恶意违约，否则法院通常不予支持，建议在分包合同或抵房协议中提前约定。

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王光荣
重庆晟正律师事务所
专注建设工程EPC/PPP项目法律实务
（本文分析基于公开裁判文书，具体案件请咨询专业律师）