日照租赁合同无效时装修损失分担的裁判规则解析

王名成 律师 | 山东知律律师事务所

在房屋租赁合同纠纷中，装修损失的分担问题一直是实务中的“老大难”。尤其是当合同被认定无效时，承租人大额投入的装修费用能否得到补偿？出租人应承担多大责任？免租期的租金又该如何处理？

近日，北京市第一中级人民法院对一起房屋租赁合同纠纷作出二审判决（（2024）京01民终8620号），对上述核心问题给出了清晰、务实的裁判规则。本文以此案为样本，深度剖析租赁合同无效情形下装修损失分担的法律要点，帮助当事人找准维权方向。

一、案件基本事实：合同无效后的“算账”困局

某公司2（出租方）与某公司1（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定承租面积约595平方米，租期5年（2019年8月至2024年7月），月租金约8.7万元，并给予2个月免租期。合同履行期间，双方因面积不符、租金拖欠等问题产生争议。后因租赁房屋所在楼宇存在违法加建夹层，且直至诉讼终结均未取得建设工程规划许可证，法院最终认定租赁合同无效。

合同无效后，双方就以下核心问题发生激烈争议：

• 某公司1是否应支付免租期的占有使用费？
• 装修损失如何认定？由谁承担？
• 保证金是否应返还？

二、法院裁判要点：装修损失分担的“三步法”

（一）合同无效的过错比例认定：出租人承担主要责任

法院查明，案涉房屋所在楼宇存在违法加建内部夹层，且未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，此类房屋租赁合同无效。

过错划分：

• 出租人某公司2承担60%责任——出租人理应知晓并保证房屋合法性，其隐瞒违法事实属于主要过错；
• 承租人某公司1承担40%责任——承租人在签约前未尽审慎注意义务，未核实房屋权属及规划状态，属于次要过错。

痛点关键词： “审慎注意义务”“合法建设与违法建设无法区分”“无证房屋出租无效”

（二）装修损失的分担规则：“形成附合”+“现值损失”+“过错比例”

法院严格适用司法解释关于租赁合同无效时装饰装修处理的规定，区分了“形成附合的装饰装修”与“未形成附合的装饰装修”：

1. 形成附合的装饰装修（如隔断、墙面工程、地面工程、消防改造、软包等）——出租人同意利用的，可折价归出租人；不同意利用的，由双方按过错分担现值损失。

2. 未形成附合的装饰装修（如可移动的器材、设备、广告安装等）——承租人自行拆除、搬离，出租人无需补偿。

具体损失认定： | 合同/项目 | 法院认定损失金额 | 性质判定 | |-----------|----------------|----------| | 装修采购合同（含轻装辅饰） | 134,500元 | 形成附合 | | 装修公司（间隔、天棚、墙面、地面等） | 158,800元 | 形成附合 | | 软包费用（某公司7） | 32,000元 | 形成附合 | | 消防工程改造 | 90,000元 | 形成附合 | | 运动器材、广告安装、淘宝小件 | 0元（未支持） | 未形成附合/经营投入 |

损失计算逻辑：

• 出租人某公司2的赔偿责任 = 装饰装修现值损失 × 出租人过错比例
• 法院结合租赁年限（5年）和实际使用时间（约3.5年）进行折旧，确定装修现值为：总损失415,300元 ×（剩余使用年限/总使用年限）比例后，再乘以60%过错比例，最终判赔74,754元。

痛点关键词： “形成附合”“现值损失”“折旧率”“鉴定困难”“拆除搬离不影响形成附合性质”

（三）免租期租金问题：合同无效，免租期约定也无效

承租人主张：免租期是出租人给予的优惠，合同无效后不应再补交。法院认为：

• 免租期的约定随合同整体无效而无效；
• 承租人在免租期内实际占有使用了房屋，享受了使用利益，该利益不能返还，应折价补偿；
• 承租人应按照合同约定的租金标准支付免租期占有使用费（本案计算为577.22平米×4元/天×60天=138,532.8元）。

痛点关键词： “免租期性质”“占有使用利益”“折价补偿”“不能返还”

（四）保证金返还：合同无效，保证金应予返还

法院认定合同无效后，出租人收取的保证金没有合法依据，应当返还承租人。本案中承租人支付保证金263,356.62元，法院支持全额返还。

三、租赁合同装修损失分担的“四条黄金规则”

基于本案裁判规则，结合多年实务经验，我总结出以下四条核心规则，当事人务必牢记：

规则一：签约前必须核实房屋合法性证明

• 核查内容： 不动产权证、建设工程规划许可证、消防验收合格证明等。
• 风险提示： 若房屋存在违法加建、未取得规划许可，合同可能被认定无效，承租人将面临白装修、白交租的风险。
• 取证实操： 签约前要求出租人出示产权证及规划许可原件，并拍照留存；若出租人拒绝提供，务必在合同中明确约定“出租人保证房屋合法”并设定高额违约金。

规则二：装修投入必须保留完整证据链

• 证据清单： 装修合同（明确施工内容、面积、单价）→ 付款凭证（银行转账、微信支付、收据）→ 装修现场照片/视频（分阶段拍摄）→ 验收单（与施工方共同签字）。
• 常见败诉点： 只有微信转账记录，没有合同；只有收据，没有转账记录；合同内容与收款方不一致。
• 法官看什么： 合同+付款凭证+现场照片三者相互印证，法院才会采信。

规则三：合同无效后，立即固定装修现状

• 关键点： 一旦发生纠纷，在撤离房屋前，要求出租人共同对装修现状进行拍照、录像、制作《房屋交验单》，明确记载装修项目、状态、拆除范围。
• 法律后果： 如果承租人自行拆除、搬离装修物品，法院将难以判断哪些属于“形成附合”，哪些属于“未形成附合”，导致损失无法认定的风险由承租人自行承担。

规则四：出租人的过错比例往往更高

• 常见案情： 出租人明知房屋无证或存在违法建设，仍对外出租并收取租金。
• 裁判趋势： 法院通常认定出租人承担60%-70%的过错责任，承租人承担30%-40%。
• 例外情形： 若出租人已明确告知房屋无证情况，承租人仍决定承租，则过错比例可能对承租人不利。

四、一句话问答（常见问题速查）

问：租赁合同无效，我的装修损失能全部要回来吗？
答：不能。法院会按双方过错比例分担，通常出租人承担主要责任（60%-70%），但装修损失需扣除折旧后的“现值”部分。

问：免租期因合同无效，我还要交租金吗？
答：要交。免租期约定随合同无效而无效，你实际使用了房屋，应按照合同约定租金标准支付“占有使用费”。

问：我搬家时把装修拆了，还能主张装修损失吗？
答：可以主张形成附合的装修（如隔断、墙面、地面），但需提供证据证明这些项目确实存在且已形成附合；未形成附合的可移动物品则不能主张。

问：出租人没有房产证，我能要求他赔全部装修费吗？
答：法院会综合考虑出租人的过错（主要）和承租人的审慎注意义务（次要），一般不会100%赔偿，建议尽早收集证据，委托专业律师评估。

问：保证金能退吗？
答：合同无效后，保证金没有合法依据，出租人应当全额返还。

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王名成
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