上海房屋租赁合同纠纷管辖权异议的审查要点与应对策略

开篇点题：专属管辖规则如何影响合同纠纷走向

在房屋租赁合同纠纷中，管辖权异议是被告常用的程序性抗辩手段，但其成立与否直接决定案件审理的法院及后续诉讼成本。本文通过分析一则真实裁定，解读不动产专属管辖的核心规则，帮助当事人厘清如何正确提出管辖权异议，避免因程序失误导致诉讼被动。

中间分层：从法律依据到裁判逻辑的深度解析

一、管辖权异议的法律依据与提出要点

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。法院审查后，异议成立的移送有管辖权的法院，不成立的裁定驳回。常见异议理由包括：合同约定管辖无效、被告住所地不符、不动产专属管辖被忽视等。

关键步骤：

1. 核实案件是否属于专属管辖（如不动产纠纷、继承纠纷等）。
2. 如果在答辩期内未提出异议，视为接受受诉法院管辖。
3. 针对专属管辖，必须提供不动产所在地的明确证据。

二、本案争议焦点：不动产专属管辖的适用边界

本案中，被告创拓公司以“企业债务危机、集中管辖政策”为由，要求移送金华市中级人民法院审理。但原告方糖公司起诉的却是房屋租赁合同纠纷，核心诉求是追索租金、物业费及解约违约金。

判决书原文引用：

“本院经审查认为，本案系方糖公司与创拓公司之间就系争房屋所产生的租赁合同纠纷，适用不动产纠纷的专属管辖原则，由不动产所在地人民法院管辖。因系争房屋所在地为上海市静安区，为本院辖区，故本案应由本院管辖。创拓公司提出的异议，于法无据，管辖异议不能成立。”

法院的逻辑清晰：房屋租赁合同纠纷属于不动产纠纷，无论当事人身份或外部因素，只要不动产所在地在法院辖区内，就排除了其他法院的管辖权。被告以集团债务集中管辖为由，试图突破专属管辖，属法律适用错误。

三、法院驳回异议的裁判依据与实务启示

法院援引《民事诉讼法》第三十三条第一款第（一）项：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”该条款为强制性专属管辖，不因当事人协商或外部政策而改变。

具体方法：

• 被告提出管辖权异议时，必须首先判断案件性质是否属于专属管辖范围。对于房屋租赁合同，无论合同是否约定了管辖法院，不动产所在地法院具有绝对管辖优先权。
• 若异议理由与专属管辖冲突，法院将直接裁定驳回，如本案中的“集中管辖政策”抗辩，因缺乏直接法律依据而被否定。
• 在诉讼策略上，被告应聚焦于合同履行地、合同约定管辖条款的有效性，而非诉诸外部政策。

结尾延展：从本案看合同纠纷的管辖风险管理

本案虽为程序性裁定，但揭示了合同纠纷中不可忽视的管辖风险：不动产租赁合同的当事人无法通过协议突破专属管辖。实务中，出租方在起诉时，应首选不动产所在地法院；承租方若意图拖延诉讼，提出管辖权异议需精准锚定法律漏洞，而非依赖非法律因素。

建议企业在签署租赁合同时，明确约定争议解决方式（仲裁或诉讼）及管辖法院，并确认该约定不违反专属管辖规定。对于已进入诉讼的案件，应及时咨询专业律师，评估管辖异议的可行性，避免因程序失误丧失实体抗辩时机。

作者： 任尔振，上海市鸣霄律师事务所
来源： 裁判文书网，案号：（2019）沪0106民初5558号