上海代偿抵押贷款后房屋买卖合同可继续履行

核心价值：本案明确了买受人可通过主动代为清偿出卖人抵押贷款，涤除抵押权障碍，从而要求继续履行房屋买卖合同，为类似纠纷提供了清晰的法律路径。

争议焦点分析：买受人代偿抵押贷款对合同履行的效力

在房屋买卖合同纠纷中，出卖人未按约定将首付款用于清偿银行贷款，导致房屋上抵押权未能注销，买受人能否通过主动代偿贷款，要求继续办理过户？本案二审判决给出了明确答案。

一、争议焦点背景

根据判决书，2015年陈先生与郑女士签订房屋买卖合同，约定总价款359万元，首付189万元用于清偿郑女士欠银行的抵押债权。但郑女士收到首付款后未履行该义务，反而因其他债务导致房屋被司法查封。虽然后来陈先生通过执行异议解除了查封，但房屋上仍存在工行徐汇支行的抵押权。一审法院认为，在郑女士无力偿还、陈先生也不愿代偿的情况下，无法支持过户。而二审中，陈先生明确表示愿意代偿，最终法院支持了过户。

二、法律依据与具体步骤

1. 法律依据：诚实信用原则与抵押权涤除规则

根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条（现《民法典》第四百零六条），抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应当通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。本案中，陈先生作为买受人，主动提出代郑女士清偿剩余贷款本息，实质上是为涤除抵押权、完成房屋过户而采取的补救措施，符合法律精神。

2. 具体方法：买受人代偿并申请法院指定履行

二审判决明确支持了陈先生的代偿请求，步骤如下：

第一步：买受人明确表示代偿意愿。 陈磊在二审中表示：“愿意先代郑静向工行徐汇支行偿还剩余的抵押贷款本金及利息等费用，以涤除涉案房屋上银行设定的抵押……再另行向郑静追偿。”（判决书原文）这一表态是启动诉讼方案的关键。
第二步：抵押权人确认配合。 工行徐汇支行在庭审中表示：“在银行合法权益得到保障的前提下，同意配合涤除设定在涉案房屋上的抵押。”（判决书原文）银行需明确同意在收到代偿款后注销抵押。
第三步：法院判决支持，并设定履行顺序。 二审判决撤销一审判决，判令：“陈磊自本判决生效之日起三日内向中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行支付郑静尚欠该银行的抵押贷款本金及利息；……工行徐汇支行自收到陈磊支付的钱款之日起三日内注销抵押登记；郑静自抵押注销之日起三日内协助陈磊办理过户。”（判决书原文）