东城同居购房出资认定与共有财产分割裁判规则解析

一、核心价值：明确同居购房出资纠纷中的举证责任与裁判原则

解除同居关系时，共同购置的房产如何分割？出资来源争议如何认定？北京市房山区人民法院（2024）京0111民初3928号判决，为同居关系中的房产分割提供了清晰的司法实践指引。本文将以该案为抓手，剖析同居购房出资争议的认定规则与操作步骤，帮助您规避类似纠纷。

二、分层解析：判决书中的关键裁判逻辑

1. 同居期间共同购置的房产属于共有财产

判决原文引用：

“本院认为，同居期间所得的财产，由当事人协议处理；协议不成的，由人民法院根据照顾无过错方的原则判决。同居生活期间双方共同购置的财产，按一般共有财产处理。本案中，302房屋为顾某与闫某同居期间购买，应为原被告共有。”

方法步骤：

• 第一步：确认是否构成同居关系。本案中双方自2010年至2015年共同生活，符合法律上的同居关系认定。
• 第二步：固定购置财产的时间节点。302号房屋买卖合同签订于2012年3月29日，恰处于同居期间。
• 第三步：收集共同购置的证据。包括付款凭证、银行流水、贷款合同等，证明双方均参与了购房行为。

2. 出资争议的认定：直接证据优先于间接推理

判决原文引用：

“对于顾某表示302房屋首付款的来源系其支出的意见，本院根据本案中双方当事人的陈述结合顾某提交的证据、顾某主张款项的发生时间等情况无法认定上述款项用于支付302房屋的购房款，其可另行处理。”

方法步骤：

• 第一步：区分直接证据与间接证据。本案中闫某提供了认购金、首付款、税金的直接支付凭证，而顾某仅能提交与案外人之间的转账记录，无法证明款项流向开发商。
• 第二步：注意资金流向的闭环。顾某主张其向闫某之子转账、ATM取款等行为系用于购房，但闫某否认关联性，且法院审查发现时间节点存在差异。
• 第三步：对不能确认的出资，可另案处理。法院明确告知顾某可另行主张，避免混同审理导致事实不清。

3. 分割方式：协议优先，法院酌情确定折价款

判决原文引用：

“对于302房屋的分割方式，双方达成了一致意见，本院对此不持异议。对于折价款的数额，本院根据双方同居生活的时间、购买302房屋款项的构成、双方陈述的装修款项支出、本案实际情况等结合302房屋现值予以酌情确定。”

方法步骤：

• 第一步：协商分割方式。本案双方均同意由一方得房，另一方得折价款。
• 第二步：申请房屋现值评估。经顾某申请，法院委托资产评估公司出具评估报告，确认房屋价值172.76万元。
• 第三步：法院综合考量因素。包括同居时间（5年）、双方出资比例（闫某支付首付及前期贷款，顾某支付后期贷款及结清款）、装修贡献、物业费承担等。

4. 占有使用费：共有期间不构成无权占有

判决原文引用：

“对于顾某要求的房屋占有使用费的诉讼请求，因302房屋为双方共有且未分割，闫某并非无权占有，故对于该项诉讼请求本院不予支持。”

方法步骤：

• 第一步：确认一方占有的法律性质。在共有财产分割前，任何一方均有权占有，不构成侵权。
• 第二步：注意“一事不再理”原则。顾某曾以返还原物纠纷起诉，被驳回后，在本案中再次主张，法院直接驳回。
• 第三步：如需主张占有使用费，必须在分割完成且一方拒绝配合移交后方可提出。

三、延展与建议：如何防范同居购房出资纠纷

1. 事前防范措施

• 书面协议：购房前签订书面出资协议，明确各方出资比例、产权归属、贷款负担等。
• 资金凭证：所有购房款通过银行转账，并备注“购房款”用途，保留原始凭证。
• 贷款记录：保存每期还款记录，并附银行流水对应。

2. 纠纷发生后的行动指南

• 收集证据链：包括购房合同、付款凭证、贷款合同、还款记录、装修发票、物业费收据等。
• 申请财产评估：如双方对房屋现值达不成一致，可申请法院委托评估。
• 评估诉讼风险：本案中顾某因举证不足，其主张的出资款未被认定，反而需向闫某支付折价款66万元。诉讼前应全面评估证据优势。

3. 本案的警示意义

• 出资来源争议：即使同居期间有资金往来，但若无法证明款项用途与购房直接相关，法院不予支持。
• 共有财产未分割：一方长期占有，另一方不得主张占有使用费，避免资源浪费。
• 诚实信用原则：顾某在多个案件中事实陈述矛盾，法院对其信用评价降低，最终承担不利后果。

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作者：赵明军，北京审恒律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2024）京0111民初3928号