焦作代理执行中虚假租赁的识别与应对实操指南

代理执行中，虚假租赁常成为被执行人对抗法院拍卖的“烟雾弹”。本文分享一套实操方法，帮你快速识别并排除虚假租赁，加速财产变现，提升回款效率。

---

一、审查租赁合同的真实性

第一步：核查合同时间与查封时间的关系

• 要求被执行人提供租赁合同原件，对比法院查封裁定送达时间。若合同签订时间在查封之后，直接认定为虚假租赁。
• 对签订时间在查封前但间隔极短（如1个月内）的合同，重点审查租金支付凭证。

第二步：核实租金支付与市场价是否吻合

• 要求提供银行转账记录、收据等租金支付凭证。若以现金支付，需有第三方见证或收据。
• 对比同期同地段租金，若合同租金明显低于市场价（如市场价5元/㎡，合同仅1元/㎡），则高度怀疑为虚假。

第三步：确认实际占用情况

• 现场走访：查看房屋是否实际被承租人使用，水电燃气费、物业费缴纳记录是否为承租人。
• 询问邻居或物业，确认使用人是否为合同中的承租人。

---

二、收集关键证据

1. 调取不动产登记信息：确认查封时间、权属状态。
2. 申请法院调查令：向银行调取双方资金流水，查看是否存在“租金回流”（即被执行人转出资金后又回到其账户）。
3. 公证现场取证：对实际占用状况进行拍照、录像，制作现场笔录。
4. 收集社交媒体/聊天记录：若被执行人或其关联人曾公开表示“房子没人住”，可作为虚假租赁的间接证据。

---

三、向法院提出书面异议

步骤1：撰写执行异议申请书

• 请求法院确认租赁关系无效，并要求去除租赁权后拍卖。
• 引用法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条，明确“租赁权不得对抗已查封的财产”。

步骤2：提交证据清单

• 按时间线整理：查封时间→合同签订时间→租金支付记录→现场取证材料。
• 标注矛盾点：如合同签订后无实际占用、租金未支付等。

步骤3：申请法院调查或听证

• 若对方提供“长期租约”（如20年），可申请法院调取其税务申报记录（租赁收入需纳税）。
• 要求法院组织听证，当庭质证租赁关系真伪。

---

四、执行中的其他常见对抗手段

虚假租赁只是冰山一角。实践中被执行人还可能通过虚假债务、长期租约、夫妻离婚财产分割等方式阻碍执行。建议：

• 查封后立即现场勘查，固定证据。
• 委托专业律师，利用调查令和司法审计挖掘资金异常。
• 关注后续专题——【代理执行中虚假债务的破解技巧】。

---

作者：张文胜，江苏王冠律师事务所