上海房屋租赁合同解除：双方过错下的责任分担解析

一、开头点题

在房屋租赁合同纠纷中，当一方以对方欺诈或根本违约为由主张解除合同并要求赔偿时，法院如何认定双方责任？本文结合一起典型案例——（2017）沪02民终7938号判决，聚焦“合同解除责任的认定与过错分担”这一争议焦点，为您解析法院如何平衡口头承诺与书面约定、审慎义务与信赖利益，并提供实操建议。

二、中间分层：详细展开争议焦点与法院裁判

（一）争议焦点：口头承诺“租一层用两层”是否构成根本违约？

本案中，承租人东商公司（原审被告、反诉原告）主张，出租人曹安公司（原审被上诉人）曾口头承诺系争商铺可以“租一层用两层”，且现场存在钢结构及楼梯口，但最终因消防验收不通过导致租赁目的无法实现，曹安公司构成根本违约，应承担全部责任。而曹安公司则辩称，合同未明确约定此条款，且东商公司作为专业经营者应自行承担审慎义务。

（二）法院认定：双方均有过错，各自承担相应责任

二审法院在判决书中明确指出：

“虽然曹安公司工作人员曾告知系争商铺可以‘租一层用两层’，但双方对此并未在租赁合同中明确约定。且东商公司在签订合同之前，对于系争商铺搭建楼梯是否可以通过消防验收等，也负有审慎义务。故本院认为，双方对于合同解除均有过错，各自承担相应责任。”

（以上引文中的“曹安公司”“东商公司”均经模糊处理）

同时，一审法院也曾认定“双方互不构成违约”，并基于公平原则，酌定东商公司的租金予以减少（一审判决第二项：支付租金及使用费1,850,000元），装修损失按残值评估后各半负担（一审判决第六项：曹安公司支付装修损失561,254.50元）。最终二审法院维持了一审关于责任分担的核心结论，仅对物业管理费金额作出调整。

（三）具体方法与步骤：从本案总结的实操要点

合同签订前：务必书面化重要承诺
如出租人口头承诺“可改造阁楼”“可通过消防验收”等，承租人应要求在合同中明确约定为租赁用途或出租人义务。本案中，东商公司未能将“租一层用两层”写入合同，导致无法主张欺诈或根本违约。
评估风险：自行审慎核查合规性
对于消防、结构安全等关键事项，承租人不能仅依赖出租人承诺。应主动向消防部门、规划部门咨询，或委托专业机构评估。法院强调“东商公司负有审慎义务”，正是基于此。
发生纠纷后：固定证据、量化损失
若出租人存在虚假陈述，应及时收集录音、微信记录、信函等证据。装修损失应通过司法鉴定确定残值（而非原造价），如本案中鉴定单位认定的有据可查的装修工程造价1,317,630元，残值为1,042,509元，法院仅支持各半负担。
诉讼策略：避免“全有全无”主张
东商公司要求曹安公司承担全部装修损失、广告损失、消防罚款等，均因自身过错而被驳回。正确的做法是提出符合公平原则的折中方案，如一审法院支持的租金减免及装修损失各半。