上海买卖合同纠纷中格式条款效力认定的实务要点解析1

在商业合同纠纷中，“格式条款”往往是争议焦点之一。何为格式条款？即一方为重复使用而预先拟定，未与对方协商的条款。这类条款在租赁、承包、买卖合同（尤其是一方为大型企业或特许经营方）中极为常见。一旦发生纠纷，弱势方常以“格式条款无效”为由主张免责或减责，但司法实践中，此类主张能否获得支持，关键取决于条款是否违反公平原则、是否免除己方义务、加重对方责任，以及是否尽到提示说明义务。

本文结合上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初4093号案件，深入分析承包经营合同（可类比买卖合同）中格式条款的效力认定规则，为当事人揭示合同起草与审查中的风险要点。

一、案情速览：一场“转租”引发的连环诉讼

2016年，征公司（乙方）与荷公司（甲方）签订《承包经营合同》，约定荷公司将上海迪士尼周边一处商铺（实为临时建筑）转租给征公司经营餐饮。合同明确告知：“香草园项目土地属临时使用以及过渡性开发项目”。征公司支付了中介费、保证金、租金及物业费共计约173万元，并投入装修、设备等约120万元。然而，经营数月后，因消防未过、证照难办、客流不足等问题，征公司单方停止经营，并以“房屋属违章建筑、荷公司无转租权”为由，诉请确认合同无效，要求返还全部款项并赔偿损失。荷公司反诉要求支付拖欠的承包经营费及违约金。

法院最终判决：合同有效，驳回征公司全部诉讼请求，支持荷公司反诉，判令征*公司支付承包经营费182万元及违约金、物业费等。

二、焦点剖析：格式条款效力争议的核心问题

1. 格式条款的识别与范围

本案中，《承包经营合同》系荷*公司预先拟定的格式文本。其中涉及以下关键条款：

房屋性质告知条款：明确写有“项目土地临时使用以及作为过渡性开发项目”，并表明征*公司“经充分考虑，愿意承包经营”。
转租权限制条款：荷公司与业主申园林的《房屋租赁合同》约定“不得授权第三方使用”，但本案合同未明确告知此限制。
租金起算条款：约定承包经营管理费“自迪士尼官方公布的正式开园日期计算”，若因“特殊原因”导致工期来不及，荷*公司有义务申请延长免租期。
保证金扣留条款：甲方有权在乙方违约时扣除全部或部分保证金。
逾期付款违约金条款：每日按应付金额万分之五计付。

征*公司主张，上述条款属于格式条款，且存在以下问题：

隐瞒转租限制（系争房屋被业主禁止转租）；
以“临时用地”性质规避违章建筑责任；
租金起算时间不公平（实际营业时间晚于开园日期）；
保证金数额过高（三个月租金，合计84万元）且无条件扣留。

2. 法院认定：格式条款未违反效力性强制规定

法院并未直接以“格式条款”为题进行分析，但实质上回应了征*公司的抗辩：

关于房屋性质：合同已明确告知“临时用地”“过渡性开发项目”，征*公司签约前已实地考察，知晓风险。该条款系双方真实意思表示，不因格式条款而无效。
关于转租权：荷公司有无转租权，只影响合同履行（如业主收回房屋），不影响合同效力本身。且征公司当时未提出异议，事后不能以此为由主张无效。
关于租金起算：合同约定“自迪士尼正式开园日期计算”，开园日为2016年6月16日。征*公司主张应自实际营业日（9月19日）起算，但未能举证证明存在“特殊原因”导致工期延误，故法院不予采信。
关于违约金：每日万分之五（年利率18.25%），未超过法律保护上限，且征*公司明知并签署，不构成加重责任。
关于保证金：合同约定保证金可抵扣欠款及违约金，符合商业惯例，未显失公平。

核心结论：格式条款并非当然无效。只有当条款属于《民法典》第497条（原《合同法》第40条）规定的“提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”时，才可能无效。本案中，合同对房屋性质、风险、租金起算等均作出了明确提示与约定，不存在欺诈或重大误解，也未违反法律强制性规定，故有效。

三、该类案件当事人必知的痛点关键词

| 关键词 | 实务要点 | |--------|----------| | 临时建筑 | 租用/承包临时建筑时，需核实是否取得规划许可。若无证，则合同可能无效。但若合同中已明确告知是临时用地且对方知情，则法院趋向于认定有效（本案即此类）。 | | 转租权限制 | 转租方若未取得业主同意，原始租赁合同可能被解除，但转租合同本身不因此无效。承租方应要求对方出示业主同意转租的书面文件，否则面临履约风险。 | | 免租期 | 免租期条件必须具体、可举证。例如“特殊原因导致工期来不及”，应明确何为“特殊原因”（如政府审批延迟、消防验收未过），并约定书面申请流程。本案中征*公司因无法举证特殊原因，损失惨重。 | | 保证金 | 高额保证金（如三个月租金）虽常见，但应约定扣除条件及返还时间。格式合同中“甲方有权扣除全部或部分”这类模糊表述，易引发争议。建议明确具体情形。 | | 逾期付款违约金 | 每日万分之五（年化18.25%）在法律保护范围内（前几年最高法曾支持年化24%）。但需注意，如果同时约定“双倍占用费”等，可能构成过罚相当。 | | 实际营业时间 | 租金起算时间应以实际交付且能正常经营为准。签约时应争取写入“试营业免租期”或“自取得营业执照之日起算”，避免纠纷。 | | 格式条款的提示说明义务 | 提供方应对免除或减轻责任的条款（如“临时用地”风险）以加粗、下划线等方式特别提示，并让对方签署确认书。本案中合同已明确表述，法院认定尽到了义务。 |

四、律师建议：如何防范格式条款陷阱？

签约前尽职调查：
- 核实房屋/商铺的产权性质、规划许可、是否违建；
- 要求对方提供业主同意转租的书面证明；
- 了解当地餐饮经营所需的证照条件。
审查格式条款：
- 重点关注：租金起算、免租期条件、保证金扣除、违约金计算、争议解决等条款；
- 对模糊表述（如“特殊原因”“甲方有权”）提出修改要求；
- 要求对方在合同中以显著方式（加粗、下划线、单独签字）提示重要风险条款。
证据留存：
- 保存所有沟通记录（微信、邮件、会议纪要），尤其是关于租金起算日、延期原因的协商过程；
- 保留装修、设备采购、证照办理过程中的函件、收据、付款凭证。
发生纠纷后冷静应对：
- 不要轻易单方停止经营或撤场，否则可能被认定违约；
- 及时书面通知对方，要求协商解决；
- 如确需诉讼，应评估格式条款无效的可能性，而非盲目主张。